Vendre son terrain à un promoteur : bonne ou mauvaise idée ?

Vendre son terrain à un promoteur immobilier plutôt qu'à un particulier, une bonne affaire ?

Vente d’un terrain entre un particulier et un promoteur : comment ça se passe ?

Pour vendre votre terrain à un promoteur immobilier, vous devez respecter différentes étapes. De l’étude de faisabilité jusqu’à la vente définitive chez le notaire, il s’écoule entre un à deux ans, parfois plus. Mais pourquoi est-ce aussi long ? Reprenons ces étapes ensemble pour mieux comprendre.

L’étude de faisabilité : un critère essentiel pour fixer le prix de vente

Lorsque vous vendez un bien à un particulier, l’estimation immobilière porte avant tout sur les qualités du bien en question. Sa superficie, son état général, l’agencement des pièces, tous ces éléments peuvent faire grimper le prix de vente, ou être une porte ouverte vers une négociation à la baisse.

Mais lorsque vous vendez un terrain nu à un promoteur, celui-ci s’intéresse surtout au potentiel de votre terrain et à sa constructibilité. Il doit vérifier quel type de projet il peut implanter sur votre propriété, en réalisant une étude de faisabilité.

Cette étude de faisabilité va lui permettre de construire le bilan de son opération de promotion immobilière, et de vous proposer un prix pour l’achat de votre terrain.

Le choix du promoteur : nos conseils pour sélectionner le bon partenaire

Choisir un promoteur immobilier n’est pas une tâche facile. La concurrence est rude, et si votre terrain a du potentiel,  vos risquez de recevoir plusieurs offres d’achat.  Pour sélectionner votre futur partenaire immobilier, vous devez avant tout faire preuve de bon sens. Certains indices peuvent vous mettre sur la bonne voie : 

• Le montant de l’offre d’achat. Un prix très/trop élevé n’est pas synonyme d’offre intéressante. Souvent, lorsqu’une offre dépasse largement celles des concurrents, c’est mauvais signe ! Vous êtes probablement face à un promoteur peu sérieux, qui risque de vous faire faux bond en cours de route.

• La réputation du promoteur. Pour vous convaincre de signer une promesse de vente, le promoteur immobilier va sans doute vous fournir quelques références. Mais avant la signature, n’hésitez pas à faire vos propres recherches, et à vous renseigner auprès de la mairie ou de ses anciens clients.

• La qualité de vos échanges . Dans l’immobilier, l’aspect relationnel est essentiel. Si vos échanges avec un promoteur sont fluides, et s’il répond à toutes vos questions en toute transparence, c’est un bon début. À l’inverse, un promoteur ou un partenaire foncier qui vous met mal à l’aise ou qui rechigne à vous donner des informations sur son projet, cela doit vous alerter.

La signature de la promesse de vente : lisez bien les conditions suspensives

Dès que vous avez fait votre choix, vous pouvez passer à l’étape suivante : la signature de la promesse de vente. Là encore, il s’agit d’une étape primordiale, puisque la promesse de vente est un contrat qui engage votre responsabilité. 

Pour se protéger contre les imprévus et les aléas de ce type de vente immobilière, les promoteurs intègrent des conditions suspensives de vente au contrat. Elles concernent notamment l’obtention du permis de construire ou du financement bancaire.

Pour le vendeur, il est essentiel de savoir comment se protéger. Vous allez immobiliser votre terrain pendant plusieurs mois, il est normal de demander une contrepartie financière. N’hésitez pas à prévoir le versement d’une indemnité d’immobilisation.

La vente définitive : mais pourquoi est-ce aussi long de vendre à un promoteur ?

Lors d’une vente à un promoteur immobilier, la cession n’est définitive qu’après de longs mois d’attente. Dans ce laps de temps, le promoteur doit obtenir son prêt immobilier, mais aussi toutes les autorisations administratives nécessaires. 

Le permis de construire est une étape souvent délicate, et le moindre recours des tiers contre le permis peut retarder la vente de plusieurs mois (voire plusieurs années).

Le promoteur immobilier doit ensuite planifier les interventions des différentes entreprises, gérer le chantier et réceptionner les travaux en veillant à ce qu’il n’y ait pas de malfaçons.

En moyenne, il faut patienter 15 mois pour pouvoir signer l’acte authentique chez le notaire.

Avec plus de 15 ans d'expérience dans l'immobilier, Landup vous aide à vendre votre terrain à un promoteur dans les meilleures conditions. Découvrez notre accompagnement gratuit et sans engagement !

Quels sont les avantages de vendre à un promoteur plutôt qu’à un particulier ?

Vendre son terrain à un promoteur peut être une opération avantageuse pour le propriétaire foncier. Plus-value ou logement neuf, voici ce que vous pouvez espérer d'une telle vente.

Vendre à un prix supérieur au prix du marché

Pour commencer, vous pouvez espérer vendre votre bien à un prix supérieur au prix du marché. 

Comme nous vous l’avons expliqué en début d’article, le promoteur immobilier s’intéresse au potentiel de votre terrain. Il ne base pas son estimation sur son état actuel, mais sur l’opération (logements, bureaux, programme mixte) qu’il va pouvoir construire. Que votre terrain soit constructible ou non constructible (même si ce terme est trompeur), le promoteur est capable d’y voir une opportunité d’investissement.

Le montant de la plus-value est difficile à estimer, car il dépend en grande partie de votre terrain. Par ailleurs, avec la hausse des taux d’intérêt, les promoteurs immobiliers ont moins de marge de manœuvre. Néanmoins, il est encore possible de vendre votre terrain à un prix avantageux en faisant appel à un promoteur immobilier ou à un développeur foncier.

Négocier l’obtention d’un logement neuf en contrepartie

En immobilier, il est possible de vendre un bien et de percevoir tout ou partie du prix de vente en nature. Ce mécanisme est appelé dation en paiement, et elle est couramment pratiquée par les promoteurs immobiliers.

Vous pouvez ainsi négocier un appartement ou une maison dans la future opération, et bénéficier d’un logement neuf confortable et moderne à un prix souvent inférieur à celui affiché lors de la commercialisation.

Quels sont les pièges à éviter avec ce type de vente immobilière ?

Vendre son terrain ou sa maison à un promoteur a tendance à effrayer les propriétaires fonciers. Vous n’avez qu’à faire un rapide sondage autour de vous pour le constater : ce type de vente suscite beaucoup de méfiance. Des craintes souvent injustifiées, si vous êtes bien entouré. 

Vendre en se préoccupant uniquement du prix

Le prix de vente est un critère important lors de toute transaction immobilière. Loin de nous l’idée de vous dire qu’il ne sert à rien de vous lancer dans une négociation avec le promoteur, et d'essayer de maximiser vos gains.

Néanmoins, le prix n’est qu’une partie de l’offre d’achat. Si un promoteur vous transmet une offre d’un montant bien supérieur à celles des autres promoteurs, méfiance ! Le bilan financier de son opération est peut-être irréaliste. 

Il a peut-être prévu de construire une opération trop dense (trop de logements par exemple), qui ne respecte pas le règlement du plan local d’urbanisme. Dans ce cas, la vente risque de ne pas aboutir, puisque le permis de construire sera refusé. Vous aurez perdu plusieurs mois et vous devrez tout recommencer à zéro.

Vendre en dessous du prix du marché 

À l’inverse, si vous partez du principe que l’offre du promoteur sera forcément avantageuse, et que vous ne vous renseignez pas sur les prix du marché, vous risquez de vendre à un prix trop bas. 

Le promoteur immobilier fait face à de nombreuses charges et l’équilibre financier de son projet est souvent fragile. Inutile de vous préciser qu’il ne serait pas contre faire une bonne affaire en achetant à bas prix ! 

Mais ce type de comportement n’est pas du tout spécifique aux promoteurs immobiliers, et les particuliers essaient presque toujours de négocier et de faire l’offre la plus basse possible. À vous de comparer les offres et de vous entourer de professionnels du marché immobilier local pour vendre au bon prix.

Accorder votre confiance trop vite 

Là encore, ce conseil est valable pour toutes les transactions immobilières. Si l’intention du promoteur n’est pas forcément de vous tromper, il essaiera toujours de faire tourner les négociations à son avantage. 

Alors, même si vous vous sentez en confiance avec votre interlocuteur, n’oubliez pas que vous êtes sur le point de signer un contrat, qui aura des conséquences directes sur votre patrimoine. En apposant votre signature sur le contrat d’avant-vente, vous engagez votre responsabilité.

La meilleure solution pour contourner ces pièges, et vendre votre terrain dans de bonnes conditions ? Faire appel à Landup ! 

Chez Landup, nous accompagnons les propriétaires fonciers désireux de vendre un terrain ou une maison à un promoteur immobilier local ou national. Nous réalisons une étude de faisabilité en toute transparence et nous vous aidons à fixer le prix de vente de votre parcelle. Nous contactons directement les promoteurs et nous vous aidons à sélectionner la meilleure offre.

Le plus ? Notre prestation est totalement gratuite pour le vendeur. Nous sommes rémunérés par l’acheteur, uniquement en cas de vente.

N’hésitez pas à nous contacter pour discuter de votre projet !



Vos questions

Est-ce plus rentable de vendre son terrain à un promoteur ?

Oui, vendre son terrain à un promoteur est souvent plus rentable que dans le cadre d’une vente traditionnelle. Selon le potentiel de votre terrain, vous pouvez espérer vendre 15 à 20% plus cher que le prix du marché.

Est-ce que c’est risqué de vendre à un promoteur plutôt qu’à un particulier ?

Vendre à un promoteur n’est pas forcément plus risqué que de vendre à un particulier, mais ce type de transaction possède un caractère aléatoire. Mais c’est une vente longue (en moyenne 15 mois), assortie de nombreuses conditions suspensives qui peuvent décourager les propriétaires fonciers ou les vendeurs pressés. 

Puis-je diviser mon terrain avant de le vendre ?

Oui, il est possible de diviser votre terrain en plusieurs lots avant de vendre. Le prix de vente sera fixé en fonction des contours de la parcelle détachée. Pour entériner une division foncière, vous devez déposer une déclaration préalable de travaux à la mairie.

Je veux vendre mon terrain à un promoteur : qui dois-je contacter ?

Pour vendre votre terrain à un promoteur immobilier, vous pouvez contacter directement le promoteur de votre choix pour lui proposer votre bien. Vous pouvez aussi faire appel à un prestataire, à l’image de Landup. En plus de vous aider à trouver un promoteur susceptible d’acheter votre terrain, nous vous accompagnons tout au long de la transaction.

Plusieurs promoteurs sont intéressés par mon terrain : comment choisir ?

Même si c’est tentant de vendre au plus offrant, vous devez éviter de sélectionner un promoteur uniquement en fonction du montant de son offre d’achat. Vous devez choisir un promoteur expérimenté, qui présente des garanties suffisantes pour mener le projet à terme.