Tout ce que vous devez savoir avant de signer un compromis de vente

La vente d’un bien immobilier est rythmée par plusieurs étapes successives. Lorsque le vendeur et l’acheteur se sont mis d’accord sur le prix de vente, ils ont la possibilité de signer un compromis de vente. Cet avant-contrat permet de concrétiser l’engagement mutuel des parties, avant la signature de l’acte authentique. Même s’il n’est pas obligatoire, le compromis de vente est une contrat très répandue, presque incontournable lors d'une vente entre particuliers. Vous souhaitez vendre votre maison et vous avez trouvé un acquéreur ? Dans ce nouvel article, Landup vous explique tout ce que vous devez savoir sur le compromis de vente avant de signer.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un contrat destiné à préparer la vente d’un bien immobilier. Contrairement à la promesse unilatérale de vente, il s’agit d’un engagement mutuel : Il est signé par les deux parties, le vendeur et l’acheteur.

Définition du compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente

Aussi appelé promesse synallagmatique de vente, le compromis de vente est un avant-contrat. Il intervient en amont de la vente, et sert à confirmer les intentions des deux parties. Le vendeur déclare qu’il souhaite vendre son bien, et l’acheteur annonce qu’il souhaite en acquérir la propriété, au prix convenu. 

La signature du compromis de vente se déroule souvent plusieurs mois avant la signature de l’acte de vente. Ce document permet de bloquer le prix de vente et empêche le vendeur de céder son bien à un tiers. De son côté, l’acheteur profite de la période préparatoire pour obtenir son financement. 

Promesse unilatérale ou compromis de vente : comment choisir ?

Il existe en réalité deux types d’avant-contrat susceptibles de préparer une vente immobilière : la promesse unilatérale de vente et le compromis. 

La promesse unilatérale de vente acte l’engagement d’une seule des deux parties. Elle est signée uniquement par le vendeur, qui s’engage à céder son bien sauf si l’acheteur souhaite se rétracter. Elle est presque toujours utilisée lors d’une vente entre un particulier et un promoteur immobilier.

Le compromis de vente marque le consentement mutuel des deux parties. Il est fréquemment signé lors d’une vente entre particuliers, avec ou sans agence immobilière. 

Comment rédiger un compromis de vente ?

Véritable contrat, la promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente n’obéit à aucun formalisme particulier. Néanmoins, si vous tenez à sécuriser la transaction, le contrat doit contenir certaines informations sur le prix de vente ou sur l’identité des parties. Il peut aussi prévoir des conditions suspensives pouvant remettre en cause son caractère définitif.

Le contenu de la promesse synallagmatique de vente 

Pour que la vente soit parfaitement sécurisée, la promesse synallagmatique de vente doit indiquer plusieurs informations. Elle doit au moins mentionner : 

• L’identité et les coordonnées du vendeur ;
• L’identité et les coordonnées de l’acheteur ;
• L’adresse du bien et ses antériorités (identité du précédent propriétaire) ;
• La description du bien (superficie, nombre de pièces, commodités, etc.) ;
• Les servitudes qui grèvent le bien (servitude de passage ou de cours communes notamment) ; 
• Le prix de vente convenu entre les parties ;
• Le montant de l’indemnité d’immobilisation versée par l’acheteur ;
• Le montant des frais d’agence (ou des honoraires de l'intermédiaire s’il y a lieu) et la personne chargée de les payer ;
• La durée de validité du compromis ;
• La date à laquelle le bien sera disponible ;
• Les modalités d’exercice du droit de rétractation.

Ainsi, le compromis de vente doit indiquer les origines de la propriété acquise par le vendeur. Cette précaution permet de tracer les ventes successives, et d’éviter tout conflit après la cession.

Le versement d’une indemnité d'immobilisation n’est pas obligatoire, mais il s’agit d’une pratique très fréquente. En principe, l’acheteur verse 5 à 10 % du prix de vente, sous la forme d’un séquestre, conservé par le notaire jusqu’à la vente.

Le compromis de vente doit être accompagné du dossier de diagnostic technique, qui comprend jusqu’à 10 diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre une maison.

Les conditions suspensives du compromis de vente

Les conditions suspensives de vente désignent des clauses qui permettent à l’acheteur de se retirer de la vente, si l’une d’entre elles se réalise. Elles sont facultatives, mais elles sont présentes dans la plupart des promesses de vente. 

La condition suspensive la plus répandue porte sur le financement du bien immobilier. La plupart des acheteurs ayant recours à un prêt immobilier pour acheter le bien, cette clause leur permet de se désister si la banque refuse la demande de crédit. 

Autre clause suspensive utilisée par bon nombre d’acquéreurs : l'obtention du permis de construire. Lorsque l’acheteur prévoit de faire des travaux, il veut s’assurer que son projet est réalisable avant de devenir propriétaire du bien. Clause incontournable lorsque vous vendez votre maison à un promoteur immobilier, elle est presque toujours présente dans les compromis de vente entre particuliers.

D’autres conditions suspensives peuvent être intégrées à une promesse synallagmatique de vente. Elles peuvent porter sur la renonciation de la mairie à l’exercice de son droit de préemption, ou si l’apurement d’une éventuelle hypothèque.

Les effets de la signature du compromis sur la vente

En droit des contrats, le compromis de vente a la même valeur que l’acte authentique lui-même. Qu’il soit signé en privé ou devant un notaire, il marque l’engagement ferme et définitif de l’acheteur et du vendeur. Dès lors, se rétracter devient presque impossible.

Notaire, agent immobilier, acheteur, vendeur : qui est présent lors de la signature du compromis de vente ?

Les modalités de signature du compromis de vente sont laissées à la libre appréciation de l’acheteur et du vendeur. Contrairement à l’acte de vente définitif, le compromis peut être signé sans témoin ni intermédiaire si la période d’attente jusqu’à la vente définitive n’excède pas 18 mois. 

Lorsque les parties signent une promesse synallagmatique de vente sans la présence d’un notaire, on parle d’acte sous seing privé. C’est assez courant lorsque la vente concerne deux particuliers. Dans ce cas, l’agent immobilier qui a organisé la vente est souvent présent. Mais ce n’est pas une obligation.

Lorsque le compromis de vente est signé devant un notaire, ce dernier se charge de rédiger le contrat. Il veille à préserver l'intérêt des parties et perçoit l’acompte au nom du vendeur. Les parties peuvent faire appel à deux notaires différents. Dans ce cas, les frais de notaire sont partagés entre le représentant du vendeur et celui de l’acheteur.

Si la promesse unilatérale de vente doit être enregistrée auprès des services fiscaux, le compromis de vente n’est soumis à aucune formalité d’enregistrement. 

Délai de rétraction : qui peut renoncer à la vente après la signature ?

En signant un compromis de vente, les parties s’engagent mutuellement à respecter les termes du contrat. Il ne s’agit pas d’un document anodin, mais d’un véritable document juridique.

Comme le précise l’article 1589 du Code civil, une promesse de vente vaut vente lorsqu’elle a été signée par les deux parties. Or, c’est justement le cas de la promesse synallagmatique, plus souvent appelée compromis de vente. Légalement, elle a donc la même valeur que le contrat de vente.

Pour le vendeur, pas de rétractation possible : il est définitivement engagé dès la signature du compromis. Si vous renoncez à vendre, l’acheteur peut saisir la justice pour vous imposer d'exécuter le contrat selon l’accord conclu initialement.

L’acquéreur bénéficie en revanche d’un délai de rétractation de 10 jours. La résiliation du compromis de vente doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception. Passé ce délai, la vente est définitive, et seule la réalisation d’une condition suspensive prévue dans la promesse synallagmatique peut interrompre le processus de vente.

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Vos questions 

Je veux acheter une maison, suis-je obligé de signer un compromis de vente ?

La signature d’un compromis de vente n’est pas une étape obligatoire. Néanmoins, cet avant-contrat permet de sécuriser la transaction en fixant les conditions de la vente. Il a la même valeur juridique que le contrat de vente lui-même.

Faut-il faire appel à un notaire pour rédiger un compromis ou une promesse de vente ?

Non, la présence d’un notaire n’est pas obligatoire pour signer un compromis ou une promesse de vente. L'acheteur et le vendeur ont la possibilité de signer un acte sous seing privé, seuls ou en présence de l’agent immobilier.

Est-ce que l’acheteur doit verser un acompte lors de la signature du compromis de vente ?

La plupart du temps l’acheteur est amené à verser un acompte lors de la signature du compromis de vente. Ce versement prend la forme d’une indemnité d’immobilisation, placée sous séquestre chez le notaire jusqu’à la signature de l’acte de vente. Le montant de l’indemnité est directement déduit du prix de vente.

Peut-on se désister après avoir signé un compromis de vente ?

Le compromis de vente marque l’engagement ferme de l’acheteur et du vendeur. Mais l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Le vendeur ne peut pas se désister après avoir signé un compromis de vente.