Comment calculer la surface d'une maison ?
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Savoir comment calculer la surface d’une maison est essentiel pour n’importe quel projet immobilier. Construction neuve, extension, surélévation, vente ou achat, impossible de se lancer sans avoir une idée précise de la superficie du bien en question. Pourtant, ce n’est pas aussi simple que vous pourriez le croire. Les législations se superposent et en réalité, plutôt que de parler de surface, au singulier, il est plus juste de parler de surfaces, au pluriel ! Emprise au sol, surface de plancher, surface habitable, ou surface taxable, comment faire la différence ? Et surtout à quelle superficie se vouer ? Rien de plus facile, grâce à Landup ! Après avoir lu notre article, vous saurez tout sur les différentes surfaces d’une maison.
La surface habitable et la surface loi Carrez : les surfaces de références en immobilier
La surface habitable est la notion la plus communément utilisée pour désigner la superficie d’un bien immobilier, appartement ou maison. Vous devez la connaître pour vendre à un professionnel ou à un particulier. Mais elle est souvent confondue avec la superficie loi Carrez, alors que leurs modes de calcul et leurs finalités sont différents.
La surface habitable : une référence pour acheter ou louer une maison
La surface habitable est la notion de référence en droit immobilier. Elle est utilisée pour tous types de transactions immobilières, et pour la location.
Selon la définition de l’article R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable correspond à la
surface de plancher construite, après déduction de certains volumes ou de certains éléments bâtis.
Ainsi, la surface habitable ne prend pas en compte :
- Les murs, les cloisons et les embrasures de portes et fenêtres ;
- Les escaliers et les gaines techniques ;
- Les caves, les sous-sols et les combles non aménagés ;
- Les balcons, les terrasses, les loggias et les vérandas ;
- Les pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
En résumé, pour calculer la surface habitable d’une maison, vous devez prendre en compte toutes les pièces dont la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 m. Chambres, salon, séjour, cellier, cuisine, buanderie, placards, toutes les
pièces aménagées situées à l’intérieur de la maison sont comptabilisées.
En revanche, les
annexes accessibles uniquement depuis l’extérieur ne sont pas comptabilisées en tant que surface habitable.
La surface loi Carrez : une notion réservée aux biens copropriété
Créé en 1996 par la loi améliorant la protection des acquéreurs de lots en copropriété, dite loi Carrez, la superficie Carrez est relativement proche de la surface habitable. À ce détail près qu’elle ne s’applique qu’aux biens en copropriété.
Elle a pour objectif de
différencier la surface privative et les parties communes du bien immobilier. On la retrouve donc dans toutes les annonces immobilières portant sur la vente d’un appartement ou d’une maison intégrée à une copropriété.
Pour
calculer la surface loi Carrez, vous devez également vous référer à la surface de plancher construite, et appliquer des déductions. Mais contrairement à la surface habitable, la surface Carrez prend en compte les sous-sols (sauf ceux dédiés au stationnement), les combles aménagés ou non aménagés, les loggias et les vérandas.
Surface utile et surface pondérée : de quoi parle-t-on ?
En parcourant les sites d’annonces immobilières, vous avez peut-être déjà croisé les expressions “surface utile” et “surface pondérée”, sans vraiment savoir ce qu’elles signifient. Elles sont également utilisées lors de la vente d’un appartement ou d’une maison, pour compléter la surface habitable et la surface loi Carrez.
La
surface utile correspond à la surface habitable, à laquelle il convient d’ajouter la moitié des surfaces annexes. Elle est surtout utilisée par l’État pour calculer le montant de certaines subventions ou pour fixer le montant du loyer dans les logements sociaux.
La
surface pondérée repose sur une approche similaire, à savoir la prise en compte de la moitié de la superficie des annexes, mais dans la
limite de 9 m2 maximum. Elles peuvent être indiquées dans le contrat de vente ou de location, mais elles ne remplacent pas la surface loi Carrez ou la surface habitable.
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Surface de plancher, surface taxable et l’emprise au sol : des notions utilisées en urbanisme
Vous avez réussi à vous familiariser avec les notions de surface habitable et de superficie loi Carrez ? C’est un bon début ! Toutefois, ces concepts sont peu utiles si vous souhaitez déposer une demande de permis de construire. Le droit de l’urbanisme se réfère à ses propres concepts : la surface de plancher, l’emprise au sol et la surface taxable.
La surface de plancher : une notion phare en droit de l’urbanisme
Si vous souhaitez faire des travaux, et que vous avez besoin d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable, il est essentiel de comprendre et de savoir calculer la surface de plancher d’une maison.
Il s’agit d’une
notion phare en droit de l’urbanisme, utilisée pour
étudier vos droits à construire et pour vous orienter sur les démarches à effectuer. Depuis 2012, elle remplace les anciennes SHON (surface hors œuvre nette) et SHOB (surface hors œuvre brute).
Elle est définie à l’article R.111-22 du Code de l’urbanisme, comme la
somme des surfaces closes et couvertes dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre. Elle se mesure à partir du
nu intérieur des façades, après déduction de plusieurs éléments bâtis, comme :
- Les surfaces closes et couvertes dont la hauteur sous plafond ne dépasse pas 1,80 mètre ;
- Les vides et les trémies d’escaliers, les cages d'ascenseur ;
- Les garages, lorsqu’ils sont dédiés au stationnement de véhicules ;
- Les combles non aménageables, en raison de la configuration de la charpente, ou de la structure du plancher ;
- Les caves et les celliers des logements en copropriété, lorsqu’ils sont desservis uniquement par des parties communes ;
- Les locaux techniques des immeubles collectifs.
L’emprise au sol : une projection de la surface au sol de votre maison
L’emprise au sol est une notion complémentaire à la surface de plancher, souvent plus difficile à appréhender pour les propriétaires.
L’article R.420-1 du Code de l’urbanisme précise simplement qu’il s’agit de la projection verticale d’une construction sur le sol, tous débords et surplombs inclus. Pour faire simple, il s’agit de
comptabiliser la surface au sol de votre maison, sans tenir compte du nombre de niveaux.
Certains éléments bâtis doivent être déduits de l’emprise au sol. Il s’agit :
- Des modénatures et des éléments de décors des façades ;
- Des débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des piliers au sol ;
- Des terrasses dont la hauteur au-dessus du sol ne dépasse pas 60 cm.
En revanche, les piscines, les garages, les auvents, les carports et les terrasses surélevées génèrent de l’emprise au sol.
Avec l’emprise au sol toute la difficulté réside dans le fait que la définition établie par le code de l’urbanisme peut être
complétée par les réglementations locales. Le plan local d’urbanisme de votre commune peut très bien étoffer la définition. Ainsi, de nombreux PLU précisent, dans leur lexique, les éléments qui doivent être pris en compte pour calculer l’emprise au sol d’une maison.
La surface taxable :
Dernière surface importante d’une maison, et pas des moindres : la surface taxable. Comme son nom l’indique, elle sert à calculer le montant de la taxe d’aménagement que vous devrez payer après avoir fait des travaux.
La surface taxable est calculée à partir de la surface de plancher, à laquelle on ajoute les
surfaces closes et couvertes dédiées au stationnement
et les combles non aménageables, lorsque leur hauteur sous plafond dépasse 1,80 mètre.
Calcul de la surface d’une maison : quelles sont les obligations pour vendre?
Si vous souhaitez vendre, vous avez besoin de connaître les différentes surfaces de votre maison. C’est une question que vous posera rapidement l’agent immobilier à qui vous avez confié le mandat de vente.
En pratique, il est très difficile de vendre une maison sans communiquer la superficie de chaque pièce. Mais sachez que la loi ne vous oblige pas à
fournir un métrage précis et établi par un professionnel lorsque vous vendez une maison individuelle. Cette obligation ne concerne que la vente d’appartements ou de maisons en copropriété.
Ainsi, les informations fournies dans l’annonce immobilière et dans le contrat de vente n’ont qu’une valeur déclarative. Cela s’explique par le fait que la vente d’une maison ne concerne pas uniquement le bâtiment en lui-même, mais le
potentiel de l’ensemble du terrain. Terrain pour lequel il est fortement recommandé de
procéder à un bornage avant de vendre.
Au-delà de la surface habitable ou de la surface de plancher existante, c’est une véritable
valeur foncière que vous vendez. Et c’est d’autant plus vrai si l’acheter est un promoteur immobilier, un aménageur ou un constructeur !
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Vos questions
Quelle est la différence entre la surface habitable et la surface loi Carrez ?
La surface habitable et la surface loi Carrez sont deux notions proches, mais dont la finalité est différente. La surface habitable concerne uniquement les logements individuels, tandis que la superficie loi Carrez s'applique aux logements situés dans une copropriété.
Quel est l’intérêt de calculer la surface de plancher d’une maison ?
Calculer la surface de plancher d’une maison est essentiel si vous souhaitez faire des travaux soumis à autorisation d’urbanisme. Elle vous permet de savoir si vous devez déposer une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux. Si vous comptez vendre, cette information peut aussi être intéressante pour l’acheteur.
Est-ce qu’une véranda ou un balcon constituent de la surface habitable ?
Non, une véranda ou un balcon ne
constituent pas de la surface habitable. Comme le prévoit l’article R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation, ces espaces font partie des surfaces déductibles de la surface de plancher construite d’une maison.
