Vendre une maison déclarée insalubre : que dit la loi ?

En France, la salubrité des bâtiments d’habitation est étroitement surveillée. Si un logement représente un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants, il est considéré comme insalubre. Le maire peut prendre des mesures spécifiques afin de contraindre le propriétaire à faire des travaux et à reloger ses éventuels locataires. Si vous êtes dans cette situation mais que vous ne pouvez pas (ou ne voulez pas) vous lancer dans de grands travaux de réhabilitation, rassurez-vous : il est possible de vendre une maison déclarée insalubre. Investisseurs, marchands de biens ou promoteurs immobiliers, les acheteurs potentiels sont nombreux ! 

Dans ce nouvel article, Landup vous éclaire sur la réglementation qui encadre la vente d’un bien immobilier frappé par un arrêté d’insalubrité.

Qu’est-ce qu’une maison insalubre ?

Les logements insalubres font l’objet d’une surveillance de la part des pouvoirs publics. Depuis la promulgation de la loi du 13 avril 1850, les biens immobiliers représentant un danger, potentiel ou avéré, sont soumis à des restrictions particulières. 

Définition de l’habitat insalubre

La notion d’habitat insalubre est définie à l’article L.1331-22 du Code de la Santé publique. Un bien immobilier est considéré comme insalubre lorsqu’il représente un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité des personnes (les occupants ou le voisinage).

L’insalubrité concerne les équipements ou les revêtements du bâtiment. Ainsi, un logement peut être considéré comme insalubre s’il possède une installation électrique défaillante, s’il contient de l’amiante ou du plomb, ou s’il présente un défaut d’isolation ou d’étanchéité. 

Une invasion de rongeurs ou d’insectes nuisibles peut aussi rendre un immeuble insalubre, tout comme l’utilisation des locaux pour une activité mettant en danger la vie ou la santé des occupants et du voisinage.

L’article L.13331-23 du Code de la santé publique précise que certains biens sont automatiquement considérés comme des logements insalubres. Il s’agit : 

• Des caves, 
• Des sous-sols ;
• Des combles ; 
• Des pièces disposant d’une faible hauteur sous-plafond ; 
• Des pièces de vie sans ouvertures vers l’extérieur ou sans apport de lumière naturelle ;
• Des logements de faible surface ;
• Des locaux suroccupés.

Les différences entre insalubrité, état de péril et logement indécent

Insalubrité et état de péril sont deux notions différentes. Si elles peuvent être complémentaires, elles ne reposent pas sur les mêmes critères d’évaluation. 

L’état de péril concerne les problèmes de solidité et de stabilité de la structure du bâtiment. Si votre maison menace de s’effondrer, le maire a la possibilité d’engager une procédure de péril. 

Quant à la notion de logement indécent, elle découle d’un décret du 30 janvier 2002. La notion de décence concerne aussi la sécurité et la santé des personnes, mais elle protège uniquement les occupants du logement. Un logement insalubre est donc forcément un logement indécent, mais l’inverse n’est pas toujours vrai.

Maison déclarée insalubre : comment ça se passe ?

Si votre maison a été déclarée insalubre, elle a forcément fait l’objet d’un constat d’insalubrité au préalable. Une étape décisive qu’il ne faut surtout pas prendre à la légère.

Le constat d’insalubrité et la procédure contradictoire

La procédure d’insalubrité relève de la responsabilité du préfet de département. Il peut intervenir sur la base d’un signalement des services municipaux d’hygiène et de salubrité ou après étude d’un rapport émis par l’Agence régionale de la santé (ARS).

Il s‘agit d’une procédure contradictoire. Autrement dit, le préfet ne peut pas reconnaître le caractère insalubre d’un bâtiment sans prévenir le propriétaire. La préfecture transmet le constat d’insalubrité au propriétaire, qui peut prendre connaissance des problématiques soulevées, et émettre des observations. Il peut aussi contester les constatations contenues dans le rapport.

L’arrêté d’insalubrité ne peut être pris qu’à la fin de cette procédure contradictoire. Il est obligatoirement notifié au propriétaire, au syndic de copropriété s'il y a lieu, et aux locataires, le cas échéant. En parallèle, il fait l'objet d'un affichage en mairie.

L’arrêté d’insalubrité pris par la préfecture

L’arrêté d’insalubrité intervient à l’issue des échanges entre le propriétaire et la préfecture. Il acte le caractère insalubre du logement, et prononce des mesures à respecter pour obtenir la mainlevée de l’arrêté.

Selon le caractère d’urgence et l’état de dégradation du bien, l’arrêté peut : 

• Lister les travaux à effectuer afin de réhabiliter le logement ;
• Prononcer une interdiction d'habiter, ou de louer la maison à un tiers ;
• Ordonner la démolition partielle ou totale du bâtiment.

L’arrêté d’insalubrité fixe le délai accordé au propriétaire pour entreprendre toutes les actions nécessaires pour mettre fin à la procédure. Ainsi, il revêt un caractère obligatoire. Si votre maison a fait l’objet d’une procédure d’insalubrité, vous devez obligatoirement respecter les mesures prononcées par le préfet. À défaut, vous pourrez être amené à payer une astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour de retard.

Les conséquences de l’arrêté d’insalubrité

Votre maison a été déclarée insalubre par le préfet ? Cette procédure n’est pas sans conséquences. En plus de devoir effectuer les travaux nécessaires à la réhabilitation du logement, vous pouvez aussi être limité dans votre droit de louer votre logement à un tiers.

Si l’état de votre maison ne permet plus d’accueillir des locataires dans des conditions acceptables, le préfet peut prononcer une mesure d’interdiction d’habiter. Dans ce cas, vous devrez reloger vos locataires pendant toute la durée des travaux. Pendant cette période, vous ne pouvez plus percevoir de loyer.

Dans certains cas, la réhabilitation du bâtiment n’est pas possible. L’insalubrité est alors considérée comme irrémédiable. Le préfet ordonne alors la démolition du bâtiment. 

Comment vendre une maison déclarée insalubre ?

Pour vendre une maison déclarée insalubre, vous devez préparer soigneusement la vente. Diagnostics immobiliers, estimation du prix de vente, travaux à effectuer pour remettre le logement en état, rien ne doit être laissé au hasard. Et si les particuliers sont difficiles à convaincre, les promoteurs immobiliers sauront comment valoriser votre propriété. 

Les actions à engager pour préparer la vente

Si vous souhaitez vendre une maison déclarée insalubre en l’état, c’est-à-dire sans effectuer les travaux listés dans l’arrêté d’insalubrité, vous devez respecter certaines règles.

La vente d’un bien immobilier déclaré insalubre doit se faire en toute transparence. Vous devez obligatoirement avertir l’acheteur, sous peine de voir la vente annulée pour vice caché. Vous pouvez lui remettre une copie de l’arrêté. 

L’arrêté d’insalubrité ne vous dispense pas de fournir les diagnostics immobiliers obligatoires (diagnostic de performance énergétique, diagnostic plomb ou amiante, état des risques et pollutions, etc.).

L’estimation du prix de vente de la maison sera forcément revue à la baisse. Elle doit tenir compte des travaux à effectuer pour que le logement soit de nouveau habitable. Par ailleurs, en laissant à l'acheteur le soin d’obtenir la mainlevée de l’arrêté, vous lui déléguez une lourde responsabilité. Il en tiendra forcément compte au moment de faire une offre d’achat. Pour obtenir une estimation immobilière fiable, la meilleure solution est de faire appel à un professionnel du secteur.

Si l’arrêté d’insalubrité est irrémédiable, alors la vente ne pourra concerner que le terrain. L’estimation immobilière devra tenir compte des frais liés à la démolition du bâtiment.

À qui vendre une maison déclarée insalubre ?

Vendre une maison déclarée insalubre n’est pas une chose facile. Les particuliers se détournent majoritairement de ce type de bien, qui présente trop de risques. La faisabilité des travaux, leur durée et leur coût financier vont effrayer la plupart d’entre eux.

Pour autant, certaines catégories d’acheteurs peuvent se montrer intéressées, comme les marchands de biens, les investisseurs ou les promoteurs immobiliers. Le foncier est rare, et si votre maison est bien placée, son état dégradé ne sera pas un problème pour ces professionnels de l’immobilier. 

Chez Landup, on vous le répète souvent, mais vendre sa maison à un promoteur immobilier présente un avantage certain : il s’intéresse davantage au potentiel de votre bien qu’à son état actuel. Même si la maison doit être démolie, il saura comment tirer parti de la situation. Une opération bénéfique pour vous comme pour lui !

Vous souhaitez vendre à un promoteur ? Faites-vous accompagner par un professionnel de l'immobilier, comme Landup ! 

Landup vous aide à sécuriser la transaction et à vendre votre maison déclarée insalubre dans les meilleures conditions.

 N’hésitez pas à nous contacter. Nous répondrons à toutes vos questions.

Vos questions 

Comment savoir si une maison fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ?

L’arrêté d’insalubrité fait obligatoirement l’objet d’une notification auprès du syndic de copropriété et des locataires. Il est également affiché de façon à être visible depuis l’espace public, souvent à l’hôtel de ville. En tant qu’acheteur, vous pouvez aussi contacter la mairie afin d’obtenir un certificat d’hygiène et de salubrité.

Ma maison a été déclarée insalubre, puis-je quand même la louer un à un tiers ?

Vous ne pouvez pas louer une maison déclarée insalubre à un tiers si l’arrêté est assorti d’une interdiction d’habiter. Si un locataire est déjà en place, vous devez obligatoirement lui proposer une solution de relogement. Avant de remettre votre maison sur le marché locatif, vous devez effectuer les travaux nécessaires à la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité.

Un promoteur peut-il acheter une maison insalubre ou en péril ?

Oui, un promoteur immobilier peut tout à fait acheter une maison insalubre en état de péril. Pour cette vente, vous devez respecter les obligations légales en matière de diagnostics et d’état des risques et pollutions comme pour n’importe quel bien immobilier.

Comment mettre fin à un arrêté d’insalubrité ?

Pour mettre fin à un arrêté d’insalubrité, le propriétaire doit effectuer tous les travaux nécessaires pour rendre la maison de nouveau habitable. Si l’insalubrité est irrémédiable, il n’est pas possible de réhabiliter le bâtiment et il devra être démoli pour laisser place à une nouvelle construction.