Faut-il vendre son terrain à la mairie ?

Le maire de la commune, un acheteur comme un autre ?

Vendre son terrain à la mairie : bonne ou mauvaise idée ?

En tant que propriétaire, vous êtes libre de disposer de votre terrain comme bon vous semble, dans les limites fixées par la loi. Si vous souhaitez le vendre, vous pouvez choisir un profil d’acheteur qui répond à vos attentes. 

Vendre son terrain à la mairie : comme ça marche ?

Vendre un terrain à la mairie est une pratique plutôt courante. Le maire est responsable de l’aménagement du territoire, et les communes sont toujours plus ou moins à la recherche de foncier pour répondre aux besoins des habitants et construire des équipements publics ou de logements.

Si vous n'êtes pas situé en secteur de préemption, vendre votre terrain à la mairie est une option, pas une obligation. Vous pouvez tout simplement prendre contact avec la mairie afin de les informer de votre intention de vendre. Il est toutefois assez rare de solliciter la mairie ou une collectivité locale sans raison particulière. En principe, le propriétaire contacte la mairie lorsque son terrain se situe à proximité immédiate d’un équipement public, ou par exemple si un projet immobilier porté par la commune est en train de prendre forme sur un terrain voisin.

La commune n’a aucune obligation de répondre favorablement à votre proposition. Elle peut refuser d’acquérir votre terrain, sans motif. Vous devrez alors le vendre par un autre moyen. Si elle accepte, vous devrez entamer des négociations sur le prix et les conditions de la vente. Le processus est le même que pour n’importe quelle vente, et la signature d’une promesse de vente est vivement recommandée.

Les avantages et les inconvénients de ce type de vente

Si vous avez décidé de vendre votre maison ou un terrain à la mairie, vous bénéficiez d’un avantage non négligeable : vous êtes presque assuré de conclure la vente. La commune est un acquéreur plutôt fiable, qui a moins de chance de rompre une promesse de vente qu’un opérateur privé. 

Autre avantage : la mairie est un acheteur solvable. Si le conseil municipal délibère pour acter l’achat d’un ou plusieurs terrains, c’est que la ville dispose des fonds nécessaires pour finaliser la vente.

Parmi les inconvénients, sachez qu’il peut être difficile de négocier avec une personne publique, concernant le prix de vente du terrain. Le budget de la commune fait l’objet de nombreux contrôles, et vous ne ferez sans doute pas une plus-value aussi importante qu’en vendant à un promoteur ou à un lotisseur. 

Le droit de préemption urbain : une vente contrainte au bénéficie de la ville

La mairie n’est pas un acheteur comme un autre. En tant que personne publique, la commune dispose de prérogatives exceptionnelles, qui lui confère des droits supérieurs à ceux d’un particulier ou d’un opérateur privé. Dans certains cas, elle peut bénéficier d’un droit de préemption et acheter votre bien, que vous le vouliez ou non.

Le fonctionnement du droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain (DPU) est un pouvoir octroyé à une personne publique pour acquérir tout ou partie d’un bien immobilier de façon prioritaire. Cet outil d’aménagement foncier, défini aux articles R.211-1 et suivants du Code de l’urbanisme permet à son titulaire de préempter un terrain ou une maison et de s’imposer comme acheteur, que le vendeur le souhaite ou non.

Les secteurs soumis au droit de préemption urbain sont identifiés par une délibération du conseil municipal. Il peut être instauré dans des périmètres bien précis ou sur l’ensemble du territoire communal.

Le droit de préemption ne peut être utilisé que pour un motif d’intérêt général. Par exemple, les terrains acquis par la commune peuvent être utilisés pour construire une école, une crèche communale, un gymnase, des logements sociaux ou un parc public. À l’inverse, le maire ne peut pas préempter pour son bénéfice personnel ou au profit d’un intérêt privé.

Comment se déroule une vente dans le cadre d’une préemption de la mairie ?

Lorsque vous vendez un terrain situé dans un secteur de préemption, vous devez informer la mairie de votre intention de vendre en déposant une déclaration d'intention d’aliéner (DIA). Ce document précise l’identité de l’acheteur, les caractéristiques du terrain et les conditions de la vente. 

Le maire dispose alors d’un délai de deux mois pour se substituer à l’acheteur, et se porter acquéreur de votre terrain à sa place. S’il souhaite acheter le terrain, il peut décider de s’aligner sur le prix convenu avec l’acheteur initial, ou tenter une négociation. En cas de désaccord sur le prix de vente, vous pouvez mettre un terme aux négociations et renoncer à la vente. 

En cas d’accord, la vente est assez rapide : la mairie dispose d’un délai de 4 mois pour débloquer les fonds, et régler l’intégralité du prix de vente. L’absence de réponse dans le délai de deux mois suivant le dépôt de la DIA équivaut à un rejet tacite, et vous libère du risque de préemption. 

Les alternatives pour vendre un terrain constructible ou une maison

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier à la commune, mais le maire a décliné votre proposition ? Voici deux options à envisager pour concrétiser votre projet de vente immobilière. 

Vendre à un particulier, avec ou sans agence

L’option la plus simple pour céder de votre terrain constructible ou votre maison est peut-être de vendre à un particulier. Dans ce cas, vous devez respecter les étapes d’une vente immobilière classique, à savoir : 

• Estimer le prix de vente de votre terrain ;
• Rassembler les diagnostics immobiliers ;
• Rédiger et publier une annonce immobilière ;
• Organiser les visites ;
• Sélectionner une offre d’achat ;
• Signer un compromis de vente ;
• Signer l’acte authentique chez un notaire.

Pour certaines étapes, vous pouvez agir seul ou passer par une agence immobilière. Attention, les honoraires de vente sont facturés à l’acheteur, mais ils impactent indirectement le prix de vente. 

L’avantage de ce type de transaction ? Il s’agit d’une vente plutôt rapide (comptez environ trois mois entre la signature du compromis et le transfert de propriété) et dont le processus est relativement simple et connu. 

En revanche, ce n’est pas forcément la meilleure option pour faire une plus-value. Par ailleurs, l’état de votre maison influence directement le prix de vente. Si vous comptez vendre un bien dégradé, vous devez faire des travaux ou accepter de baisser son prix. Par ailleurs, le financement du bien dépend souvent d’un prêt immobilier, il y a donc un risque que la vente échoue si l’acheteur n’obtient pas son crédit.

Vendre à un promoteur immobilier 

Pour vendre à un prix avantageux, il existe une autre alternative : céder votre terrain ou votre maison à un opérateur privé, comme un promoteur immobilier. Cette méthode de vente a tendance à décourager ou à effrayer les propriétaires, pourtant elle n’est pas dénuée d’avantages.

Vendre à un promoteur immobilier vous permet de fixer un prix 15 à 30 % plus cher par rapport au prix du marché. Par ailleurs, même si votre maison est insalubre ou qu’elle nécessite d’importants travaux de rénovation, vous pourrez vendre sans difficultés. 

Pourquoi ? Tout simplement car un opérateur foncier ne s’intéresse pas à l’état de votre maison. Le potentiel de votre terrain est le critère le plus important. S’il sait qu’il peut y construire un programme immobilier de plusieurs logements, et les revendre facilement, il vous proposera un prix attractif.

Vendre à un promoteur immobilier ou à un constructeur est une procédure longue. Comptez en moyenne 15 à 18 mois pour conclure la transaction et pour obtenir le paiement du prix de vente. Ce délai, souvent incompressible, doit être bien pris en compte et accepté avant de signer la promesse de vente. 

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Vos Questions 

Le possède un terrain constructible, la mairie peut-elle m'obliger à le vendre ?

Oui, si votre terrain est situé dans une zone de préemption, le maire peut décider de préempter et s’imposer comme acheteur à la place de l’acquéreur initial. En dehors de ces secteurs, la ville doit se comporter comme n’importe quel acheteur, et ne peut pas vous contraindre à vendre.

Pourquoi vendre son terrain à la mairie ou à une collectivité territoriale?

Vendre son terrain à la mairie ou à une collectivité territoriale comporte plusieurs avantages : il s’agit d’acheteurs fiables et solvables, ce qui vous assure une vente certaine et plutôt rapide. Celle-ci ne dépend pas d’un prêt immobilier ou d’un montage financier complexe. 

Mon terrain n’est pas situé dans une zone de préemption, puis-je quand même le vendre à la mairie ?

Oui, il est possible de vendre un terrain constructible à la mairie, même s’il n’est pas situé dans une zone soumise au droit de préemption urbain. Dans ce cas, vous êtes totalement libre de choisir un acquéreur, qu’il s’agisse d’un particulier, d’un opérateur privé comme un promoteur ou un constructeur, ou d’une personne publique.