Vendre un terrain avec un permis de construire : bonne ou mauvaise idée ?

Toutes les clés pour transférer votre permis de construire !

Le permis de construire : une étape indispensable pour faire des travaux

Vous envisagez de mettre votre terrain en vente avec un permis de construire ? Voici quelques rappels importants sur cette autorisation d’urbanisme, indispensable pour faire de nombreux travaux, notamment pour les projets immobiliers d’envergure. La procédure d’obtention d’un permis est souvent longue et fastidieuse. Vous devrez parfois patienter de longs mois avant de recevoir votre précieux sésame.

Sans permis de construire, pas de travaux !

La construction d’une maison, d’un local professionnel ou d’un immeuble passe nécessairement par l’obtention d’une autorisation d’urbanisme. Régie par le code de l’urbanisme, cette procédure permet à la mairie de contrôler la faisabilité de vos travaux. Elle étudie notamment leur conformité au plan local d’urbanisme (PLU).

Précision importante : les petits travaux comme une simple division parcellaire, une petite extension ou un abri de jardin de 20 mètres carrés maximum peuvent échapper à la procédure de permis de construire. Ils bénéficient d’une procédure allégée : la déclaration préalable de travaux. 

Comment obtenir un permis de construire pour son terrain ?

La procédure d’obtention d’un permis de construire est relativement longue. Vous devez déposer une demande auprès de la mairie de la commune dans laquelle se situe le terrain. Et ensuite ? Vous devez attendre...

 Le délai d’instruction est fixé par le Code de l’urbanisme. Il est de : 

• Deux mois pour un permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes ;
• Trois mois pour un permis de construire portant sur un autre bâtiment comme un commerce, un entrepôt ou un immeuble d’habitation.

Mais ces délais, déjà longs, peuvent faire l’objet d’une majoration. Ainsi, comme le prévoit l’article R.423-24 du code de l’urbanisme, la mairie peut bénéficier d’un mois supplémentaire si votre projet est situé aux abords d’un monument historique ou dans un site protégé. Dans certains cas, le délai d’instruction peut même atteindre 5 mois (lorsque le projet comprend un commerce par exemple).

Et ce n’est pas tout : le délai d’instruction d’un permis de construire peut également être suspendu, si votre dossier n’est pas complet. Ainsi, il n’est pas rare que l’instruction d’une demande de permis de construire pour une opération immobilière d’envergure s’étale sur plusieurs mois, voire une année.

Quel est l’intérêt de vendre un terrain avec un permis de construire ?

Vendre un terrain avec un permis de construire peut être une opération avantageuse pour le vendeur : cela permet de valoriser le terrain et de rassurer l’acheteur sur les droits à construire dont il pourra bénéficier. Quant à l'acquéreur, l’existence d’un permis de construire validé par la mairie peut lui faire gagner beaucoup de temps. 

Dans quels cas se retrouve-t-on à vendre un terrain avec un permis ?

Pour le propriétaire, la vente d’un terrain avec un permis de construire n’est pas toujours une démarche programmée. Il est possible de se lancer dans un projet immobilier, puis de vendre sa propriété pour diverses raisons (mutation professionnelle, séparation, naissance, etc.). C’est surtout le cas lorsque le permis porte sur un terrain déjà bâti, comme lors d’un projet de rénovation ou d’agrandissement. 

Mais il est également possible que la vente d’un terrain avec permis de construire soit une stratégie parfaitement élaborée. Bien avant de vendre, le propriétaire étudie la constructibilité de son terrain. Il en tient compte pour fixer son prix de vente.

Pour le vendeur : un moyen de valoriser votre terrain

Pour le vendeur, disposer d'une autorisation d’urbanisme en cours de validité est un bon moyen de valoriser son foncier. Cela envoie un message positif aux acheteurs potentiels : cela confirme que le terrain est bien constructible, et cela permet de démontrer clairement ce qu’il est possible de faire. 

C’est très utile lorsque la vente porte sur un terrain nu, car cela rend le projet plus concret. L’acquéreur n’achète pas un simple terrain, mais un projet clé en main. 

Et si la vente concerne un terrain déjà bâti, l’existence d’un permis déjà accordé est aussi un bon point. Dans certaines communes, les PLU sont très contraignants et de nombreux acheteurs s’inquiètent de se voir refuser une future demande d’autorisation. 

Pour l’acquéreur : un gain de temps et d’énergie

Du côté de l’acquéreur, acheter un terrain pour lequel il existe déjà un permis de construire représente un vrai gain de temps et d’énergie. 

Nous l’avons vu, la procédure d’obtention d’un permis de construire est longue, et souvent complexe. Un permis de construire pour une maison individuelle peut demander des mois de préparation et d’instruction, avec une vingtaine de pièces à joindre. 

Et même si le projet accordé ne correspond pas parfaitement à ses attentes, l’acquéreur peut s’en servir comme point de départ, et y apporter des modifications via un permis modificatif. 

Une démarche utile pour vendre à un promoteur ?

Si vous comptez vendre votre terrain à un promoteur, l’obtention d’un permis de construire n’est pas forcément utile. Contrairement à un particulier, le promoteur immobilier dispose des moyens nécessaires pour monter un projet et exploiter tout le potentiel de votre propriété.

Le promoteur va déposer sa propre demande de permis, plutôt que d’utiliser la vôtre. Tout simplement, car il aura mené ses propres études préalables, et qu’il se basera sur son analyse foncière pour définir les contours de son projet. 

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Comment transférer son permis de construire à l’acheteur ?

Vendre un terrain avec un permis de construire implique de transférer cette autorisation d’urbanisme du vendeur vers l’acheteur. Une procédure assez simple à mettre en œuvre, qui nécessite l’accord des deux parties.

La procédure de transfert d’un permis de construire

Transférer un permis de construire est un droit. La mairie ne peut pas s’y opposer même si les règles d'urbanisme ont évolué, dès que ces conditions sont remplies : 

• Le permis de construire est en cours de validité ;
• Le titulaire actuel a donné son accord pour le transfert ;
• Le futur titulaire a la capacité de déposer une demande de permis.

Si vous souhaitez transférer votre permis de construire, vous devez donc être vigilant sur sa durée de validité. Comme le précise l’article R.424-17 du Code de l’urbanisme, un permis de construire, d’aménager ou de démolir est valable trois ans à compter de la date de délivrance. Il peut être prorogé deux fois pour une durée d’un an, soit un délai de validité de 5 ans maximum. 

L'identité du bénéficiaire est aussi un élément important. Si l’acquéreur est une personne morale (une SCI par exemple), le transfert n’est possible que si les plans du permis ont été élaborés par un architecte. Si vous êtes passés par un dessinateur en bâtiment ou un constructeur, la demande sera refusée.

Pour effectuer un transfert de permis de construire, il faut déposer une demande auprès de la mairie, en utilisant le formulaire Cerfa n° 13412*12. Attention, la demande doit être déposée par le futur titulaire du permis, et non le titulaire actuel. En revanche, la signature des deux parties est requise sur le formulaire.

Les effets du transfert du permis du vendeur vers l’acquéreur

Le délai d'instruction d’une demande de transfert est de deux mois. Dès que l’arrêté est remis au demandeur, il produit ses effets. Le vendeur ne dispose plus d’aucun droit sur l’autorisation. Quant à l’acquéreur, il pourra mettre en œuvre les travaux dès qu’il sera devenu officiellement propriétaire du terrain. 

Le transfert du permis de construire a également pour effet de transférer les taxes et participations d’urbanisme. C’est le nouveau titulaire qui devra s’acquitter du paiement de la taxe d’aménagement, si celle-ci n’a pas encore été versée.

Acheter un terrain avec un permis de construire : les précautions à prendre

Avant d’acheter un terrain déjà couvert par un permis de construire, vous devez prendre quelques précautions. 

Cette autorisation n’a réellement de valeur que si elle est totalement purgée de tout recours. Autrement dit, le délai de recours des tiers (2 mois après l’affichage du permis sur le terrain), et le délai de retrait administratif (3 mois après la délivrance du permis) doivent être écoulés. Si ce n’est pas le cas, il faut rester prudent, car cela signifie que le permis de construire n’est pas totalement définitif. Il peut faire l'objet d’un recours en annulation de la part d’un voisin, ou être retiré par l’administration. 

Enfin, et même s’il s’agit d’une condition d’obtention du transfert, vous devez bien vérifier que le permis de construire est toujours valide. La mairie s'opposera à une demande de transfert si le permis est caduc au moment du dépôt du dossier, ou s’il le devient pendant la période d’instruction de la demande. Alors, autant anticiper dès le début pour éviter de vous retrouver avec un permis qui n'est plus valide.

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Vos questions 

Est-ce utile de vendre un terrain avec un permis de construire ? 

Vendre un terrain avec un permis de construire peut être utile. Pour le vendeur, cela permet de valoriser son foncier, et donc de vendre plus cher. L’acquéreur n’achète pas uniquement un terrain à bâtir, mais un projet clé en main.

Qui doit déposer la demande de transfert d’un permis de construire ?

La demande de transfert d’un permis de construire doit être déposée par le bénéficiaire du transfert, et non par le titulaire actuel de l’autorisation. Néanmoins, celui-ci doit donner son accord et signer le formulaire Cerfa correspondant.

Je suis bénéficiaire d’un permis de construire transféré, dois-je payer la taxe d’aménagement ?

Oui, le paiement de la taxe d’aménagement incombe au bénéficiaire du transfert. La procédure de transfert a pour effet de rompre tout lien entre le titulaire initial et l’autorisation d’urbanisme.