Quel est le prix au mètre carré d'un terrain constructible ?

Comment déterminer la valeur d'un terrain à bâtir ?

Prix au mètre carré d’un terrain constructible : les critères pour le calculer

Très logiquement, la superficie du terrain est un critère important pour déterminer sa valeur. Mais cela n’influence pas nécessairement son prix au mètre carré. En revanche, d’autres critères, comme son environnement géographique, ses caractéristiques techniques et la réglementation locale, sont à prendre en compte.

Le secteur géographique 

Le secteur géographique est le premier critère à prendre en compte. Et pour cause : le prix au mètre carré d’un terrain constructible est très variable selon les régions. Dans les grandes agglomérations, comme à Paris, à Marseille, à Bordeaux ou à Lyon, le prix des terrains constructibles ne cesse de grimper. À l’inverse, le foncier est bien plus accessible dans les zones plus rurales, notamment dans le centre de la France.

Comptez jusqu’à 2 000 euros le mètre carré en région parisienne pour un terrain à bâtir, contre à peine 30 euros le mètre carré dans les territoires faiblement peuplés du centre de la France.

La réglementation en matière d’urbanisme

La constructibilité d’un terrain dépend en grande partie de la réglementation locale en matière d’urbanisme. Le plan local d’urbanisme organise le territoire communal (ou intercommunal) en plusieurs zones. 

Ainsi, même s’il n’est pas totalement inconstructible, un terrain situé en zone naturelle ou agricole possède une constructibilité limitée. Pour un investisseur, ces parcelles offrent moins de possibilités qu’un terrain en zone urbaine, ou en zone à urbaniser.

Par ailleurs, chaque zone du PLU possède son propre règlement, et donc ses propres dispositions limitant la hauteur des constructions, leur emprise au sol, ou imposant une distance d’implantation entre la future construction et les limites séparatives. 

L’environnement immédiat du terrain 

Les terrains isolés ont souvent un prix au mètre carré moins élevé que les parcelles situées en centre-ville. L’absence de transports en commun, de commerces, d’écoles, ou d’équipements de santé rend le secteur moins attractif. 

La présence de commodités à proximité de votre terrain peut donc jouer en votre faveur. Mais ce n’est pas tout. La réputation de la commune et le cadre de vie qu’elle offre à ses habitants (espaces verts, loisirs, patrimoine historique, etc.) sont également un élément important pour augmenter la valeur de votre terrain.

Enfin, n’oubliez pas que le voisinage immédiat joue aussi un rôle important. Il est plus facile de vendre un terrain en secteur résidentiel à un bon prix plutôt qu’une parcelle située juste à côté d’une friche industrielle, ou d’un garage automobile.

La forme et la typologie de la parcelle 

La configuration de votre terrain est à double tranchant : elle peut être un atout ou au contraire un véritable point négatif pour la vente. Les terrains plats, en forme de rectangle ou de carré, recueillent tous les suffrages. Ce n’est pas le cas des parcelles biscornues, des terrains très étroits, et de ceux multipliant les décrochés. Quant aux terrains en pente, ils sont bien constructibles, mais ils offrent moins de possibilités d’aménagement que les terrains plats.

L’état du terrain 

Dernier point à ne pas négliger : l’état de votre terrain. Il accueille des constructions abandonnées, inutilisables, voire des bâtiments en ruine ? Le nouveau propriétaire devra forcément les démolir pour mettre en œuvre son projet immobilier. Or, la démolition coûte cher, et il voudra certainement imputer ces frais sur le prix de vente.

Votre terrain peut nécessiter un défrichement, ou des travaux de dépollution du sol. Là encore, le prix de ces interventions peut entraîner une baisse du prix de vente.

Estimation de la valeur d’un terrain constructible : toutes les étapes

Vous êtes propriétaire d’un terrain constructible que vous souhaitez mettre en vente ? Voici comment estimer le prix de votre bien.

1. Vérifier la superficie du terrain 

Pour bien vendre votre terrain, la première chose à faire est de vérifier sa superficie. Pour cela, vous pouvez commencer par consulter le titre de propriété de votre bien. En principe, l’acte notarié mentionne la surface cadastrale de votre parcelle au mètre carré près. 

Vous pouvez également vous tourner vers certaines plateformes en ligne, comme le portail géofoncier. Sachez toutefois que les informations obtenues sur ces sites n’ont pas de valeur juridique. 

Le meilleur moyen de connaître la contenance d’une parcelle ? Le bornage. Ce document juridique opposable aux tiers est le seul qui fait foi. Si votre propriété a fait l’objet d’un bornage par le passé, un PV d’abornement a dû être annexé à l’acte de vente. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez contacter un géomètre-expert pour qu’il effectue un relevé précis.

2. Étudier les caractéristiques de la propriété 

Pour estimer la valeur de votre terrain à bâtir, vous devez connaître ses atouts, mais aussi ses points faibles. Exposition, ensoleillement, environnement immédiat, commodités, transports en commun, opérations d’aménagement à venir, tous ces éléments sont importants. 

Et c’est là que les difficultés commencent : il est souvent difficile d’être objectif quand il s'agit d'estimer la valeur d’un bien nous appartenant. Malgré tout, essayez de rester neutre, et de lister le plus honnêtement possible ce qui peut séduire les acquéreurs, et faire grimper le prix de vente, et ce qui risquerait de provoquer une négociation à la baisse. 

3. Prendre connaissance des tendances du marché immobilier local

La valeur d’un bien immobilier dépend aussi de la loi de l’offre et de la demande. Alors, pour bien vendre, il est important de se renseigner en amont sur les tendances du marché immobilier local. 

De nombreux sites spécialisés proposent des ressources permettant de suivre l’évolution des prix en fonction du type de bien proposés, maison, appartement, terrain nu. Vous pouvez également consulter les bases de données gérées par l’administration fiscale. 

Ainsi, la base de données DVF (Demande de valeurs foncières) est un outil fiable, qui vous permet de savoir à quel prix les biens immobiliers situés dans votre quartier se sont vendus sur les 5 dernières années. Les données sont directement issues des actes notariés et des ressources à disposition du cadastre.

4. Déterminer le potentiel de constructibilité de votre terrain

Le prix de vente d’un terrain constructible, bâti ou non bâti, dépend aussi de la réglementation en vigueur. Les règles contenues dans le PLU conditionnent le potentiel de constructibilité de votre terrain. Autrement dit, elles vous informent sur les constructions pouvant être réalisées sur votre propriété.

Et pour l’acheteur, ces informations sont capitales : un promoteur sera prêt à payer bien plus cher pour un terrain susceptible d'accueillir un programme immobilier de 20 logements, plutôt que pour une parcelle sur laquelle il devra se contenter d'un petit collectif ou de quelques maisons individuelles.

Vous pouvez consulter le PLU de votre commune en vous rendant directement à la mairie, en consultant le site internet de la commune (de plus en plus de municipalités mettent en ligne leurs documents d’urbanisme) ou sur le géoportail de l’urbanisme.

N’hésitez pas à contacter également le service urbanisme, afin de prendre connaissance d'éventuels projets de modification ou de révision du PLU. Même si ces nouvelles règles ne sont susceptibles d’entrer en vigueur que plusieurs mois après la mise en vente, elles peuvent influencer le prix de vente.



Vers qui se tourner pour connaître le prix d’un terrain constructible ? 

Rien ne vous oblige à faire appel à un professionnel pour fixer le prix au mètre carré de votre terrain. Mais pour un particulier, estimer la valeur d’un bien immobilier est relativement complexe. Il faut trouver les bonnes informations et, surtout, il faut être capable de les utiliser et de les interpréter correctement. Pas simple, si vous ne travaillez pas dans l’immobilier !

Notaire, agent immobilier, plateforme en ligne : comment choisir ?

Dans les faits, il est préférable de contacter un professionnel pour obtenir une estimation fiable et authentique. Plusieurs solutions s'offrent à vous en fonction de vos objectifs. Vous pouvez solliciter : 

• Un agent immobilier ;
• Un expert ou un mandataire ;
• Un notaire ; 
• Une plateforme d’estimation en ligne.

Les plateformes en ligne peuvent vous donner un aperçu de la valeur de votre terrain constructible, mais il ne s’agit pas de l’option la plus fiable.

Si vous souhaitez proposer votre terrain à des particuliers, l’agence immobilière est une bonne option. Le notaire et l’expert immobilier sont également en mesure d’estimer le prix au mètre carré de votre terrain. Cette prestation est toutefois payante, mais elle peut être très utile pour déterminer la valeur de votre patrimoine en toute neutralité, sans forcément vendre dans l’immédiat. 

Landup, votre partenaire de confiance pour estimer la valeur de votre terrain !

Vous êtes propriétaire d’un terrain à bâtir et vous souhaitez vendre ? Avez-vous déjà envisagé de vendre à un promoteur immobilier, à un aménageur ou à un constructeur ? Cette option peut vous permettre de vendre environ 15 à 30 % plus cher. 

Et pour que cette aventure soit couronnée de succès, il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un prestataire indépendant, comme Landup. 

Nous vous aidons à estimer la valeur de votre terrain, en fonction de nombreux critères objectifs et de données fiables. Nous vous proposons : 

• Une estimation immobilière accompagnée d’une étude de faisabilité gratuite et sans engagement ;
• Un accompagnement juridique et technique 100 % humain et sans frais, nos honoraires étant à la charge de l’acheteur, payables uniquement si la vente aboutit. 

Notre objectif ? Vous permettre de vendre au meilleur prix ! 

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Vos questions 

La viabilisation a-t-elle un impact sur le prix au mètre carré d’un terrain ?

Oui, la viabilisation a une influence sur le prix au mètre carré d’un terrain, et un terrain non viabilisé est moins cher qu’un terrain viabilisé. Cela s'explique par le fait qu'une parcelle non viabilisée n’est pas constructible en l’état. L’acheteur devra financer lui-même les travaux de raccordement aux réseaux d’électricité, de gaz, d’assainissement collectif et d’eau potable.

Quelle est la différence entre un terrain constructible et un terrain non constructible ?

Un terrain constructible est une parcelle pouvant être utilisée pour un projet de construction. À l’inverse, un terrain est dit non constructible lorsqu’il n’est pas possible d’y construire un bâtiment, soit parce qu’il n’est pas viabilisé, soit parce que la réglementation d’urbanisme interdit qu’il soit utilisé pour accueillir des constructions neuves, soit pour des raisons de sécurité. 

À quoi sert la plateforme DVF ? 

La plateforme DVF (Demande de valeurs foncières) vous permet de suivre l’évolution des prix de vente des biens immobiliers sur les cinq dernières années. Elle recense les données relatives aux transactions sur tout le territoire français, tous types de biens confondus.