Vendre sa maison à un marchand de biens : tout ce que vous devez savoir

Un bon moyen de vendre rapidement votre maison ?

Le marchand de biens : un professionnel de l’immobilier spécialisé dans l’achat-revente

Le marchand de biens est un investisseur professionnel dont l'objectif est d'acheter des biens immobiliers afin de les revendre rapidement. Il se distingue de l’agent immobilier et du promoteur par la nature même de ses activités. 

Les caractéristiques de l’activité de marchand de biens

Le terme marchand de biens désigne le fait d’acquérir des biens immobiliers, souvent des maisons ou des immeubles ayant besoin d’être rénovés, puis de les revendre après avoir effectué les travaux. 

Ce professionnel de l'immobilier valorise les biens qu’il achète, dans l’espoir de faire une plus-value au moment de la revente. Son objectif est de maximiser la valeur marchande de chaque acquisition, notamment par le biais de la vente à la découpe ou d'un changement d'usage ou de destination (transformation de locaux commerciaux en logements par exemple).

Il s’agit d’une profession non réglementée, dont l’exercice ne requiert pas de diplôme ou de certification spécifique. Néanmoins, un marchand de biens doit posséder de solides connaissances en immobilier, et être un habile négociateur. Il doit également développer un solide réseau, qui lui permet de dénicher des biens immobiliers à fort potentiel. 

Marchand de biens, agent immobilier ou promoteur : quelles différences ?

Même si ces professionnels évoluent dans les mêmes sphères, le promoteur immobilier, le marchand de biens et l’agent immobilier exercent des activités immobilières bien différentes. 

Le marchand des biens est davantage un investisseur, il achète des biens souvent déjà bâtis, qu’il rénove, aménage et divise afin d’augmenter leur valeur sur marché immobilier. 

Le promoteur immobilier met en œuvre des programmes neufs et des opérations immobilières à long terme : il conçoit et supervise les projets de construction, avant d’assurer leur commercialisation. Il réalise également toutes les démarches administratives liées au financement et la construction de l’opération. C’est notamment lui qui gère la demande de permis de construire, et les éventuels recours des tiers contre le projet.

Quant à l’agent immobilier, il s’agit d’un intermédiaire. Il met en relation des propriétaires qui souhaitent vendre un bien immobilier avec des acquéreurs potentiels. Il veille au bon déroulement de la transaction, mais il n’y prend pas part. Il n’est donc pas propriétaire des biens qu’il vend ou qu’il loue.

Le processus de vente entre un marchand de biens et un particulier

Le processus de vente entre un particulier et un marchand de biens n’est pas si différent d’une vente traditionnelle. Ainsi, vous passerez par toutes les grandes étapes de la vente immobilière.

Vous devrez d’abord entrer en contact avec un marchand de biens, soit par le biais d’une annonce immobilière, soit parce qu’il vous aura contacté directement. Vous devrez déterminer le prix de vente et mener des négociations. Une étape souvent complexe, surtout face à un professionnel de l’immobilier qui maîtrise parfaitement l’art de la négociation. 

Lorsque vous serez tombés d’accord sur le prix, vous pourrez signer un compromis de vente. Cette étape sert à préparer la vente, en fixant les conditions nécessaires à sa réalisation. Il est signé par le vendeur et l’acheteur, en privé ou devant un notaire. 

La vente de votre maison s’accompagne obligatoirement de formalités administratives. Vous devez rassembler de nombreux diagnostics techniques, comme un diagnostic de performance énergétique, un état des risques et pollutions, un rapport sur la présence d’amiante de plomb ou de termites, ou encore un état des installations techniques (électricité, gaz, assainissement collectif). Même dans votre cas, l’acheteur compte bien réaliser des travaux, ce dossier de diagnostics techniques est obligatoire. 

Vous recevrez le paiement du prix de vente à la signature de l’acte authentique, c’est-à-dire lorsque toutes les conditions suspensives de ventes auront été levées. Ce n’est qu’à ce moment-là que le transfert de propriété est effectif, et que le marchand de biens peut démarrer les travaux.

Pourquoi vendre à un marchand de biens ?

Vendre à un marchand de biens peut être une opération avantageuse. Il dispose de fonds rapidement mobilisables pour finaliser la vente, et il est prêt à acheter des biens nécessitant de lourds travaux de rénovation.

Une transaction rapide et fiable

C’est l’un des principaux avantages de vendre sa maison à un marchand de biens. Ces investisseurs chevronnés sont toujours à la recherche de foncier disponible, et, lorsqu’ils trouvent une maison ou un terrain à fort potentiel, ils n’hésitent pas à passer à l’action. 

Ainsi, contrairement à un particulier qui a besoin de se projeter dans la maison et de s’y sentir bien, le marchand de biens n’achète pas pour lui, mais pour mettre en œuvre une opération immobilière. Il ne prend pas ses décisions en fonction de ses émotions, mais sur la base de critères objectifs. 

Le marchand de biens est donc capable de faire une offre d’achat rapidement, à un prix ferme. Et comme il réalise régulièrement des projets de valorisation immobilière, il entretient souvent une relation de confiance avec les banques. Son projet a donc toutes les chances d’aboutir.

Aucuns travaux à prévoir 

Lorsque vous vendez un immeuble à un marchand de biens, celui-ci prévoit rarement de le conserver en l’état. Il est justement à la recherche de biens qu’il pourra rénover, transformer et valoriser dans l’espoir de faire une plus-value à la revente. 

Si vous êtes propriétaire d’une maison insalubre ou d’un immeuble en mauvais état, le marchand de biens est un acheteur à considérer avec sérieux. Il ne vous demandera pas de réaliser des travaux avant la vente puisqu'il compte les réaliser lui-même, une fois la transaction finalisée.

Quels sont les risques en cas de vente à un marchand de biens ?

Vendre sa maison à un marchand de biens comporte quelques inconvénients, comme n’importe quel type de vente. Le prix de vente est souvent inférieur au prix du marché, et la vente peut être conditionnée à des clauses suspensives.

Des conditions suspensives parfois nombreuses

Pour que son opération soit rentable, le marchand de biens doit transformer votre maison. La plupart du temps , il la rénove, puis la divise en plusieurs logements, qu’il va revendre ensuite. 

Son projet est donc conditionné à la mise en œuvre de travaux, et nécessite parfois un permis de construire. Dans ce cas, l’obtention de cette autorisation d’urbanisme est une condition indispensable pour finaliser la vente. Le marchand de biens souhaitera très probablement intégrer cette clause au contrat, afin de pouvoir se libérer de la vente en cas de refus de permis.

Et cette clause ne sera peut-être pas la seule à être inscrite dans la promesse de vente. En tant que professionnel de l’immobilier, il va sans doute vouloir verrouiller la vente afin de minimiser les risques. 

Un prix de vente souvent inférieur au prix du marché

L’activité de marchand de biens repose sur la valorisation d’immeubles, afin de les revendre plus cher une fois les travaux terminés. 

Ce fin connaisseur du marché immobilier évalue donc le potentiel de votre maison avec précision, afin d’optimiser la rentabilité de son opération. Son objectif : maximiser la valeur de votre maison en dépensant le moins possible. 

Contrairement à un promoteur immobilier, le marchand de biens est souvent un entrepreneur indépendant. Ils disposent de moyens plus restreints et réalisent des opérations plus modestes. Il n’est donc pas rare qu’un marchand de biens fasse une offre d'achat inférieur au prix du marché, en mettant en avant ses atouts (vente rapide, faible et sans frais pour le vendeur).

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Vos Questions 

Quelle est la différence entre un marchand de biens et un promoteur immobilier ?

Le marchand de biens investit dans des biens immobiliers afin de les revendre le plus rapidement possible. Il travaille souvent en tant qu’indépendant et se comporte davantage comme un investisseur. Le promoteur immobilier exerce une profession très encadrée. Il conçoit des projets immobiliers de A à Z, supervise la construction et assure la commercialisation.

Quels sont les avantages de vendre à un marchand de biens ? 

Vendre sa maison à un marchand de biens peut vous procurer plusieurs avantages. Il s’agit d’une vente rapide : les marchands de biens font des offres d’achat fermes, et disposent de fonds suffisants pour financer leur acquisition. Par ailleurs, l’état de votre maison ne sera pas un frein  pour le marchand de biens, puisqu’il est justement à la recherche de biens à rénover. 

Je souhaite vendre ma maison à un marchand de biens, dois-je quand fournir les diagnostics immobiliers ?

Oui, vous devez fournir les diagnostics immobiliers obligatoires même si vous vendez votre maison à un marchand de biens ou n’importe quel professionnel de l’immobilier. Ils ont pour but de renforcer la transparence des transactions, quelle que soit l’identité ou la profession de l’acheteur.