Un voisin peut-il vous empêcher de vendre votre maison à un promoteur ?

Recours des tiers, illégalité de la vente et trouble anormal de voisinage : comment vous protéger ?

Le recours contre le permis de construire du promoteur : un vrai levier de blocage

Le recours des tiers, c’est un peu le cauchemar des promoteurs immobiliers. Ils constituent néanmoins un vrai levier de blocage pour un voisin qui souhaiterait ralentir, voire bloquer un projet immobilier dans son quartier.

Comprendre le recours des tiers

Le droit de recours des tiers est un mécanisme juridique qui permet à une personne de contester une autorisation d’urbanisme accordée à une autre personne. Il peut concerner un permis de construire, un permis de démolir, mais aussi un permis d'aménager ou une déclaration préalable de travaux. Ce droit est codifié aux articles L.600-1 à L.600-13 et R.600-1 à R.600-7 du Code de l’urbanisme.

Le recours des tiers a été instauré afin de permettre aux personnes qui subiraient un préjudice lié à l’illégalité d’un projet d’aménagement ou de construction de défendre leurs droits. Il peut remettre en cause la validité d’une autorisation d'urbanisme, et conduire à son annulation. Cette pratique est donc très encadrée.

Lorsque le promoteur obtient son permis de construire, il doit afficher son autorisation sur le devant de votre terrain, de façon à ce qu’elle soit visible depuis l’espace public. Il peut installer un panneau d’affichage sur votre clôture, ou sur la façade de votre maison si elle est implantée à l’aplomb du domaine public.

À compter du premier jour d’affichage, les tiers disposent de deux mois pour former un recours contre le permis de construire du promoteur. Votre voisin peut donc : 

• Déposer un recours gracieux à la mairie, afin de tenter d’obtenir l’annulation du permis ou au moins la modification du projet ;
• Déposer un recours contentieux au tribunal administratif, soit après l’échec du recours gracieux, soit directement. 

Les effets du recours sur la vente

Si votre voisin a déposé un recours contre le permis de construire délivré au promoteur, cela peut avoir des effets directs sur la vente. Cela va forcément retarder la vente, puisque l’obtention d’un permis purgé de tout recours fait partie des conditions suspensives systématiquement intégrées à la promesse de vente. 

Or l’étude d’un recours prend du temps. Prenons un exemple : 

Votre voisin dépose un recours gracieux le dernier jour du délai légal, soit deux mois après l'affichage du permis. La mairie dispose elle-même de deux mois pour répondre à ce recours. Si elle ne donne pas suite, ou si elle rejette le recours, le voisin dispose alors de deux mois supplémentaires pour intenter une action contentieuse. Ensuite, les délais de traitement des recours contentieux sont très longs. 

Un recours peut donc sérieusement ralentir une vente et décourager le promoteur, même si le permis est parfaitement légal. Quant au permis illégal, il sera très logiquement annulé par le juge administratif. 

Attention, les recours abusifs sont sanctionnés par le juge administratif, et peuvent donner lieu au paiement de dommages et intérêts.

Contestation de la vente, action préventive : quels sont les autres moyens de blocage ?

Le recours des tiers est le principal levier utilisé par les voisins lorsqu’ils souhaitent vous empêcher de vendre votre maison à un promoteur. Mais il en existe d’autres. Si le permis est inattaquable d'un point de vue du droit de l'urbanisme, vos voisins peuvent tenter de contester la légalité de la vente ou intenter une action préventive pour trouble anormal de voisinage.

Comment contester la validité d’une vente immobilière ?

Lorsqu’un voisin cherche à bloquer une vente entre un particulier et un promoteur, il peut tenter de contester la validité de la transaction elle-même. 

Les servitudes sont une source fréquente de contentieux. Certaines sont très anciennes, et sont presque oubliées par les propriétaires. Mais si votre voisin est titulaire d’une servitude de passage sur votre terrain, ou d’une servitude d’écoulement des eaux, il peut limiter tenter d'interférer dans la vente. Le projet du promoteur ne doit pas faire obstacle au maintien de la servitude. Sinon, votre voisin pourra contester la vente. Pour éviter ce genre de conflits, vous devez vérifier avec votre notaire si une telle servitude existe au bénéfice de votre voisin. 

Un tiers peut également contester la validité d’une vente si les conditions de purge du droit de préemption n’ont pas été respectées. Si la commune est titulaire d’un droit de préemption urbain (DPU), mais que vous avez vendu votre maison sans l’en informer, la transaction peut être remise en cause. 

Dans le cadre du DPU, et surtout en cas de vente avec un promoteur, c’est assez rare. En revanche, il existe une multitude de droits de préemption, dont les mécanismes sont beaucoup moins connus. Là encore, le notaire sera votre meilleur allié pour sécuriser la vente. 

Enfin, en l'absence de bornage préalable, votre voisin peut aussi contester la vente en raison d’un litige sur les limites séparatives de vos propriétés respectives. 

L’action préventive pour trouble anormal de voisinage

Lorsqu’un particulier vend son bien à un promoteur, les voisins peuvent aussi chercher à bloquer ou à ralentir le projet en invoquant un trouble anormal de voisinage. Ce concept juridique, bien que souvent utilisé après la réalisation des travaux, peut également être invoqué de manière préventive.

Un trouble anormal de voisinage dépasse les simples nuisances du quotidien. Il se caractérise par une gêne dépassant les inconvénients considérés comme normaux pour des personnes vivant en communauté. Atteinte au paysage, perte d’ensoleillement, poussière excessive, pollution du sol, risque d’affaissement ou d’inondation, les motifs invoqués sont nombreux et variés. 

L’action préventive permet à votre voisin d’intenter une action par anticipation, c’est-à-dire avant même la survenue du trouble. Mais elle n’est pas toujours recevable. Il appartient au voisin de démontrer que les nuisances prévues dépasseront les seuils acceptables. 

Vente à un promoteur immobilier : comment limiter les risques de blocage ?

Vous l’avez compris, les sources de blocage sont nombreuses lors d’une vente entre un particulier et un promoteur. Pour autant, cela ne doit pas vous décourager. Même si le risque zéro n’existe pas, il est possible de limiter les risques en prenant quelques précautions.

Consulter vos voisins avant la vente 

La vente d’une maison à un promoteur immobilier a souvent tendance à inquiéter vos voisins. Ils s’imaginent déjà avec un immeuble de 10 étages juste devant leurs fenêtres, et ils redoutent de voir leur cadre de vie se dégrader.

Pour limiter les risques de litige, vous pouvez tenter de dialoguer avec vos voisins. Essayez de les rassurer en leur présentant le projet imaginé par le promoteur. Un projet qui, de toute façon, est tenu de respecter le plan local d’urbanisme. Si vous vivez en zone résidentielle, l’opération devra respecter les règles de hauteur, d’emprise au sol et d’implantation applicables à ce secteur. 

Par ailleurs, le PLU impose également une certaine cohérence architecturale. Un petit collectif peut tout à fait s’intégrer de façon harmonieuse dans le tissu pavillonnaire. Et le meilleur moyen de convaincre vos voisins, c’est de leur présenter le projet que vous avez choisi.

Procéder à un bornage du terrain avant de vendre

Le bornage du terrain n’est pas obligatoire pour vendre. Toutefois, cela vous permet de confirmer les limites de votre terrain, et donc, d’éviter les conflits de voisinage avec les propriétaires des terrains voisins. 

Pour réaliser un bornage, vous devez contacter un géomètre expert, seul professionnel habilité à certifier les limites et la contenance de votre propriété. Le PV d'abornement qui vous sera remis pourra être annexé à l’acte de vente, et viendra renforcer sa sécurité juridique.

Sécuriser la vente grâce au notaire

Le notaire est un expert juridique, qui a pour mission d'authentifier et de sécuriser certains actes. Il intervient obligatoirement lors d’une transaction immobilière. Et il joue un rôle essentiel pour limiter les contestations possibles sur la validité de la vente.

C’est le notaire qui vérifie l’existence d’éventuelles servitudes et l’origine de la propriété. Il effectue des recherches pour identifier tous les droits de préemption applicables à votre parcelle, et accomplit les démarches administratives pour obtenir la purge de chaque mécanisme de préemption. 

En résumé, il s’assure que toutes les conditions sont bien réunies pour que la vente soit incontestable.

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Vos Questions 

Un voisin peut-il contester une vente entre un particulier et un promoteur ?

Oui, un voisin peut contester une vente entre un particulier et un promoteur, s’il existe une raison valable de le faire, c’est-à-dire si la vente est illégale. Le non-respect d’un droit de préemption, d’une servitude de passage ou un consentement défaillant peuvent entraîner la nullité de la vente.

Quels sont les délais pour contester un permis de construire ?

Le délai de recours des tiers est de deux mois à compter du premier jour d’affichage du permis de construire sur le terrain. En l’absence d’affichage, il est possible de contester un permis de construire jusqu’à 6 mois après la fin des travaux. 

Comment prouver qu’un recours contre un permis de construire est abusif ?



Un recours contre un permis de construire est considéré comme abusif lorsque le requérant ne dispose pas d’un intérêt à agir. Il appartient au juge administratif de vérifier le respect de ce critère décisif et de trancher sur l’acceptabilité du recours.