Vendre une maison sous hypothèque : tout ce que vous devez savoir

Une hypothèque est adossée à votre maison et vous redoutez que cela pose problème à la revente ? Rassurez-vous, la garantie hypothécaire est un mécanisme relativement courant en immobilier, et elle n’a rien de bloquant. Elle permet à une personne d’accéder plus facilement à la propriété, en donnant à la banque la possibilité de saisir le bien si le débiteur cesse de rembourser son crédit. Aujourd’hui, de plus en plus de banques y ont recours. Mais attention, s’il est possible de vendre une maison sous hypothèque, vous devez respecter certaines règles. Landup vous explique comment procéder pour anticiper au mieux les démarches à accomplir.

L’hypothèque, un mécanisme pour garantir prêt immobilier

L’hypothèque est une garantie que la banque peut imposer dans le cadre d’un prêt immobilier, au même titre que le cautionnement ou le nantissement. Ce mécanisme juridique doit faire l’objet d’un acte notarié et de mesures de publicité foncière. 

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

D’un point de vue juridique, l’hypothèque est une sûreté réelle au sens des articles 2323 et suivants du Code civil. Elle accorde au prêteur une garantie sur un bien immobilier appartenant à l’emprunteur. Il en existe trois catégories : 

• L’hypothèque légale, c’est-à-dire prévue par la loi ;
• L'hypothèque judiciaire, qui résulte d'une décision de justice ;
• L’hypothèque conventionnelle, qui émane d’un accord entre le débiteur et son créancier.

L'hypothèque fonctionne de façon très simple : si l’emprunteur ne peut plus rembourser son crédit immobilier, la banque peut imposer la vente de la maison afin de récupérer son dû. Elle n’a pas besoin de l’accord du débiteur pour vendre et peut faire procéder à une saisie immobilière. 

Pour la banque, l’intérêt de cette sûreté réside aussi dans le fait qu’elle lui confère un droit de préférence. Si l’emprunteur a plusieurs dettes, elle est remboursée en priorité. Les autres créanciers se partagent les sommes restantes, uniquement si le prix de vente dépasse le montant total du crédit.

Comment mettre en place une hypothèque ?

L’octroi d’un prêt immobilier peut nécessiter la mise en place d’une hypothèque. C’est même une pratique courante lorsque la banque a des doutes sur la capacité de l’emprunteur à honorer ses mensualités de crédit.

L’hypothèque conventionnelle résulte de la signature d’un contrat. Dans la mesure où elle confère un avantage à une personne sur un bien qui ne lui appartient pas, c’est une pratique très encadrée. Elle résulte forcément d’un accord entre les parties, conclu devant un notaire. 

L’acte hypothécaire contient toutes les informations relatives à l’octroi du crédit. Il mentionne le montant de l'emprunt, sa durée, le taux d’intérêt appliqué et les modalités de remboursement. 

Pour qu’elle soit valide, l’hypothèque doit être enregistrée aux services de la publicité foncière (anciennement appelé conservation des hypothèques).

Quelles sont les conséquences de l’hypothèque sur la vente ?

La mise en place d’une hypothèque n’est pas sans conséquence pour l’emprunteur. Si elle lui permet d’acheter le bien tant convoitée, elle rend plus complexe sa revente lorsque le prêt n’est pas encore soldé.

Les effets de l’hypothèque sur le bien immobilier

Avec une hypothèque, le propriétaire conserve la pleine propriété de son bien. Malgré tout, elle ne doit pas être prise à la légère : elle a de réelles conséquences sur le bien hypothéqué. 

La mise en place d’une telle garantie n’est possible que par un acte notarié. Pour hypothéquer votre maison, vous devrez payer des frais supplémentaires, qui comprennent la rémunération du notaire et l’enregistrement de l’acte. Vous devez les prendre en compte dans votre plan de financement.

Le prêt immobilier est la raison d’être d’une hypothèque. En conséquence, elle produit ses effets pendant toute la durée du crédit. Elle prend fin automatiquement un an après le remboursement de l’intégralité du capital emprunté. 

En tant que sûreté réelle, l’hypothèque est attachée au bien et non à son propriétaire. Elle ne s’éteint pas lors de la revente de la maison. Pour vendre, il faut obligatoirement libérer la maison de l’hypothèque.

Les effets de l’hypothèque sur la revente de la maison

Nous vous l’avons confirmé en tout début d’article : il est tout à fait possible de vendre une maison sous hypothèque. 

Contrairement à l’indivision ou au démembrement, l’hypothèque n’a pas pour effet de scinder la propriété du bien entre plusieurs personnes. Le propriétaire reste le seul décisionnaire sur le devenir de sa maison. 

Il faut distinguer trois cas de figures : 

• Cas n°1 : le prêt immobilier est totalement remboursé depuis plus d’un an. L’hypothèque a pris fin automatiquement, elle ne produit plus aucun effet sur le bien.
• 
  Cas n°2 : le crédit est totalement remboursé depuis moins d’un an. Le bien immobilier est encore hypothéqué, et le propriétaire doit demander une mainlevée d'hypothèque. 
• 
  Cas n°3 : l’emprunt n’est pas encore remboursé. Le vendeur doit faire lever l’hypothèque et rembourser le capital restant dû avec le fruit de la vente.

L’octroi d’un crédit hypothécaire n’empêche donc pas la revente, mais cela implique d'accomplir certaines démarches. 

Comment réussir à vendre une maison sous hypothèque ?

Vendre une maison sous hypothèque est plus complexe que lors d’une vente classique. Pour le vendeur, il est obligatoire d’obtenir une mainlevée, ce qui entraîne des frais annexes. Pour l’acquéreur, les conséquences sont minimes.

La mainlevée d’hypothèque, une étape incontournable

Si vous avez remboursé l’intégralité de votre crédit hypothécaire depuis plus d’un an, vous pourrez vendre votre maison en suivant les étapes classiques d’une vente immobilière. Dans les autres cas, la mainlevée est obligatoire. 

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire, l’hypothèque est une condition indispensable pour l’octroi  du crédit. Pour y mettre fin, l’accord de la banque est indispensable. 

Le notaire doit vérifier que la vente ne constitue pas un obstacle au respect des termes du contrat de prêt. Autrement dit, vous pouvez vendre, mais uniquement si cette vente vous permet de respecter vos engagements envers la banque, et donc de rembourser l'intégralité du prêt hypothécaire. 

Pour obtenir une mainlevée d’hypothèque, le prix de vente est un élément déterminant. Il doit couvrir : 

• Le capital restant dû ;
• Les frais de notaire ;
• Les frais liées à la mainlevée ;
• Les éventuelles indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Si le prix de vente est insuffisant, la banque peut s’opposer à la mainlevée, en manifestant son refus auprès du notaire. Mais si elle est sûre de récupérer son dû, la elle n’a aucune raison de faire obstacle à la mainlevée. 

En cas de problème, vous avez la possibilité de saisir la justice pour obtenir une mainlevée judiciaire. 

Quel est le coût d’une mainlevée d’hypothèque ?

Les frais de mainlevée sont compris entre 0,3 à 0,6 % du prix de vente majoré de 20 %. Ils sont supportés intégralement par le vendeur, et incluent : 

• La rémunération du notaire ;
• Les droits d’enregistrement ;
• La contribution de sécurité immobilière pour la radiation de l’hypothèque ;
• La TVA. 

Ces frais sont automatiquement prélevés par le notaire au moment de la signature de l’acte authentique et du transfert des fonds. 

Les conséquences de l’hypothèque pour l’acheteur

En principe, l’existence d’une garantie hypothécaire est sans conséquence pour l’acheteur. Il s’agit d’un accord conclu entre le vendeur et l’établissement bancaire. 

Les démarches à accomplir pour lever l’hypothèque relèvent de la responsabilité du vendeur. Si tout s’est bien déroulé, l’acquéreur n’a même pas connaissance de l’existence de l’hypothèque, puisqu’au moment du transfert de propriété, celle-ci a été levée. 

En cas de conflit, la vente peut néanmoins être retardée et même échouer.

Pour réussir à vendre une maison sous hypothèque, vous devez donc réaliser une estimation immobilière fiable. Si les tendances du marché  immobilier actuel ne vous sont pas favorables, tout n’est peut-être pas perdu. 

Pourquoi ne pas envisager de vendre votre maison à un promoteur immobilier ? Vous pouvez bénéficier d’un prix de vente supérieur au prix du marché, et vous pourrez même espérer faire une belle plus-value. 

Vous souhaitez vendre à un promoteur ? Faites vous accompagner par un professionnel de l'immobilier, comme Landup.

Landup vous aide à sécuriser la transaction et à vendre votre maison sous hypothèque dans les meilleures conditions.

 N’hésitez pas à nous contacter, nous répondrons à toutes vos questions.

Vos questions 

Pourquoi souscrire une hypothèque pour acheter une maison ?

L’hypothèque est un mécanisme juridique destiné à sécuriser une transaction immobilière. Elle permet à l’acquéreur d’obtenir un crédit immobilier en utilisant le bien acheté comme garantie. C’est un moyen de rassurer la banque sur le remboursement du capital emprunté.

Faut-il informer l’acheteur de l’existence d’une hypothèque sur la maison ?

Non, rien n’oblige le vendeur à informer l'acheteur de l’existence d’une hypothèque sur la maison. L'hypothèque ne concerne que le vendeur et l’établissement de crédit, en sa qualité de créancier. Elle n’a pas d’impact direct sur l’acquéreur, puisqu’elle doit être levée avant la vente.

Quels sont les frais en cas de vente d’une maison sous hypothèque ?

La mainlevée d’hypothèque entraîne des frais qui sont entièrement à la charge du vendeur. Ils comprennent la rémunération du notaire pour la rédaction du certificat de mainlevée, les droits d’enregistrement et les frais annexes. 

La banque peut-elle s’opposer à la levée d’une hypothèque ?

Oui, la banque peut s’opposer à la levée d’une hypothèque, mais uniquement lorsque le prêt immobilier n’est pas totalement remboursé, et si le prix de vente ne permet pas de couvrir l'intégralité du crédit et des frais. En cas de conflit, vous pouvez saisir le tribunal pour obtenir une mainlevée judiciaire.