Vendre à un promoteur immobilier en 5 étapes clés [Infographie]

5 étapes décisives pour concrétiser votre projet de vente immobilière !

1. L'étude de faisabilité

Un particulier qui souhaite acheter une maison s'intéresse avant tout à l'état général de la construction, à son jardin, et éventuellement aux possibilités d'aménager le terrain pour y construire une piscine ou une extension. La plupart du temps, il n'entend pas transformer complètement le bâtiment. Il ne réalise donc pas nécessairement d'avant-projet et ne dépose pas forcément de demande de permis de construire avant d'acheter. Tout l'inverse d'un promoteur immobilier.

Le promoteur n'achètera pas votre propriété s'il n'est pas certain de pouvoir y réaliser une opération immobilière. Il s'intéresse donc à la constructibilité de votre terrain, et réalise une étude de faisabilité approfondie. Ce travail préparatoire repose sur un ensemble d'études techniques et juridiques permettant d'évaluer la mutabilité de votre bien immobilier.

2. Les négociations

Le processus de vente se poursuit par une phase de négociation sur le prix de vente du terrain. Le promoteur s'appuie sur son étude de faisabilité pour estimer la valeur de votre bien immobilier, et pour rédiger son offre d'achat. Ce prix de vente n'est pas fixé au hasard : il tient compte de nombreux paramètres, et notamment de tous les frais à engager pour sortir un programme neuf rentable.

En bon professionnel, le promoteur essaie forcément d'acheter le moins cher possible, afin de faire davantage de bénéfices. L'offre d'achat est donc souvent négociable, dans la limite du raisonnable. Le budget alloué à l'achat du foncier doit être équilibré, et permettre au promoteur de réaliser une opération de qualité. Un bon moyen de savoir si le prix proposé par le promoteur est cohérent, est de solliciter deux ou trois promoteurs différents, afin de comparer les offres.

Si toutes les offres sont situées dans la même fourchette de prix, la marge de négociation sera probablement faible. Une offre très inférieure aux autres peut être négociée. Enfin, une offre anormalement élevée par rapport à la concurrence n'est pas forcément un bon point. Elle sera sans doute renégociée après la signature de la promesse de vente.



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3. La promesse de vente

Troisième étape de votre parcours : la signature d'une promesse de vente. Il s'agit d'un engagement unilatéral, qui scelle votre accord avec le promoteur sur les conditions de la vente. Le promoteur peut décider de lever cette option d'achat, dans le délai convenus entre les parties. En revanche, cela ne l'oblige pas à acheter, à l'inverse du compromis de vente.

La promesse de vente signée avec un promoteur immobilier est toujours assortie d'un certain nombre de conditions suspensives. Elle protège le promoteur en cas d'aléas, et lui permet de se désengager s'il n'obtient pas ses financements ou son permis de construire. Pour le vendeur, la promesse de vente est un engagement ferme.

Une fois signée, elle a autant de valeur juridique que le contrat de vente lui-même. Autrement dit, vous ne pouvez plus reculer, et vous devez vendre si le promoteur lève son option d'achat. Pour autant, cet avant-contrat n'est pas aussi désavantageux qu'il n' y parait. Vous restez propriétaire de votre bien tant que le promoteur ne se décide pas à acheter. S'il renonce, vous pouvez remettre votre bien en vente immédiatement.

4. Le permis de construire

L'obtention du permis de construire est une étape décisive lors d'une vente entre un particulier et un promoteur. Sans permis, pas de projet, et donc, pas de vente. Même si elle ne dépend pas de vous, cette étape vous concerne donc de façon indirecte. D'ailleurs, le permis de construire est en partie responsable de la lenteur du processus de vente.

Cette autorisation d'urbanisme est délivrée par la mairie. Elle sert à vérifier que le futur programme immobilier respecte le plan local d'urbanisme. Son délai d'obtention dépend de la nature du programme et de l'emplacement géographique du terrain. En moyenne, comptez entre 3 et 5 mois pour que le dossier soit validé (ou refusé !) par la mairie.

Par ailleurs, un permis de construire n'est pas définitif dès le jour de sa délivrance. Il ne le devient qu'à l'expiration du délai de recours des tiers et du délai de retrait administratif. Le promoteur doit donc patienter 3 mois pour obtenir un permis purgé de tout recours, et avancer l'esprit tranquille.

5. La vente définitive

Lorsque toutes les conditions suspensives de vente auront été levées, vous pourrez finaliser la transaction et passer à la dernière étape du processus : la signature de l'acte authentique de vente. Elle doit obligatoirement se dérouler en présence d'un notaire, même s'il est préconisé que chaque partie soit représentée par son propre notaire.

La signature de l'acte de vente emporte de nombreuses conséquences juridiques. La propriété du bien est automatiquement transférée du vendeur vers l'acheteur. En parallèle, le prix de vente est versé au vendeur, qui peut désormais en disposer pleinement.

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