Peut-on vendre des terres agricoles sans passer par la Safer ?

La Safer, un opérateur incontournable pour vendre des terres agricoles ?

Les terres agricoles : des parcelles bénéficiant d’une protection renforcée

L’agriculture joue un rôle économique et écologique important en France. C’est pourquoi les terres agricoles font l'objet d’une protection renforcée, destinée à limiter leur disparition. Elles ne doivent cependant pas être confondues avec les zones naturelles et boisées, qui répondent à des enjeux différents.

Préserver les terrains agricoles : un enjeu écologique et économique 

Les espaces agricoles occupent 52 % du territoire de la France métropolitaine. Une surface importante, certes, mais qui a connu une diminution significative, puisqu’elle atteignait 60 % dans les années 1950. 

L’urbanisation des terres agricoles a longtemps été perçue comme une solution pour répondre au manque de logements, mais ce n’est plus le cas. L’État entend désormais répondre à la demande croissante de logements tout en préservant les parcelles à vocation agricole. 

Aujourd’hui, le développement durable impose de réduire l'artificialisation des sols, et de privilégier la densification des parcelles constructibles situées en zone urbaine. Le maintien de l’agriculture revêt également une importance économique tant au niveau national que local. La France est ainsi le premier pays producteur agricole à l’échelle de l'Europe.

Espaces agricoles, zones naturelles et boisées : quelles différences ?

Les terrains agricoles correspondent aux propriétés, bâties ou non bâties, qui ont vocation à accueillir une activité liée à l’agriculture. Dans les plans locaux d’urbanisme, ces terrains sont classés en zone agricole, aussi appelés zone A. Ils ne sont pas inconstructibles, mais ils ne peuvent être utilisés que pour le développement ou le maintien de l’agriculture. Ils peuvent ainsi accueillir des bâtiments d’exploitation, des cultures, des étables, ou encore le logement de l’agriculteur. Dans ces zones, l'habitation doit respecter exceptionnelle.

Les terrains naturels et boisés regroupent des parcelles qui méritent d’être protégées en raison de leur intérêt écologique, scientifique, esthétique ou historique. Cette catégorie comprend également les terrains exposés à de forts risques, comme les espaces situés en zone rouge d’un plan de prévention (crue, submersion, effondrement, etc.). Ils sont classés dans la zone naturelle ou zone N du PLU, et sont quasiment inconstructibles. Ici, les constructions sont rares, et toujours justifié par un un intérêt spécifique. Bâtiments liés à l'exploitation forestière, équipements publics et structures démontables et temporaires peuvent être autorisées sous conditions.

La Safer, un opérateur incontournable pour vendre un terrain agricole

La Safer est un opérateur foncier exerçant une mission de service public. Elle intervient dans la régulation du marché foncier agricole. À ce titre, elle dispose d’un droit de regard sur toutes les cessions de terres agricoles. Le cas échéant, elle bénéficie également d’un droit de préemption. 

Le rôle des Safer dans les transactions immobilières

Une Safer est une société à but non lucratif, qui exerce des missions d’intérêt général pour le compte de l’État français. Créées par la loi d’orientation agricole du 5 août 1960, ces structures sont placées sous la tutelle conjointe du ministère de l’Agriculture et du ministère des Finances.

Ces structures sont actives sur tout le territoire métropolitain, à raison d’une entité par région. Elles poursuivent plusieurs objectifs : 

• Préserver l’usage agricole des parcelles ; 
• Lutter contre la spéculation foncière ;
• Faciliter l’installation de jeunes agriculteurs ;
• Favoriser le développement rural.

Les propriétaires de biens agricoles désireux de vendre ont la possibilité de contacter directement la Safer afin de bénéficier d’un accompagnement, et des garanties proposées par l’opérateur foncier (expertise, garantie en termes de prix et de délais).

Le droit de préemption accordé à la Safer 

Faire appel à la Safer pour vendre un terrain agricole n’est pas obligatoire. En tant que propriétaire, vous êtes en droit de vendre votre exploitation par vos propres moyens. Vous devez cependant en informer la Safer. 

L’opérateur dispose en effet d’une prérogative importante dans la régulation des transactions immobilières portant sur les terrains agricoles : il bénéficie d’un droit de préemption, instauré par les articles L.143-1 et suivants du Code rural. 

Autrement dit, pour chaque parcelle agricole mise en vente, la Safer peut acquérir le bien en priorité, en se substituant à l’acheteur choisi par le vendeur. Dans environ la moitié des cas, la préemption aboutit à la vente effective du bien, au prix convenu entre le propriétaire et son acheteur initial. 

La préemption peut toutefois mener à l’échec de la vente, lorsque la Safer souhaite réviser le prix mentionné dans la déclaration de cession (ou déclaration d’intention d’aliéner). Si le propriétaire refuse, et que les négociations se trouvent dans une impasse, le propriétaire a la possibilité de retirer son bien de la vente. 

Les ventes qui échappent au droit de préemption de la Safer

La plupart des transactions concernant un bien agricole sont soumises au droit de préemption. Elle s’applique en effet aux ventes de terrains nus à vocation agricole et aux bâtiments liés à une exploitation agricole, qu’il s’agisse de bâtiments d’habitation ou de locaux à usage agricole. 

Il existe toutefois quelques exceptions. Voici quelques exemples de biens non soumis au droit de préemption :

• Les donations ;
• Les terres agricoles de faible superficie (seuil variable selon les régions) ;
• Les transactions entre parents, jusqu’au 4e degré ;
• Les parcelles boisées.

Les étapes à suivre pour vendre des terres agricoles avec ou sans la Safer

Vous l’avez compris, vendre des terres agricoles obéit à des règles strictes. Avec ou sans la Safer, voici comment procéder pour céder votre exploitation agricole conformément à la réglementation.

Vendre des terres agricoles avec la Safer 

Si vous souhaitez vendre un terrain agricole, vous pouvez contacter directement la Safer, afin de lui proposer votre terrain. Dans ce cas, l’opérateur n’aura pas à recourir au droit de préemption, puisque vous lui proposez votre bien sans avoir cherché un autre acquéreur. 

La vente se déroule comme suit : 

• Vous proposer votre bien agricole à la Safer de votre région ;
• L’organisme réaliser une estimation de la valeur de votre propriété ;
• Vous négociez ensemble le prix et les termes de la vente ;
• L’opérateur se charge de trouver un acquéreur pour finaliser la vente.

Cet accompagnement présente donc un avantage : vous n’avez pas à organiser les visites ni à trouver un acquéreur. L’organisme s’occupe de toutes les démarches. 

Vendre des terres agricoles sans passer par la Safer

Pour vendre un terrain agricole sans passer par la Safer, vous devez suivre les mêmes étapes que pour une vente classique, et respecter le droit de préemption dont bénéficie l’opérateur foncier. 

Voici les principales étapes : 

• Estimer ou faire estimer la valeur de votre terrain ; 
• Rédiger une annonce et la diffuser auprès des acheteurs potentiels ;
• Organiser les visites ; 
• Négocier le prix et les termes de la vente ;
• Transmettre une déclaration d'intention d’aliéner à la Safer de votre région (une démarche réalisée par votre notaire);
• Patienter jusqu’à la purge du droit de préemption (deux mois) ;
• Finaliser la vente, soit avec l’acheteur initial, soit avec la Safer, en cas d’exercice du droit de préemption. 

Pour finir, rappelez-vous simplement que vous pouvez vendre sans passer par la Safer, mais que vous devez toujours respecter le droit de préemption dont elle bénéficie. 

Les terres agricoles font l’objet d’une protection renforcée. Leur transformation en terrain constructible est limitée, mais pas impossible. Vous souhaitez vendre un terrain agricole à un promoteur immobilier. 

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Vos Questions 

Qu’est-ce que le droit de préemption de la Safer ?

Le droit de préemption est un pouvoir octroyé à la Safer pour acquérir un bien agricole en bénéficiant d’un droit en priorité. Lorsqu’un propriétaire vend un terrain agricole, son notaire avertit l’organisme, qui peut alors se substituer à l’acquéreur initialement choisi. La vente est conclue entre l’opérateur foncier et le propriétaire. En cas de désaccord sur le prix, le vendeur peut renoncer à la transaction et conserver son bien.

Les propriétés agricoles sont-elles constructibles ?

Les propriétés agricoles ne sont pas inconstructibles. Elles sont toutefois réservées à un usage spécifique. Elles peuvent accueillir uniquement des constructions liées à l’activité agricole (bâtiments d’exploitation, locaux de stockage, serres, silos à grains, étables, etc.). Elles ne sont pas destinées à recevoir des bâtiments d’habitation, à l’exception du logement de l'exploitant agricole. 

Peut-on transformer un terrain agricole en un terrain à urbaniser ? 

Oui, il est possible de transformer un terrain agricole en terrain ouvert à l’urbanisation. Il s’agit toutefois d’une pratique encadrée, qui nécessite une modification du plan local d’urbanisme et une consultation des acteurs locaux. L’urbanisation des terres agricoles doit également se faire dans le respect des objectifs fixés par la loi ZAN.