Surface minimale pour construire un immeuble : votre terrain peut-il intéresser un promoteur immobilier ?

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Constructibilité et surface minimale de terrain : que prévoit le Code de l’urbanisme ?

En France, il n’existe aucune loi qui fixe une surface minimale de terrain en deçà de laquelle il n'est pas possible de construire un immeuble. Pour autant, le droit de l’urbanisme encadre les constructions neuves à travers de nombreux textes et règlements. La superficie du terrain n’est qu’un critère parmi d'autres pour déterminer sa constructibilité.

Le plan local d’urbanisme : un document essentiel pour savoir si votre terrain est adapté à votre projet d’immeuble

Vous souhaitez savoir si votre terrain est constructible, et surtout s’il peut accueillir un immeuble ? La première chose à faire est de consulter le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS) de votre commune. Ce document, disponible en ligne sur le Géoportail de l’urbanisme ou à l’accueil de la mairie, recense toutes les règles de construction applicables à votre parcelle. 

En lisant le PLU, vous découvrirez : 

• Le zonage de votre parcelle (zone urbaine ou à urbaniser, zone naturelle, zone agricole, etc.) ;
• Les servitudes d’utilité publique qui concernent votre terrain (zone inondable, abords de monuments historiques, présence d’anciennes carrières souterraines, etc.) ;
• L’existence d’un droit de préemption ; 
• Les règles d’implantation par rapport à la voie publique et aux limites séparatives ;
• La hauteur maximale autorisée ;
• Le coefficient d’emprise au sol à ne pas dépasser ;
• La superficie minimale d’espaces verts requise pour votre parcelle ;
• Les recommandations architecturales de la ville (teinte des façades, volumétrie, type de menuiseries, forme de la toiture, etc.).

Toutes ces règles permettent de définir le gabarit dans lequel devra s’inscrire votre projet. Et pour maximiser la constructibilité de votre terrain en fonction du contenu du PLU, vous et votre architecte devrez parfois faire preuve de souplesse et d’imagination ! 

Surface minimale pour qu’un terrain soit constructible : que dit la loi ?

Jusqu’en 2014, les maires avaient la possibilité de contrôler la densification des parcelles privées dans leur commune, en fixant une surface minimale à respecter pour qu’un terrain soit constructible. Ainsi, dans de nombreuses communes, les terrains de moins de 500 mètres carrés, voire 1 000 mètres carrés dans certains quartiers cossus d’Ile-de-France,  étaient inconstructibles.

Mais depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, cette mesure à disparu, sauf pour quelques cas exceptionnels. Aujourd’hui, la superficie d’une parcelle n’est donc pas un critère déterminant, et une commune ne peut plus s’opposer à une demande de permis de construire au seul motif que le terrain est trop petit. 

Pour autant, la superficie du terrain influence forcément sa constructibilité, de manière indirecte. Plus un terrain est grand, plus il sera facile de construire un immeuble en respectant les distances d’implantation par rapport aux limites séparatives. 

Par ailleurs, le règlement du PLU peut contenir un coefficient d’emprise au sol à ne pas dépasser. Dans ce cas, la superficie de votre terrain conditionne forcément la surface que peut occuper votre immeuble au sol. 

Calcul de la superficie d’un terrain : l’importance du bornage

Dans les faits, rien ne vous oblige à faire borner votre terrain avant de vendre. Mais seul un bornage effectué par un géomètre-expert fait foi en cas de litige. Avant de vendre votre terrain, ou d’y faire construire un immeuble, il est donc préférable de vérifier sa superficie auprès d’un professionnel.

Le bornage, une procédure contradictoire encadrée par la loi

Le bornage est un acte par lequel un géomètre vérifie les contours et la contenance d’une parcelle. Il détermine les limites physiques du terrain, au moyen de petites bornes ou de piquets plantés dans le sol. Il ne concerne que les limites entre deux parcelles privées contiguës.

Cet acte juridique ne peut être réalisé que par un professionnel habilité : le géomètre-expert. Par ailleurs, comme le précise le Code civil, une procédure de bornage est nécessairement contradictoire. Et pour cause : vérifier les limites d’un terrain a forcément un impact sur le ou les terrains voisins.   

À l’issue du bornage, le géomètre remet au propriétaire un procès-verbal d’abornement, accompagné d’un plan côté du terrain. Il s’agit d’un document officiel, qui est opposable au tiers et qui peut être utilisé lors d’une vente ou d’une demande de permis de construire.

Pourquoi faire borner votre terrain avant de construire un immeuble ?

Le bornage d’un terrain n’est pas obligatoire, à quelques exceptions près, comme dans les lotissements par exemple. Ainsi, vous pouvez tout à fait vendre votre terrain à un promoteur ou faire construire un bâtiment neuf sur un terrain sans le faire borner.

Pour autant, il s'agit d’une étape fortement recommandée pour sécuriser votre projet immobilier. Puisqu’il s’agit d’un document officiel, le bornage est difficile à contester. Il a une valeur bien supérieure à celle d’un simple relevé informel, même s’il est réalisé à l’aide d’un appareil de mesure fiable. 

L’étude de faisabilité : une étape incontournable pour savoir si un terrain peut accueillir un immeuble

Pour connaître le potentiel de constructibilité de votre terrain, une seule solution : réaliser une étude de faisabilité, ou mandater un professionnel pour le faire. Lors d’une vente entre un particulier et un promoteur, l’étude de faisabilité est un élément clé pour déterminer le prix de vente du terrain. 

Qu’est-ce qu’une étude de faisabilité ?

L’étude de faisabilité correspond à une analyse approfondie du contexte juridique, technique et commercial d’un projet immobilier. Elle repose sur des données objectives, telles que le contenu du plan local d’urbanisme, l’emplacement géographique du terrain, ou encore les tendances du marché immobilier local.

Cette étude permet de déterminer quel type de projet est réalisable sur votre terrain. Grâce à cet outil, vous pourrez savoir si vous avez la possibilité de construire une maison, plusieurs pavillons, ou même un immeuble. Il s’agit même de la première étape à effectuer pour construire un immeuble de logements ou pour concevoir un programme mixte.

Comment obtenir une étude de faisabilité ?

Dans un contexte de vente immobilière entre un particulier et un promoteur, c’est le promoteur qui prend en charge l’élaboration de l’étude de faisabilité. C’est même la première chose qu’il réalise lorsqu’il commence à s’intéresser à un terrain. Pourquoi ? Tout simplement parce que cela lui permet de vérifier si l'opération immobilière sera viable financièrement. 

Mais si vous souhaitez vous même vérifier le potentiel constructible de votre terrain, vous pouvez prendre les devants. Mais attention, il ne s’agit pas simplement de lire le PLU. L’étude de faisabilité nécessite de posséder des compétences juridiques et techniques poussées, et de s’appuyer sur des données chiffrées. 

Pour obtenir votre étude de faisabilité et avoir une base de négociation fiable avec les promoteurs, vous avez la possibilité de faire appel à un professionnel : bureau d’études, architecte ou expert en valorisation foncière. 

Avec Landup, vous recevez une étude de faisabilité complète et une estimation de la valeur de votre terrain. Un véritable atout pour vendre à un promoteur dans de bonnes conditions !

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Vos Questions 

Peut-on construire un immeuble sur un terrain de 300 mètres carrés ? 

Il n’existe aucune interdiction de principe de construire un immeuble sur un terrain de 300 mètres carrés. Toutefois, la constructibilité d’un terrain est déterminée par la réglementation locale d’urbanisme. Pour savoir si votre terrain peut accueillir un immeuble de 300 mètres carrés, vous devez consulter le plan local d’urbanisme.

Quelles sont les démarches à effectuer pour construire un immeuble de logements ?

La construction d’un immeuble de logements doit faire l’objet de nombreuses démarches. Vous devez effectuer des vérifications techniques (diagnostic et études de sol) et obtenir un permis de construire. Vous devez également tenir compte de la réglementation en vigueur dans votre ville.

Comment proposer mon terrain constructible à un promoteur immobilier ?

Si vous êtes propriétaire d’un terrain constructible et que vous souhaitez le vendre à un promoteur immobilier, vous avez plusieurs options : vous pouvez contacter directement les promoteurs pour leur proposer votre terrain. Vous pouvez également faire appel à un intermédiaire, comme Landup, afin de défendre au mieux vos intérêts.