Vente à la découpe : quelles sont les règles pour diviser votre maison en plusieurs logements ?

Créer plusieurs logements dans votre maison pour mieux vendre ?

La vente à la découpe : diviser pour mieux céder

La vente à la découpe a pour effet de transformer un bien immobilier en plusieurs biens distincts. Lorsqu’elle induit la création de nouveaux logements, chaque lot doit respecter des normes de décence et de salubrité. 

Vente immobilière à la découpe : qu’est-ce que ça signifie ?

La vente à la découpe est une opération immobilière qui consiste à diviser un bien immobilier en plusieurs lots, afin de les vendre à des acquéreurs différents. Elle s’oppose à la vente en bloc, qui permet justement de vendre plusieurs logements en lot, à un seul acquéreur.

La vente à la découpe peut concerner : 

• un immeuble composé de plusieurs logements, mais appartenant à un seul propriétaire ;
• un logement individuel, dont la division aboutira à la création de plusieurs appartements.

La vente à la découpe ne doit pas être confondue avec la procédure de division parcellaire, qui consiste à découper un terrain afin de créer des lots à bâtir. Les deux opérations peuvent être liées, mais elles sont bien distinctes.

Attention, si votre maison accueille un ou plusieurs locataires, vous devez respecter certaines règles complémentaires. Vendre ne vous autorise pas à rompre le bail, et dans certains cas, vos locataires disposent d'un droit de préemption.

Vente à la découpe et création de nouveaux logements

Lorsque la vente à la découpe concerne un immeuble comprenant déjà plusieurs appartements, et qu’elle ne les modifie pas, il y a peu de règles. La transaction se déroule comme n’importe quelle vente classique. 

Mais lorsque l’opération porte sur la vente d’une maison, elle va nécessairement entraîner la création de nouveaux logements. Dans ce cas, les logements créés doivent respecter les critères de décence et de salubrité fixés à l’article L.126-17 du Code de la construction et de l’habitation. 

Ainsi, chaque logement doit au moins avoir une superficie de 14 mètres carrés et une contenance de 33 mètres cubes. Par ailleurs, la maison doit être en bon état. Elle ne doit pas être frappée par un arrêté de péril ni par un arrêté d’insalubrité irrémédiable.

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Diviser une maison  : les démarches administratives 

Vous avez décidé de diviser votre maison en plusieurs appartements, avant de vendre ? Pour que cette opération aboutisse, vous devez accomplir plusieurs formalités administratives. Permis de construire, déclaration préalable ou encore permis de diviser, vous aurez peut-être besoin d’une autorisation pour acter la division. Quant à la création d’une copropriété, il s’agit d’une étape incontournable. 

Les autorisations d’urbanisme pour diviser une maison en appartements 

Pour diviser votre maison en plusieurs appartements, vous devez commencer par consulter le plan local d’urbanisme (PLU). Le règlement peut contenir des prescriptions applicables à votre projet. Par exemple, de nombreux PLU imposent la création d'au moins une place de stationnement par logement créé. Ce type de règle peut limiter votre capacité à créer plusieurs logements, puisque vous devez disposer d'un terrain suffisamment grand pour aménager une aire de stationnement.

Si votre projet n'entraîne aucune modification de l’aspect extérieur de la maison ni aucune création de surface de plancher ou d’emprise au sol, la division n’est pas soumise à autorisation d’urbanisme.

À l’inverse, si la vente à la découpe de la maison est conditionnée à la réalisation de travaux (création d’une porte, d’un escalier extérieur, modification des structures porteuses, etc.), votre projet doit faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme. 

La déclaration préalable se concentre sur les modifications de façades et sur la création de faible surface (20 mètres carrés maximum, 40 mètres dans certains cas). Pour les travaux plus importants, le permis de construire s’impose.

Le permis de diviser, garant de la qualité des logements

Vous l’avez compris, la plupart des divisions de maisons individuelles échappent à la réglementation relative aux autorisations d’urbanisme. Pour l’administration, cette absence de contrôle constitue un risque de voir apparaître des logements indécents, trop petits, sans fenêtre ou sans point d’eau. 

En 2014, la loi Alur a résolu ce problème, en créant le permis de diviser. Cette autorisation ne relève pas du Code de l’urbanisme, mais du Code de la construction et de l’habitation. Elle permet d’encadrer la création de logements issus de la division d’une maison.

Le permis de diviser n’est pas en vigueur partout. Il n’est obligatoire que si la commune (ou l'intercommunalité) le décide, et uniquement dans des zones ciblées. Il a été instauré dans certaines communes de la région parisienne et dans plusieurs villes de province, comme à Lille, à Bordeaux ou à Boulogne-sur-Mer.

La création d’une copropriété : une étape indispensable

La création de plusieurs logements dans votre maison passe obligatoirement par la mise en place d’une copropriété. Vous devez faire appel à : 

• Un notaire pour rédiger le règlement de copropriété ;
• Un géomètre-expert, pour diviser la maison et répartir les tantièmes entre les différents lots.

À cette étape, vous devez effectuer un diagnostic de l’état général de la maison. L'objectif ? Garantir que chaque logement est décent, et qu’il pourra être loué ou vendu. 

Pour finir, vous devez informer les impôts de la division, afin que les services fonciers puissent en tenir compte pour les futures taxes. 

Avantages, inconvénients : faut-il opter pour la vente à la découpe ?

La vente à la découpe d’une maison peut avoir certains avantages. Cette opération facilite la vente et peut vous aider à obtenir un meilleur prix. Néanmoins, elle demande un minimum de temps et de préparation.

Les avantages de vendre une maison en plusieurs en lots

La vente à la découpe de votre maison peut vous aider à vendre plus cher. En optimisant correctement l’espace de chaque logement, vous pourrez donner plus de valeur à votre maison, et vous pourrez faire une plus-value.

Si votre maison est particulièrement grande et qu’elle comporte des dépendances, la diviser peut vous aider à vendre plus facilement.

Avec l’augmentation des taux d’intérêt des prêts immobiliers et en période d’inflation, les acheteurs potentiels ont perdu en pouvoir d’achat. En proposant des logements plus petits (deux appartements de 100 mètres carrés au lieu d’une maison de 200 mètres carrés par exemple), vous pourrez capter davantage d’acquéreurs. 

Les inconvénients de la vente à la découpe 

Vendre un immeuble à la découpe est plus facile que pour une maison. Votre pavillon étant pour le moment composé d’un seul logement, vous devez préparer soigneusement la vente. La création de la copropriété et l’obtention des différentes autorisations, toutes ces démarches vous prendront plusieurs mois.

Si la division nécessite de faire des travaux, la phase préparatoire sera encore plus longue, puisque vous devrez également patienter pendant la durée d’exécution des travaux.

Autre inconvénient, qui est aussi la conséquence directe des deux autres : le coût de l’opération. Si l’obtention d’un permis de construire ou d’un permis de diviser est gratuite, la constitution du dossier doit souvent être confiée à un professionnel. Vous devrez également payer les honoraires du notaire et géomètre-expert, et financer les travaux nécessaires pour transformer votre maison.

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Vos questions 

Quelle est la différence entre vente à la découpe et vente en bloc ?

La vente à la découpe est l’opération qui consiste à vendre un immeuble ou une maison en plusieurs lots. À l’inverse, la vente en bloc désigne une cession d’un ensemble de biens immobiliers à un seul et même propriétaire.

Dois-je déclarer la division de ma maison auprès du service urbanisme ?

La division d’une maison en plusieurs logements peut-être soumise à autorisation d’urbanisme si le projet entraîne la création de surface de plancher et/ou la modification des façades et des structures porteuses du bâtiment. Selon les travaux effectués, vous aurez besoin d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire.

Quelle est la superficie minimale à respecter pour créer un logement ?

L’article L. 126-17 du Code de la construction et de l’habitation précise que tout nouveau logement issu d’une division d’immeuble ou de maison doit avoir une superficie minimale d’au moins 14 mètres carrés et une contenance d’au moins 33 mètres cubes. 

Le permis de diviser est-il obligatoire pour diviser ma maison en appartements ?

La division de votre maison est soumise à permis de diviser si votre commune (ou intercommunalité) l’a instauré par délibération. Cette autorisation n’est donc pas en vigueur partout, mais uniquement dans les villes qui souhaitent y recourir.