Peut-on construire une deuxième maison dans son jardin ?

Densifier votre propriété pour créer un deuxième logement : une opération lucrative !

Construire deux maisons sur un même terrain : faut-il diviser pour faire les travaux ?

En théorie, chaque propriétaire est libre de disposer de son bien comme il le souhaite. Mais dans les faits, c’est un peu plus compliqué. Le droit de l'urbanisme fait  l’objet d’une réglementation abondante, qui restreint le droit de jouissance des propriétaires.

Construire deux bâtiments sur un seul terrain : qu’est-ce que ça implique ?

Pour construire deux maisons sur un même terrain, il n’est pas nécessaire d’effectuer une division parcellaire. Il est tout à fait possible de construire plusieurs logements sur une seule unité foncière. En réalité, tout dépend de la façon dont vous souhaitez utiliser et gérer ce nouveau bien. 

Si vous souhaitez créer un logement supplémentaire tout en conservant la pleine propriété des deux maisons et de l’intégralité du terrain, vous n’avez pas besoin de le diviser. Il n’y a pas de conséquences juridiques, et vous pourrez aménager des jardins privatifs pour vos locataires, sans que cela modifie les limites de votre unité foncière.

Si vous souhaitez revendre l’un des deux biens, la division n’est pas obligatoire non plus. Néanmoins, vous devrez mettre en place une copropriété, notamment pour organiser la répartition et la gestion des parties communes entre les deux lots.

Les conséquences de la division foncière sur votre projet immobilier 

Ces solutions ne vous conviennent pas ? Vous voulez construire une deuxième maison dans votre jardin, et revendre le tout pour réaliser des bénéfices ? Dans ce cas, vous pouvez diviser votre terrain, avant ou après les travaux. 

Diviser votre terrain avant de revendre une des deux maisons vous permet de créer deux propriétés bien distinctes. Pour cela, vous devrez faire appel à un géomètre expert pour délimiter chaque lot, au moyen d’un bornage officiel. Chaque habitation pourra fonctionner de façon totalement indépendante, et être détenue par un propriétaire différent. 

Si vous n’avez pas envie de superviser les travaux, mais que vous souhaitez quand même maximiser la valeur de votre bien immobilier, vous pouvez tout simplement diviser avant de construire la deuxième maison. Dans ce cas, vous pouvez revendre un terrain constructible nu, à charge pour l’acheteur de concevoir son propre projet, ou vendre le terrain avec un permis de construire déjà accordé.

Quelle que soit l’option choisie, vous devez déposer une déclaration préalable de travaux pour pouvoir diviser votre terrain. Cette autorisation d'urbanisme est le plus souvent instruite par la mairie.  Vous devrez patienter entre à deux mois pour recevoir une réponse, et pouvoir diviser officiellement votre terrain en deux lots.

Le plan local d’urbanisme : le document de référence pour construire un bâtiment neuf

Pour construire une deuxième maison sur votre terrain, vous devez respecter le plan local d’urbanisme (PLU) en vigueur dans votre commune. Ce document, élaboré par la mairie ou par l’intercommunalité, est la traduction du projet de développement et d’aménagement urbain du territoire sur lequel il s'applique.

Le PLU organise les communes en plusieurs zones : les zones urbaines ou à urbaniser regroupent les terrains constructibles, tandis que les zones naturelles et agricoles comprennent les terrains non constructibles ou ayant une constructibilité limitée.

Pour chaque zone, le PLU propose un règlement qui fixe les dispositions à suivre pour construire, agrandir ou rénover. Il précise : 

• L’emprise au sol maximale autorisée sur votre terrain, en cumulé (tous bâtiments confondus) ;
• Comment implanter votre maison par rapport à la voie et aux limites séparatives ;
• La hauteur maximale à ne pas dépasser, à l’égout, à l’acrotère et au faîtage ;
• Les recommandations architecturales applicables à votre secteur (formes des ouvertures, teinte d’enduit, composition des façades et des clôtures, etc.) ;
• Le nombre de place de stationnement à réaliser pour chaque habitation ;
• La superficie des espaces verts à aménager ;
• Le nombre d’arbres à planter ;
• Les performances énergétiques à respecter.

Le PLU est consultable à la mairie, à l’accueil du service urbanisme, sur le site de ville ou sur le site du géoportail de l’urbanisme.

Le permis de construire : une étape indispensable pour bâtir une maison neuve

Si la division parcellaire est facultative pour construire un deuxième bâtiment sur votre terrain, d’autres démarches doivent être réalisées. L’obtention d’un permis de construire est obligatoire pour mener à bien votre projet immobilier. 

La procédure d'obtention d’un permis de construire

Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme, dont l’objectif est de vérifier la conformité des projets de construction au plan local d’urbanisme. Il s’agit d’une étape obligatoire pour construire un bâtiment neuf de plus de 20 mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol.

Les permis de construire sont délivrés par la mairie, par l’intercommunalité (métropole, communauté urbaine, communauté de communes, etc.), parfois par l’État. Mais, quelle que soit l’autorité administrative compétente, votre interlocuteur privilégié est la mairie. C’est le service urbanisme qui réceptionne votre demande, et répond à vos questions concernant la procédure d’instruction ou la faisabilité de votre projet.

Le délai d’instruction d’une demande de permis de construire varie selon la nature du projet, mais aussi en fonction de votre secteur géographique. Pour construire une maison individuelle, vous devrez patienter deux mois, trois mois si vous vivez en secteur protégé (site patrimonial remarquable, site classé ou inscrit, abords d’un monument historique, etc.).

Les critères de délivrance d’un permis de construire

Lorsqu’elle reçoit une demande de permis de construire, la mairie effectue une analyse approfondie de votre projet. Pour avoir une chance d’obtenir votre autorisation, et ainsi construire une deuxième maison dans votre jardin, vous devez : 

• Proposer un projet conforme au PLU ; 
• Déposer un dossier complet, comprenant toutes les pièces exigées par le Code de l’urbanisme (la liste de pièces à joindre est annexée au formulaire Cerfa de permis de construire) ;
• Élaborer des plans soignés, côtés et à l’échelle, et en couleur ;
• Faire appel à un architecte, lorsque le Code de l’urbanisme l’impose (bâtiment de plus de 150 mètres carrés, permis déposé par une SCI, etc.) ;
• Joindre au moins 4 exemplaires du dossier, si vous déposez votre demande de permis de construire au format papier ;
• Compléter votre dossier dans les trois mois, si vous recevez une demande de pièces complémentaires.

Comment concrétiser votre projet de construction et de valorisation foncière ?

Construire une deuxième maison dans votre jardin peut être une opération lucrative, encore faut-il savoir comment s’y prendre. Seul, avec un constructeur, un architecte ou un promoteur immobilier, voici quelques pistes pour vous aider à concrétiser votre projet.

Superviser l’intégralité du projet vous-même

Puisque le terrain vous appartient, vous pouvez tout simplement décider de superviser vous-même l’intégralité du projet. Vous devrez alors effectuer toutes les démarches pour obtenir le permis de construire, diviser le terrain si vous souhaitez créer deux lots distincts, et veiller au bon déroulement des travaux.

Cette solution vous permet de garder le contrôle du projet, mais vous devrez vous impliquer pleinement dans toutes ses étapes.

Faire appel à un constructeur ou à un architecte

Deuxième option : faire appel à un professionnel pour superviser une partie du projet. Cette solution hybride vous permet de gérer vous-même le montage du projet, et de choisir sa programmation, tout en vous déchargeant de la gestion des travaux. 

Vous pouvez faire appel à un constructeur de maisons individuelles ou à un architecte, et lui déléguer l’obtention du permis de construire et la gestion des travaux, jusqu’à la remise des clés. 

Vendre à un promoteur immobilier

Vendre à un promoteur immobilier est un bon moyen d’optimiser la valeur de votre terrain, sans avoir à gérer vous-même les travaux. Par rapport aux options précédentes, cette solution présente un atout de taille : la possibilité de vendre 15 à 30 % plus cher. Le promoteur va analyser le potentiel de votre propriété, et vous faire une offre d’achat en fonction de l’opération qu’il va pouvoir réaliser. 

Selon les caractéristiques de votre terrain, il pourra construire plusieurs maisons ou même un petit collectif. Il pourra conserver votre maison, ou la démolir pour réaliser un projet plus vaste. 

Lorsqu’il achète un bien immobilier, le promoteur s’occupe de tout : il réalise les études techniques, l’étude de faisabilité, il dépose la demande de permis de construire, et veille à l'équilibre financier du projet.

Vous souhaitez vendre à un promoteur immobilier au meilleur prix ? 

Contactez Landup !

Expert en promotion immobilière et en valorisation foncière, Landup vous accompagne à chaque étape du projet, pour vendre à un promoteur dans les meilleures conditions. 

Demandez votre étude gratuite et sans engagement, et découvrez la valeur réelle de votre terrain.

Vos Questions 

La mairie peut-elle m’empêcher de construire une deuxième maison dans mon jardin ?

La mairie peut s’opposer à un projet de construction s’il n’est pas conforme au plan local d’urbanisme. Si vous ne respectez pas les règles d’implantation, de hauteur, d’emprise au sol, ou si votre projet ne comporte pas suffisamment de places de stationnement, votre permis de construire peut être refusé.

Quel est le délai d’instruction d’un permis de construire pour une maison individuelle ?

Le délai d’instruction d’un permis de construire pour une maison individuelle est de deux mois. Ce délai peut toutefois faire l’objet d’une majoration. Si le terrain est situé dans un secteur protégé soumis à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France, le délai d’instruction du permis est de trois mois.

Je souhaite construire une deuxième maison sur mon terrain, puis-je recourir au permis valant division ? 

Non, le permis de construire valant division ne permet pas de construire une deuxième maison dans votre jardin. Comme le précise l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme, cette autorisation est réservée aux projets de division incluant la construction d’au moins deux bâtiments.