Comment calculer le délai d'obtention du permis de construire ?

Toutes les informations essentielles à connaître sur le délai d'instruction du permis de construire

Quand faut-il obtenir un permis de construire ?

Le permis de construire est l’autorisation d’urbanisme de référence pour entreprendre la construction d’un bâtiment neuf, ou pour effectuer de gros travaux. Et pour l’obtenir, vous devrez faire preuve de patience : la procédure d’instruction prend du temps (deux mois minimum, souvent plus). 

Le permis de construire : une autorisation obligatoire pour certains travaux

Le permis de construire est une autorisation administrative, régie par le Code de l’urbanisme. Il est obligatoire pour construire un bâtiment neuf comme une maison individuelle, un immeuble ou un local professionnel. Il s’impose également lors de certains projets de réhabilitation et pour les agrandissements conséquents. Les travaux de moindre importance peuvent quant à eux bénéficier du régime de la déclaration préalable. 

Permis de construire ou déclaration préalable, une autorisation d’urbanisme a une fonction bien précise : elle sert à vérifier qu’un projet de construction est conforme au plan local d’urbanisme (PLU) applicable au terrain. 

Le PLU fixe des règles de hauteur, d’implantation, d’emprise au sol et même d’aspect architectural que vous devez respecter si vous voulez avoir une chance d’obtenir votre permis. Vous l’aurez compris, il ne s’agit pas d’une simple formalité : la demande de permis peut être refusée par l’administration si le projet n’est pas conforme au plan local d’urbanisme.

Les particuliers peuvent déposer eux-mêmes leur demande de permis de construire, mais dans la plupart des cas, le dossier est géré par un professionnel, comme un constructeur, un architecte ou un promoteur immobilier.

Délai d’obtention du permis de construire : que dit le code de l’urbanisme ?

La demande de permis de construire prend la forme d’un dossier, souvent dense, composé de plusieurs documents. Le formulaire Cerfa est indispensable, mais à lui seul, il n’est pas suffisant. 

Le dossier doit aussi comporter de nombreux plans et documents, dont la liste exacte est définie aux articles R.431-5 à R.431-12 du Code de l’urbanisme. Elle est aussi présente en annexe du formulaire, et comme vous pourrez le constater, elle contient plus de 40 pièces. 

Le nombre de documents à joindre varie selon la nature du projet et son emplacement. Un dossier pour une maison individuelle est naturellement moins complexe à élaborer qu’une demande de permis de construire pour une opération de promotion immobilière.

Le délai d’instruction du permis de construire permet à l’administration (souvent la mairie) d’étudier votre projet, et de vérifier chaque pièce du dossier. Il est de : 

• Deux mois pour un permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes ;
• Trois mois pour un permis de construire portant sur un bâtiment autre qu’une maison individuelle.

Il s’agit d’un délai maximum. Cela signifie que la mairie peut vous répondre plus rapidement, mais qu’elle ne doit pas le dépasser, au risque de vous donner un accord tacite.

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Les cas de majoration et de suspension du délai d’obtention du permis de construire

Le délai d’obtention du permis de construire est donc compris entre deux et trois mois. Mais il y a des exceptions. Le Code de l’urbanisme autorise en effet le service instructeur à prolonger ou à interrompre ce délai lorsque c’est nécessaire. 

La prolongation du délai d’instruction : pour quels projets ?

Pour certains projets de construction, la mairie doit consulter des services externes associés à l’instruction du dossier. Dans ce cas, le délai d’instruction de droit commun ne suffit pas. La loi autorise alors l'administration à le prolonger : on parle de majoration du délai d'instruction du permis de construire.

Le service urbanisme ne peut pas décider seul de l’opportunité de prolonger l’instruction ou non. Les cas de majoration sont fixés aux articles R.423-24 et suivants du Code de l’urbanisme. Ils dépendent de la nature du projet ou de son emplacement géographique.

Voici quelques exemples : 

• Le terrain est situé en secteur protégé (site patrimonial remarquable, abords de monuments historiques, site classé) et nécessite de consulter l’architecte des Bâtiments de France. Le délai d’instruction est de 3 mois pour une maison individuelle, et de 4 mois pour les autres catégories de bâtiment.

• Le projet de construction ou de réhabilitation comprend une surface commerciale importante. Le permis vaut alors autorisation d’exploitation commerciale. Le délai d’instruction est de 5 mois.

• Le projet immobilier comprend des locaux accessibles au public (commerce, hôtel, cabinet médical, crèche). Le délai d’instruction est porté à 5 mois.

La suspension du délai d’instruction : pour les dossiers incomplets

Au dépôt d’une demande de permis de construire, l’administration vous informe du délai d’instruction de droit commun. Mais elle vous apporte une aussi une précision importante : le délai d'instruction ne commence à courir qu’au dépôt d’un dossier complet.

Traduction : si vous oubliez de fournir l’une des pièces obligatoires, le délai d’instruction ne court pas ! 

La mairie dispose alors d’un mois pour vous réclamer les pièces manquantes, et vous envoyer une demande de pièces complémentaires par courrier recommandé avec accusé de réception. 

Si le dossier n’est pas complété dans les trois mois, il est automatiquement refusé. Alors pour limiter les risques de suspension, étudiez soigneusement la liste des pièces à joindre à une demande de permis, et vérifiez bien votre dossier avant le dépôt.

La suspension du délai d’obtention du permis de construire ne doit pas être confondue avec la procédure de sursis à statuer. Lorsque la mairie sursoit à statuer sur une demande de permis, elle peut reporter sa décision pour deux ans. Mais cette mesure exceptionnelle est réservée à des situations très précises. 

Délais de recours et de retrait : à quel moment un permis de construire devient-il définitif ?

L’instruction de votre permis de construire est terminée, et vous avez reçu le feu vert de la mairie pour effectuer vos travaux ? Bonne nouvelle ! Mais attention, une autorisation d’urbanisme ne devient définitive qu’à l’issue des délais de recours et de retrait.

Le délai de recours des tiers : un droit de contester un projet d’urbanisme

Le délai de recours des tiers désigne la période au cours de laquelle une personne extérieure au projet peut le contester.

Le délai de recours des tiers commence à courir au premier jour de l’affichage du permis de construire sur le terrain. Il court pendant deux mois et s’éteint en l’absence d’action. Mais s’il s’agit d’un droit (on parle d'ailleurs de droit de recours des tiers), le recours ne peut pas s’exercer à n’importe quelle condition.

Afin d’éviter les recours abusifs contre les programmes immobiliers neufs, le requérant doit avoir un intérêt à agir, c'est-à-dire que le projet doit lui porter préjudice. Si c’est le cas, il peut déposer un recours gracieux à la mairie, ou former un recours contentieux devant le tribunal administratif.

Le délai de retrait administratif : un risque pour les décisions entachées d’illégalité

Le retrait administratif est une procédure qui permet à la mairie de retirer un permis de construire après l’avoir accordé. Elle est codifiée à l’article L. 424-5 du Code de l’urbanisme. Il ne concerne que les autorisations d’urbanisme entachées d’illégalité. En d’autres termes, vous ne courrez aucun risque si votre permis a été correctement instruit par l’administration. 

Le délai de retrait est de trois mois à compter de la date de la décision. Ce n’est qu’à l’issue des délais de recours et de retrait qu’un permis devient définitif. Désormais seul le demandeur pourra en demander l’annulation, et uniquement avant le démarrage des travaux.

Délai d’instruction, majoration, suspension, recours ou retrait, vous comprenez désormais pourquoi un projet immobilier demande de la patience ! Et c’est particulièrement vrai pour les promoteurs immobiliers, souvent victimes de recours abusifs. 

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Vos questions 

Peut-on obtenir un permis de construire en un mois ? 

En théorie, il est possible d’obtenir un permis de construire en seulement un mois. Le délai légal sert à fixer une durée maximum pour l’instruction du dossier, mais si votre dossier est complet qu'il nécessite peu de consultations de services externes, vous pouvez recevoir une réponse plus rapidement.

Quel est le d’obtention d’un permis de construire en secteur protégé ?

La consultation de l’architecte des Bâtiments de France est un motif de majoration du délai d’obtention d’un permis de construire. Vous devez rajouter un mois supplémentaire au délai de droit commun, soit 3 mois en tout pour un permis de construire maison individuelle, ou quatre mois pour un permis portant sur un petit collectif ou un bâtiment comportant des locaux professionnels.

Puis-je commencer les travaux avant la fin du délai d’instruction de ma demande de permis de construire ?

Non, il n’est pas possible de démarrer les travaux avant la fin du délai d’instruction d’une demande de permis de construire. Il s’agit d’une autorisation préalable, qui vérifie la conformité du projet avant le début des travaux. Si vous effectuez des travaux sans autorisation d’urbanisme, vous commettez une infraction au Code de l’urbanisme.

La mairie peut-elle annuler mon permis de construire ?

Oui, la mairie peut annuler un permis de construire, mais uniquement pour sur décision motivée. Le Maire dispose d’un droit de retrait de trois mois après la délivrance de l’autorisation. Le retrait est possible uniquement après une procédure contradictoire, et seulement si le permis de construire est entaché d’illégalité.