Droit de préemption urbain : comment vendre un terrain situé en zone de préemption ?

Le DPU, ou quand la mairie se substitue à l'acheteur !

Qu’est-ce que le droit de préemption urbain ?

Le droit de préemption urbain (DPU) constitue une limitation au droit de propriété. Il permet à une collectivité publique (souvent la mairie) d’intervenir dans une vente, afin de se substituer à l’acheteur. Si vous envisagiez de vendre à un promoteur, le DPU peut sérieusement remettre en question votre projet.

La définition du droit de préemption 

Le droit de préemption est un outil d’aménagement foncier, utilisé par une collectivité locale ou par l’État pour acquérir un bien immobilier (terrain, immeuble, maison, locaux professionnels) en priorité.

Ce mécanisme juridique fait l’objet de nombreux articles dans le code de l’urbanisme, qui caractérisent le droit de préemption urbain de la façon suivante : 

• Le DPU est instauré par délibération du conseil municipal ou du conseil communautaire ;
• Il peut être instauré uniquement si la commune est couverte par un plan local d’urbanisme ;
• Le droit de préemption peut couvrir tout le territoire de la commune, ou seulement certaines zones ; 
• Le DPU s’exerce au moment de la vente ;
• Il peut concerner la vente d’un terrain, d’une maison, mais aussi la cession de parts ou de droits indivis ;
• Certains biens sont exclus du droit de préemption simple, mais peuvent être intégrés au DPU renforcé ;
• Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur (en 2014), le DPU concerne aussi bien les ventes que les cessions à titre gratuit.

Dans quels cas une collectivité peut-elle utiliser son droit de préemption ?

Selon l’article L.210-1 du code de l’urbanisme, le droit de préemption ne peut être instauré que pour un motif d’intérêt général, au bénéfice de la collectivité. 

Cela concerne notamment : 

• La mise en œuvre d’un projet urbain ;
• L’application d’une politique locale de l’habitat (logements sociaux, rénovation d’habitations insalubres…) ;
• Les actions visant à faciliter l’accueil de structures économiques ;
• Les actions permettant de favoriser le développement du tourisme ou d’activités de loisirs ;
• La construction d’équipements collectifs (écoles, stades, etc.).

Pour résumer, la commune peut décider d’instaurer un droit de préemption urbain sur des terrains dont elle a besoin pour mettre en œuvre un projet d’aménagement ou de construction, dans l’intérêt de ses habitants.

C’est uniquement au nom de l’intérêt général que la commune peut bousculer les règles d’une vente traditionnelle, et prendre la place de l’acquéreur.

Préemption et expropriation : une différence de taille !

Entre la préemption et l’expropriation, il existe une différence de taille. 

Le droit de préemption d’une commune ne concerne que les biens effectivement mis en vente, ou faisant l’objet d’une cession à titre gratuit. Autrement dit, tant que vous n’êtes pas vendeur, la mairie ne peut pas préempter votre bien. 

Le mécanisme de l’expropriation permet à la collectivité d’acheter un bien qui n’est pas en vente. Contre le versement d’une indemnité, la mairie peut exproprier un propriétaire et récupérer son bien. 

Comment savoir si un terrain est concerné par une zone de préemption ?

Pour savoir si votre terrain est situé dans une zone de préemption, vous pouvez contacter directement le service urbanisme de la mairie. Vous pourrez savoir si la commune s’intéresse à votre terrain, et s’il fait l’objet d’un DPU simple ou renforcé.

Si vous avez anticipé la vente, vous avez peut-être déposé une demande de certificat d’urbanisme. Dans ce cas, il vous suffit de consulter ce document pour savoir si votre maison est concernée par un droit de préemption urbain. 

Dans le cas d’une vente à un promoteur, ce dernier aura très probablement fait ses propres recherches, au moment de préparer son étude de faisabilité. Il sera donc déjà au courant que le terrain qu’il convoite peut être préempté par la mairie.

Quoiqu'il en soit, le notaire chargé de la vente effectue automatiquement ces recherches. Au moment de signer la promesse de vente, vous serez informé de l’existence ou non de zones de préemption sur la commune.

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Comment vendre un terrain situé en zone de préemption ?

Toutes les ventes réalisées dans une zone soumise au droit de préemption doivent être validées par la mairie. Et pour exercer son droit de regard, la mairie peut compter sur la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), une procédure obligatoire pour que la vente soit valide.

La procédure de déclaration d’intention d’aliéner (DIA) 

Un propriétaire qui souhaite vendre un terrain situé en zone de préemption doit obligatoirement déposer une déclaration d’intention d’aliéner auprès de la mairie. Il s’agit d’une démarche relativement simple, puisqu’elle consiste à remplir un formulaire de DIA et à donner des renseignements sur la vente.

Votre DIA doit indiquer  : 

• L’identité et les coordonnées du propriétaire ;
• L’adresse et les références cadastrales du bien ;
• La désignation du bien (terrain, maison, immeuble, local commercial, lots de copropriété…) ;
• La nature du droit de propriété (pleine propriété, nue-propriété) ;
• Les caractéristiques du bien en cas de vente d’un terrain bâti ;
• Les modalités de la cession (vente, donation, échange, viager…) ;
• Le prix de vente ;
• L’identité et les coordonnées de l’acquéreur. 

La commune dispose d’un délai de deux mois pour instruire la DIA, et décider si elle doit acheter votre terrain à la place du promoteur, ou si elle doit renoncer à préempter. La purge du droit de préemption est essentielle pour concrétiser la vente. Pendant ce délai, vous ne pouvez pas céder votre bien.

L’absence de réponse de la collectivité dans le délai de deux mois équivaut à une renonciation tacite.

Quels sont les risques si la procédure de DIA n’est pas respectée ?

Pour vendre un terrain situé en zone de préemption, le dépôt d’une DIA est obligatoire. Il n’est pas possible de contourner cette procédure, que vous vendiez à un particulier ou à un promoteur. 

En principe, c’est le notaire du vendeur qui se charge de déposer la DIA, et de recueillir la réponse de la mairie. 

Si vous ne respectez pas cette procédure, et que vous vendez votre terrain sans donner la possibilité à la commune d’exercer son droit de préemption, vous fragilisez la vente. La mairie peut faire annuler la vente si elle s’aperçoit que vous avez omis de la déclarer.

Dans les faits, il est donc très rare qu’un promoteur accepte de signer une vente si vous n’avez pas déposé de DIA. 

Préemption de la mairie : quelles conséquences sur la vente ?

Votre notaire a déposé une DIA pour la vente de votre terrain, et la mairie vient de vous annoncer son intention d’user de son droit de préemption ? Voici les conséquences que le DPU peut avoir, pour vous et pour le promoteur. 

Comment est fixé le prix de vente lors d’une préemption ?

Si la commune souhaite user de son droit de préemption, elle peut décider de s’aligner sur le prix de vente convenu avec le promoteur. 

Dans ce cas, la vente est plutôt simple : le vendeur et la mairie concluent la transaction dans les trois mois suivant la préemption. Elle dispose d’un délai de 4 mois pour débloquer les fonds et régler l’intégralité du prix de vente au propriétaire. 

Mais le droit de préemption n’impose pas à la mairie d’acheter le bien au prix de vente initial. Elle peut faire une offre à un prix inférieur. Dans ce cas, le propriétaire conserve la possibilité de négocier. Il peut maintenir le prix initial ou faire une contre-proposition.

Le vendeur peut-il renoncer à la vente si la mairie a préempté son bien ?

Dès que la commune préempte le bien au prix de vente convenu entre le propriétaire et le promoteur, la vente est conclue. Le propriétaire ne peut pas refuser de vendre à la collectivité, si elle respecte les mêmes engagements que le promoteur. 

S’il y a un désaccord sur le prix, le propriétaire peut renoncer à la vente et conserver son bien. Attention, la mairie dispose toujours d’un ultime recours pour acquérir un terrain après la renonciation du vendeur : l’expropriation. Le prix de vente est alors fixé par le juge, pas toujours en faveur du vendeur.

Les négociations sur le prix de vente entre le vendeur et la mairie peuvent donner lieu à de multiples échanges, car l’offre de la mairie est souvent inférieure à celle du promoteur. 

Quelles sont les conséquences du droit de préemption pour l’acquéreur ?

Du côté de l'acquéreur, les conséquences de la préemption sont plutôt simples : dans la mesure où la commune se substitue à lui, il ne peut plus acquérir le bien. La décision de la commune s’impose.

Pour le promoteur, cela équivaut à plusieurs mois de travail perdu. Pour un particulier, c’est aussi un coup dur : renoncer au bien dans lequel on se projetait déjà est plus que difficile. 

Mais l’acquéreur n’a pas son mot à dire, qu’il s’agisse d’un promoteur, d’un constructeur ou d’un particulier. Il ne peut pas s’opposer au droit de préemption de la mairie et pour cause : la préemption est un risque connu dès le départ. 

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