Que peut-on faire sur un terrain en zone naturelle et forestière ?

Un terrain situé dans la zone N du PLU n'est pas totalement inconstructible

Terrain en zone naturelle : qu’est-ce que ça signifie ?

Le classement d’un terrain en zone naturelle du PLU répond à un enjeu majeur du développement durable : préserver les espaces naturels sensibles en limitant l'apparition de nouvelles constructions. Il s'agit la zone la plus restrictive du plan local d’urbanisme en matière de constructibilité. Voici quelques informations essentielles à connaître avant d’acheter ou de vendre ce type de terrain.

Le zonage du plan local d’urbanisme : un outil d’aménagement du territoire

Le plan local d’urbanisme est l’outil utilisé par la communes et l’EPCI (établissement public de coopération intercommunale) pour définir une stratégie d’aménagement du territoire. Il permet aux élus locaux de planifier le développement d’une ville ou d’une agglomération sur plusieurs années.

La création, la modification et le contenu du PLU sont définis dans le Code de l’urbanisme. II rassemble plusieurs documents : un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durable (PADD), des orientations d’aménagement et de programmation (OAP), un règlement et des annexes. 

Le PLU divise la commune en plusieurs secteurs, via un plan de zonage. Chaque zone possède sa propre finalité, ses propres règles de construction, et peut être organisée en plusieurs sous-secteurs.

On distingue :

• La zone urbaine (ou zone U) ;
• La zone à urbaniser (zone AU) ;
• La zone agricole (zone A) ;
• La zone naturelle (zone N).

La zone U concentre la majorité des terrains constructibles. Elle est ouverte à l’urbanisation, et son règlement favorise et encadre la construction de nouveaux projets immobiliers.

La zone AU rassemble les secteurs qui ne sont pas encore urbanisés, mais qui ont vocation à l’être. Il s’agit en quelque sorte d’une zone transitoire, qui permet de préparer l’évolution du statut des terrains concernés.

La zone A sert à protéger les exploitations agricoles en régulant l’apparition de nouvelles constructions. Les terrains classés en zone agricole possèdent ainsi une constructibilité limitée. Ils peuvent accueillir des bâtiments neufs uniquement s’ils sont liés à une activité agricole.

La zone naturelle du PLU : préserver les sols non artificialisés de l'urbanisation

La zone naturelle et forestière du PLU a pour fonction de protéger certains secteurs de l’urbanisation et des activités humaines. Elle est définie à l’article R.151-24 du Code de l’urbanisme. 

Selon la réglementation, peuvent être classés en zone naturelle les espaces à protéger en raison de :

• Leur caractère naturel ;
• La qualité du site ou du paysage d’un point de vue historique, écologique ou esthétique ;
• La présence d’un exploitation forestière ;
• Les ressources naturelles qui s’y trouvent ;
• Leur exposition à un risque naturel, comme l’expansion des crues.

Lorsque la commune (ou l’EPCI) classe un terrain en zone naturelle et forestière, c’est qu’elle reconnaît son intérêt environnemental.

La préservation de ces espaces naturels s’inscrit dans la continuité de la trajectoire de sobriété foncière voulue par l’État. Elle contribue à la lutte contre l'artificialisation des sols et au respect de l’objectif zéro artificialisation nette d’ici 2050.

Peut-on construire sur une parcelle située dans la zone naturelle du PLU ?

Le classement d’un terrain en zone naturelle et forestière n’a rien d’anodin. Cela a pour effet de limiter fortement sa constructibilité. Dans ce type de secteur, les constructions neuves sont rares, mais pas impossibles.

La notion de constructibilité d’un terrain 

En urbanisme, la notion de constructibilité est relativement complexe et difficile à évaluer. La constructibilité d’un terrain dépend de plusieurs facteurs, comme le zonage du PLU, la mutabilité réglementaire, la préexistence de constructions ou la destination du bâtiment à créer. Dans les faits, il est assez rare qu’une parcelle soit absolument et totalement inconstructible. 

Pour évaluer la constructibilité d’un terrain, il convient de se référer au PLU. Si vous avez un projet bien établi, vous pouvez également solliciter un certificat d’urbanisme opérationnel. La mairie devra alors vous indiquer si votre projet est faisable, et vous éviterez peut-être de déposer une de permis de construire qui n’aurait aucune chance d’aboutir.

Vous pouvez aussi faire appel à un professionnel, afin de réaliser une étude de faisabilité. C’est le meilleur moyen de savoir concrètement ce que vous aurez le droit de faire, afin de préparer au mieux votre projet immobilier.

Chez Landup, nous aidons les particuliers à évaluer le potentiel de constructibilité de leur terrain, afin de le vendre à un promoteur immobilier au meilleur prix. Vous souhaitez recevoir une étude de faisabilité totalement gratuite ? Découvrez nos prestations !

Construction neuve, rénovation, installations temporaires : que peut-on faire en zone naturelle ?

Comme le précise l’article R.151-25 du Code de l’urbanisme, seules quelques constructions neuves sont autorisées dans la zone naturelle et forestière du PLU. Il peut s’agir : 

• Des constructions temporaires et démontables (installées moins de 3 mois dans l’année) ;
• Des équipements collectifs ou des services publics ;
• Des constructions nécessaires à l’exploitation agricole ou forestière du secteur.

Les constructions à usage d’habitation et la plupart des locaux professionnels ne sont pas autorisés en zone naturelle et forestière. Traduction : il n’est pas possible de construire un immeuble de logements, des bureaux ou un centre commercial au beau milieu d’un site naturel !

Il est toutefois envisageable de rénover un bâtiment existant, parfois même de l’agrandir. Cela dépend des règles établies par le règlement du PLU pour la zone N. Quelle que soit la nature de la construction, les travaux ne doivent pas porter atteinte à l'intégrité du site dans lequel elle s’implante. 

Les changements de destination peuvent aussi être autorisés, mais pas à n’importe quelles conditions. La nouvelle destination du bâtiment ne doit pas impacter les conditions de conservation du site. Même sans travaux d’agrandissement, aménager un hôtel dans une ancienne exploitation forestière aura forcément des conséquences sur l’environnement. Pour ces projets, il est nécessaire de procéder à une évaluation au cas par cas.

Vendre en terrain en zone naturelle : comment faire ?

Vous êtes propriétaire d’un terrain situé dans la zone naturelle et forestière du PLU et vous souhaitez le vendre ? C’est tout à fait possible. Malgré une réglementation plus stricte, les sites naturels ne manquent pas d’attraits : grandes parcelles, environnement calme, paysage naturel unique, etc. Des qualités qui sauront convaincre de nombreux acheteurs potentiels.

Par ailleurs, l’inconstructibilité (relative) de votre terrain est peut-être temporaire. Même si les élus locaux ont tendance à protéger les espaces naturels de leur territoire, il n’est pas impossible de changer le zonage d’un terrain. Cela nécessite une modification du PLU, une procédure plus ou moins longue selon les cas. 

Pour tenter de modifier le zonage de votre terrain, vous devez prendre contact avec la mairie. Il vous faudra de solides arguments, car la municipalité risque d’être difficile à convaincre. Rendre constructible un terrain classé en zone naturelle et forestière va à l’encontre des objectifs fixés par la loi Climat et résilience en matière de développement durable et d'artificialisation des sols.

Pour vendre un terrain en zone naturelle, vous devez procéder comme pour n’importe quel autre terrain, tout en veillant à être totalement transparent. La localisation de la propriété en zone naturelle et forestière doit être mentionnée dans l’annonce immobilière. 

La constructibilité limitée de votre terrain aura forcément un impact sur le prix de vente. Mais là encore, cela dépend des caractéristiques de votre maison. Dans certaines régions, de belles propriétés arborées peuvent se vendre à prix d’or, même si elles sont implantées sur des terrains désormais inconstructibles.

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Vos questions 

Quelle est la différence entre la zone agricole et la zone naturelle du PLU ?

La zone agricole du PLU rassemble uniquement des terres agricoles (exploitation agricoles, élevage, habitations des agriculteurs). La zone naturelle du PLU regroupe différentes sortes d'espaces naturels et forestiers dont la faune et la flore méritent d’être préservées. Les activités humaines, y compris agricoles, y sont très limitées.

Un terrain en zone naturelle est-il forcément inconstructible ?

Un terrain situé en zone naturelle n’est pas forcément inconstructible. Néanmoins, sa constructibilité est fortement limitée par le plan local d’urbanisme. Seules quelques constructions sont autorisées, notamment celles accueillant des équipements et services publics. Les extensions de logements existants sont souvent possibles, mais dans de faibles proportions. 

J’ai acheté une maison située en zone naturelle, est-ce que je peux l’agrandir ou la rénover ?

Si votre maison est située en zone naturelle, vous devez respecter le règlement du PLU applicable à cette zone. Il est possible d’entretenir et de rénover votre maison, dans le respect du site naturel dans lequel elle est implantée. La plupart du temps, l’agrandissement est autorisé en zone naturelle, mais il est soumis à de nombreuses contraintes en matière de hauteur, d'implantation et d’emprise au sol.

Quel est le prix d’un terrain situé en zone naturelle et forestière ?

Un terrain situé en dans la zone naturelle du PLU possède une constructibilité limitée. Cela implique le prix de vente du terrain, qui est souvent inférieur au prix d’une parcelle constructible située en zone urbaine. Néanmoins, ce prix dépend de nombreux critères, comme l’emplacement géographique, la présence de constructions et leur état, ou les règles de construction établies par le PLU.