Comment vendre une maison louée en toute légalité ?
Vendre un logement habité en cours ou à la fin du bail :
Landup vous explique tout !
Vendre une maison louée est tout à fait possible. Mais le propriétaire ne peut pas disposer de son logement sans tenir compte de son locataire. Ce dernier étant titulaire d’un bail d'habitation, ses droits sont protégés. Autrement dit, impossible de mettre votre locataire à la porte pour vendre votre maison à un meilleur prix ! Vous devez faire les choses dans les règles, et la vente ne doit pas menacer le maintien du locataire dans le logement. Vous possédez une maison (ou un appartement) loué via un bail d’habitation classique ou meublé ? Landup vous explique comment vendre en toute légalité.
Vendre une maison louée : est-ce possible ?
En principe, le propriétaire d’une maison ou d’un appartement est libre de la vendre sans restriction. Mais lorsque le bien fait l’objet d’un bail d’habitation en cours de validité, la vente se complique. Le locataire bénéficie d’une protection pendant toute la durée du bail. En fin de bail, il est en revanche possible de donner congé à son locataire pour vendre.
Vendre un logement loué en cours de bail : la protection du locataire
D’un point de vue juridique, le bail est un contrat qui lie le propriétaire et le locataire occupant. Chaque partie s’engage à respecter certaines obligations envers l’autre partie. Le locataire doit ainsi payer son loyer à la date convenue dans le contrat, et entretenir correctement le logement. De son côté, le propriétaire bailleur doit fournir un logement décent, et ne pas entraver la tranquillité de son locataire.
Le
bail est
conclu pour une durée déterminée, qui dépend notamment de la nature du contrat. Voici quelques exemples :
- Le bail d’habitation classique en location nue est conclu pour une durée de 3 ans renouvelables ;
- Le bail d'habitation meublé, conclu pour une durée d’un an renouvelable (9 mois pour un locataire étudiant) ;
- Le bail mobilité, dont la durée ne peut excéder 10 mois, sans possibilité de reconduction.
Le bail mobilité est un contrat de location très court, ce qui peut faciliter la vente du logement. Tous les 10 mois maximum, le
propriétaire récupère son logement, et peut décider de le remettre en location ou de le vendre comme il le souhaite.
Mais en ce qui concerne les baux d'habitation en location nue ou meublée, c’est différent. La durée du bail et sa reconduction tacite offrent au
locataire une protection renforcée.
En cours de bail, le propriétaire conserve le droit de disposer de son appartement ou de sa maison. Mais ses actions ne doivent pas remettre en cause le droit du locataire à utiliser le logement. Le bailleur peut donc vendre, mais il ne s’agit pas d’un
motif de rupture anticipée du bail.
Vente d’une maison louée en fin de bail : les conditions
Vendre une maison louée à la fin du bail est plus simple. Le propriétaire peut saisir cette opportunité pour donner congé à son locataire, et vendre un logement inoccupé. Mais attention, la non-reconduction du bail obéit à des règles strictes.
Vous devez avertir votre locataire du non-renouvellement du contrat de location par un courrier répondant aux caractéristiques suivantes :
- Il doit être transmis au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail (préavis de 3 mois s'il s'agit d'une location meublée) ;
- Il doit être motivé ;
- Il doit indiquer le prix et les conditions de la vente ;
- La notice d’information relative aux voies de recours du locataire doit être jointe à la lettre de préavis ;
- Il doit être envoyé en recommandé avec avis de réception ou remis en main propre contre signature.
Le
congé pour vendre fait bien partie des motifs légitimes pour contourner la reconduction tacite du bail et mettre fin à la location. Si toutes les règles ont bien été respectées, le locataire doit quitter son logement à l’issue du préavis et vous remettre les clés au plus tard le dernier jour du bail.
La loi française protège certaines catégories de locataires. Il s’agit :
- Des personnes de plus 65 ans ayant de faibles revenus. Dans ce cas, vous pouvez lui mettre un terme à la location uniquement si vous lui proposez un logement équivalent en termes de superficie et de montant du loyer.
- Des personnes de moins de 65 ans hébergeant une personne âgée, si les revenus cumulés des occupants du logement ne dépassent pas un certain montant.
- Des locataires percevant une allocation de présence parentale.
Le saviez-vous ? Si elle est louée et que la fin du bail approche, un
promoteur immobilier peut acheter votre maison. Et grâce à
Landup, ce type de vente est beaucoup plus simple qu’il n’y paraît !
Quel est l’impact de la vente sur le locataire et le nouveau propriétaire ?
La vente d’une maison louée entraîne le transfert du contrat de bail du vendeur vers l’acheteur. L’exécution du contrat se poursuit dans les mêmes conditions qu’avant la vente : le nouveau propriétaire devient bailleur et le locataire conserve les mêmes droits et obligations.
Le droit de préemption du locataire
Contrairement à une idée reçue, le locataire ne dispose pas toujours d’un droit de préemption. Seul le congé pour vendre vaut offre d’achat. Autrement dit, si le propriétaire vend la maison habitée sans chercher à mettre fin au bail, le locataire n’est pas prioritaire pour acheter la maison qu’il loue. Le propriétaire conserve le droit de choisir le futur acquéreur.
Mais si vous profitez de la fin du bail pour donner congé à votre locataire afin de vendre un logement inoccupé, ce dernier peut préempter. Il dispose de deux mois à compter de la date de réception du préavis pour
manifester son intention d’acquérir la maison. S’il souhaite négocier le prix de vente, il en a la possibilité, mais cette tentative de négociation vous permet de refuser son offre.
Chose importante : lorsqu’il y a plusieurs locataires, chaque occupant figurant sur le bail dispose d’un
droit de préemption.
En dehors du droit de préemption, le
locataire conserve les mêmes droits et obligations
qu’envers le précédent propriétaire.
Les droits et obligations du nouveau propriétaire
Une fois que l’acte authentique de vente est signé, l’acquéreur devient officiellement propriétaire de la maison louée. Il se substitue au vendeur, et poursuit l’exécution du contrat dans les termes fixés par le bail.
Si le logement est loué vide, le
changement de bailleur autorise l’acheteur à donner congé au propriétaire avant la fin du bail pour s’y installer, mais seulement deux ans après l’acquisition.
S’il souhaite mettre fin au bail pour revendre le logement, il ne peut le faire qu’à l’issue de la première
reconduction tacite du bail. Prenons un exemple :
Le contrat de location a été signé le 1er janvier 2023. Il sera tacitement reconduit le 1er janvier 2026. Le nouveau propriétaire ne pourra donner congé à son locataire et récupérer son logement vide qu’au 1er janvier 2029.
À noter : la
restitution du dépôt de garantie est à la charge du nouveau propriétaire.
5 étapes à respecter pour vendre une maison louée
Vous êtes propriétaire d’une maison habitée et vous souhaitez la mettre en vente ? Voici quelques étapes à respecter pour que tout se passe dans de bonnes conditions.
Étape n° 1 : Prévenir le locataire de la mise en vente du logement
Même si rien ne vous oblige à la faire, informer le locataire de votre intention de vendre est la moindre des choses. Vous aurez besoin d’accéder régulièrement au logement pour organiser les visites, autant le prévenir le plus tôt possible, plutôt que de le mettre devant le fait accompli.
Par ailleurs, vos locataires seront peut-être intéressés par l’achat de leur résidence principale. Vous pourrez vendre plus rapidement, en vous mettant d’accord sur les conditions de la vente.
Étape n° 2 : Fixer le prix de vente
Si vous vendez une maison louée à la fin du bail, cela n’aura aucune incidence sur le prix de vente. L’acheteur pourra récupérer un logement vide et décider de s’y installer ou d’en faire un investissement immobilier locatif.
Mais si vous vendez votre logement en cours de bail, le prix de vente fait presque toujours l’objet d’une décote. Elle peut atteindre
10 à 15 % par rapport au prix du marché. La raison ? Le nouveau propriétaire ne pourra disposer complètement de son bien, et comme nous l’avons vu plus haut, les conditions pour récupérer le logement sont assez restrictives.
La
décote dépend de la durée du bail, du montant du loyer, ou encore de l’âge du locataire. Si un locataire protégé est en place (personne de plus de 65 ans avec de faibles revenus), mettre un terme au bail est très compliqué. La décote sera donc plus importante qu’avec un locataire non protégé.
Libre à vous de passer par une agence immobilière pour
obtenir une estimation immobilière et fixer le prix de vente, ou de vous tourner vers la vente entre particuliers, sans intermédiaire.
Étapes n° 3 : Organiser les visites : l’accord indispensable du locataire
Pour organiser les visites, vous devez obligatoirement obtenir l’accord du locataire. En effet, même si vous êtes propriétaire du logement, vous ne pouvez pas y entrer sans son consentement.
Néanmoins, le locataire ne peut pas s’opposer aux visites si elles sont réalisées dans des conditions raisonnables. Vous pouvez faire visiter la maison ou l’appartement pendant
deux heures maximum par jour, et uniquement les jours ouvrables.
Étape n° 4 : Signer un compromis de vente
Lorsque vous avez trouvé un acquéreur (particulier, investisseur ou promoteur immobilier), vous pouvez signer le compromis de vente. Le locataire ne peut pas s’y opposer, mais si vous lui avez donné un congé pour vendre, vous devez lui notifier les termes de la vente.
S'il exerce son droit de préemption, le locataire peut se substituer à l’acheteur. Sinon, vous pouvez conclure la vente.
Étape n° 5 : Informer le locataire de la vente
Lorsque la vente est définitive, la relation contractuelle entre le locataire et le vendeur prend fin. Il appartient au nouveau propriétaire de prendre contact avec lui afin de lui donner ses coordonnées.
Il n’est pas nécessaire d’organiser un nouvel état des lieux, puisque le contrat continue d’être exécuté dans les mêmes conditions qu’avant la vente.
Vous êtes
propriétaire d’une maison louée en fin de bail ?
Et si vous vendiez à un promoteur ?
Landup vous aide à sécuriser la transaction et à vendre votre maison dans les meilleures conditions !
Vos questions
Peut-on vendre une maison louée en cours de bail ?
Oui, il est possible de vendre une maison louée en cours de bail. Néanmoins, la vente ne vous permet pas de rompre le bail et le locataire peut rester dans son logement dans les conditions fixées dans son contrat.
Le locataire peut-il s’opposer à la vente du logement qu’il occupe en tant que résidence principale ?
Non, le locataire ne peut pas s’opposer à la vente du logement qu’il occupe. Néanmoins, il peut se porter acquéreur du bien, au même titre que n’importe quel acheteur potentiel. Si le vendeur a donné un congé pour vendre en fin de bail, le locataire peut user de son droit de préemption. Il est alors prioritaire pour acquérir le logement.
Je suis locataire d’une maison et elle vient d’être vendue. Ma caution solidaire est-elle toujours valable ?
En principe, le locataire n’a pas à changer de caution solidaire en cas de vente du logement qu’il occupe. Il doit le faire uniquement si l’acte de cautionnement le prévoit. En dehors de cette exception, le contrat de bail se poursuit dans les mêmes conditions qu’avant la vente.
