Des premières esquisses à la livraison : les 7 étapes de la construction d'un immeuble
7 étapes indispensables pour donner vie à un nouveau programme immobilier
La construction d’un immeuble est l’aboutissement d’un long processus, qui s’étend sur plusieurs années. Il s’agit d’un projet complexe, qui peut comporter des logements, mais aussi des locaux commerciaux, des bureaux, et toutes sortes d’activités sportives, culturelles ou professionnelles. Selon la superficie du bâtiment et son emplacement, la construction d’un immeuble est un projet structurant pour le quartier, et il prend forme sous la surveillance étroite de la mairie. Pour le promoteur immobilier, les enjeux sont nombreux, et c’est un long parcours qui commence. Vous souhaitez vendre votre terrain à un promoteur ? De la conception du projet jusqu’à la livraison du bâtiment, voici toutes les étapes de construction d’un immeuble.
Étape n° 1 : La conception du programme immobilier
La phase de conception est le point de départ de tout projet immobilier. Et elle commence par une première étape : la recherche d’un terrain constructible. Car c’est une évidence, mais il faut le rappeler : sans terrain, il n’y a pas de projet.
Pour le promoteur, c’est un premier obstacle à franchir, car les terrains constructibles sont de plus en plus rares. Les règles d’urbanisme se durcissent afin de
ralentir l'artificialisation des sols. Les terres agricoles et les
espaces naturels font l’objet de protections spécifiques, qui les rendent, de fait, quasiment inconstructibles.
Et dans les zones urbaines, les
règles de densité sont très restrictives et limitent le développement d’immeubles à certains quartiers. Pour trouver la perle rare, les opérateurs immobiliers effectuent une
veille constante. Si vous êtes propriétaire d’un terrain constructible et que vous avez été
sollicité par un ou plusieurs promoteurs immobiliers, vous comprenez désormais pourquoi !
Une fois qu’il a trouvé la bonne parcelle, le maître d'œuvre peut se lancer dans la phase de conception à proprement parler. Il réalise alors
plusieurs études de faisabilité, afin de concevoir le projet le plus adapté au terrain et aux contraintes réglementaires, tout en lui permettant de se dégager une marge suffisante.
Pour le propriétaire du terrain, l’étude de faisabilité est une étape déterminante, puisque c’est cette étude qui permet au promoteur de calculer la rentabilité du projet et de
fixer le montant de son offre d’achat.
Étape n° 2 : La réalisation des études géotechniques et le bornage du terrain
Pour construire un bâtiment neuf, il est nécessaire de procéder à certaines vérifications sur le terrain. À cette étape, le promoteur fait réaliser des études géotechniques, que l’on afin de vérifier la composition du sous-sol.
Ces études permettent de
savoir si le sol est pollué ou instable (notamment dans les zones argileuses ou en cas de présence d’anciennes cavités souterraines). Elles sont ensuite utilisées pour définir des principes constructifs adaptés au terrain.
Avant d’aller plus loin, le promoteur peut également procéder au bornage du terrain, afin de vérifier sa contenance, et de
valider les limites de la propriété. Le
bornage doit être réalisé par un géomètre-expert, et il fait l’objet d’un procès-verbal. Grâce à ce document, le promoteur sait exactement quelle est la superficie du terrain qu’il achète et aussi quels en sont les contours. Une précaution utile pour limiter les risques de contentieux par la suite.
Étape n° 3 : L’obtention du permis de construire
Une fois que les contours du projet ont été définis, celui-ci doit être validé par une autorisation administrative. La mairie doit en effet approuver la future construction, et vérifier qu’elle est conforme au plan local d’urbanisme et à d’éventuelles réglementations annexes, comme un plan de prévention des risques.
Et l’obtention du permis de construire est souvent une étape complexe, redoutée des promoteurs immobiliers comme des particuliers. En cause ? Une
réglementation dense et pas toujours très claire, et une quantité impressionnante de pièces à fournir pour l’instruction du dossier.
Le
délai d’instruction d’une demande de permis de construire est long. Pour la construction d’un immeuble de logements,
comptez 3 mois minimum, plus 3 mois supplémentaires si le dossier est incomplet. Et si le terrain est situé dans un
secteur soumis à une réglementation spécifique (périmètre des monuments historiques, zone inondable, ancienne carrière souterraine, proximité avec un site industriel, etc.), prévoyez un mois supplémentaire.
Si le programme comporte des locaux soumis à la réglementation des établissements recevant du public (commerces, crèche, cabinet médical, etc.), le délai d’obtention passe à 5 mois.
Au-delà d’une procédure compliquée, la phase d’instruction du permis peut donner lieu à d’intenses négociations entre le promoteur et la mairie. Aspect architectural du projet, densité du programme, hauteur, implantation, chaque point fait l’objet d’une analyse approfondie, et le promoteur doit bien souvent réajuster le projet pour éviter un refus de permis.
Une fois le permis obtenu, le promoteur doit encore
patienter pour que le permis soit purgé de tout recours. Ce n’est qu’après trois mois d’attente que le permis accordé devient définitif.
Étape n° 4 : La préparation du terrain et la construction des fondations
Son permis de construire en main, le promoteur immobilier peut enfin passer la phase suivante : la préparation du terrain et la construction des fondations.
Le promoteur doit
défricher le terrain, et le niveler afin qu’il puisse accueillir le futur bâtiment dans de bonnes conditions. Il effectue des
travaux de terrassement et d’évacuation des terres excédentaires, qui peuvent être plus ou moins longs en fonction du terrain.
Pour assurer la stabilité de l’ouvrage, l’immeuble doit être construit sur des bases solides. Grâce aux résultats des études de sols, le promoteur peut
adapter la profondeur des fondations à la nature et à la qualité du sol, et à l’ouvrage qu’elles devront supporter. Il doit choisir le type de fondations à utiliser : semelles, radier, pieux ou micropieux.
Étape n° 5 : La construction du bâtiment
Après quelques semaines de séchage, les fondations sont prêtes à accueillir la future construction. Le promoteur peut donc passer à l’étape la plus visible, et souvent la plus attendue des propriétaires et des futurs acquéreurs : la construction de la structure.
C’est à partir de cette étape que
l’immeuble commence à prendre réellement forme. Elle se décompose en deux phases :
Les travaux de gros œuvre (construction des murs porteurs en briques en bois ou en béton, de la dalle, de la charpente et de la toiture) ;- Les travaux de second œuvre (menuiseries, cloisons intérieures, escaliers, enduit, etc.)
- L’installation des réseaux divers (plomberie, électricité, gaz, etc.).
- La pose des équipements techniques (pompe à chaleur, système de chauffage, VMC, climatisation, etc.).
Tout au long de cette phase, le
chantier est coordonné par un conducteur de travaux ou un architecte, qui fait le lien entre les différents artisans. Il s'agit souvent d’un défi logistique, puisque certaines étapes doivent être réalisées dans un ordre précis, et les travaux sont parfois conditionnés à la météo.
Étape n° 6 : Les finitions et la personnalisation des logements
L’avant-dernière étape de la construction est celle des finitions de l’intérieur du bâtiment. L’architecte peut désormais s’atteler à l’aménagement intérieur des logements. À cette étape, les peintures, les revêtements de sols, les équipements de cuisine et de salle de bains sont posés.
Dans le cadre d’un achat en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement), les promoteurs offrent souvent la possibilité à leurs clients de personnaliser les logements. Ainsi, chaque acquéreur peut choisir la couleur des murs, le type de revêtement de sol pour chaque pièce et les équipements du logement, selon une sélection préalablement réalisée par le promoteur.
Pour les futurs propriétaires, cette étape rend le projet très concret. Elle leur permet de transformer un appartement classique et impersonnel en un logement décoré à leur goût. Ils peuvent désormais se projeter dans leur future habitation et dans leur nouvelle vie.
Étape n° 7 : La livraison du programme immobilier
Lorsque tous les travaux sont achevés, le promoteur immobilier peut réceptionner les travaux. Cette étape est cruciale : elle comprend toute une série de vérifications et de tests de conformité, notamment au niveau thermique, phonique et acoustique. Elle permet également de vérifier que l’immeuble respecte toutes les normes d’accessibilité et de sécurité incendie établie par le Code de la construction et de l’habitation.
Le promoteur doit
déclarer l’achèvement des travaux à la mairie, afin qu’une visite de conformité soit réalisée. La mairie vérifie en effet que le projet respecte les plans du permis de construire.
Si tous les voyants sont au vert, le promoteur peut
livrer les appartements aux nouveaux propriétaires, qui peuvent enfin récupérer la clé de leur logement et s’y installer.
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Vos Questions
Combien de temps dure la construction d’un immeuble de logements ?
La durée de construction d’un immeuble de logement dépend de nombreux critères, comme le délai d'obtention du permis de construire, la superficie du bâtiment et les aménagements techniques à prévoir. Comptez environ 18 à 24 mois entre la préparation du terrain et la livraison.
En quoi consistent les travaux de second œuvre ?
Les travaux de second œuvre sont réalisés une fois que la structure du bâtiment est construite. Cette phase regroupe différentes interventions, comme la pose des cloisons intérieures, des menuiseries (portes, fenêtres et volets), des garde-corps et des escaliers ou ascenseurs. Elle inclut également la pose de l’enduit sur les murs extérieurs.
Puis-je vendre mon terrain à un promoteur en échange d’un logement dans son futur programme ?
Oui, il est possible de vendre un terrain constructible à un promoteur immobilier, en contrepartie d’un logement neuf dans le futur programme. Ce mécanisme est désigné sous le nom de paiement par dation. Les conditions de l’échange doivent être établies dans le contrat et faire l’objet d’un accord entre le vendeur et le promoteur.
