Faut-il prévoir le versement d'une indemnité d'immobilisation dans la promesse de vente faite à un promoteur ?

Prévoir une indemnité d’immobilisation dans la promesse de vente est une pratique courante, surtout lorsqu’un particulier vend son terrain à un promoteur, un constructeur ou un aménageur. Cette clause de l’avant-contrat permet au vendeur d’être dédommagé si la vente n’aboutit pas parce que l’acquéreur se rétracte. Elle n’est pas toujours obligatoire, mais elle est fortement recommandée afin de rétablir un certain équilibre entre le vendeur et le promoteur immobilier.

Vous souhaitez vendre votre terrain à un promoteur immobilier et vous avez besoin d’informations supplémentaires sur l’indemnité d’immobilisation à inclure dans une promesse de vente ? Landup vous explique tout dans ce nouvel article !

Qu’est-ce qu’une indemnité d’immobilisation dans une promesse de vente ?

Lors d'une vente immobilière, l’indemnité d’immobilisation est un mécanisme juridique destiné à protéger le vendeur en cas de rétraction volontaire de l'acheteur. Elle peut être intégrée à une promesse ou à un compromis de vente, afin de compenser l’immobilisation temporaire du bien en cas d’échec de la transaction.

Indemnité d’immobilisation : définition et cadre juridique

En droit civil, l’indemnité d’immobilisation correspond à une somme d’argent versée au vendeur d’un bien immobilier par l’acquéreur, lorsque ce dernier renonce à la vente en dehors du délai légal de rétractation. 

L’indemnité d’immobilisation peut être intégrée à la promesse unilatérale de vente signée par le vendeur au bénéfice de l’acheteur. Elle peut également être prévue par le compromis de vente, qui correspond à un engagement mutuel de l’acheteur et du vendeur.

Cette indemnité n’est valable que si les conditions suspensives de la vente (obtention d'un prêt, accord sur le permis de construire, etc.) ont été remplies, et que le bénéficiaire de la promesse renonce quand même à la vente.

Comment fonctionne l’indemnité d’immobilisation ?

L’indemnité d’immobilisation fonctionne comme un dépôt de garantie. Il s’agit d’une avance sur le prix de vente d’un terrain ou d’une maison, versée par l’acquéreur lors de la signature de la promesse de vente. 

Cette somme d’argent marque l’engagement de l’acheteur, et permet de rassurer le vendeur sur le sérieux de son offre d’achat. Lorsque cette indemnité n’est pas versée directement au vendeur, mais qu’elle est consignée chez le notaire, elle est désignée sous le nom de séquestre. 

Si la vente se concrétise, le montant du dépôt de garantie est déduit du prix de vente du bien immobilier. En revanche, si l’acheteur se rétracte au-delà du délai légal de 10 jours, le vendeur conserve ce dépôt de garantie, en dédommagement de l'immobilisation de son bien pendant la durée de l’option d’achat. 

Si les conditions suspensives ne sont pas levées (par exemple si le vendeur n’obtient pas son crédit immobilier, ou si son permis de construire est refusé ou annulé suite à un recours) et que la vente n’a pas lieu, l’acheteur peut récupérer son indemnité.

Indemnité d'immobilisation dans une promesse de vente : une obligation ?

Le versement d’une indemnité d’immobilisation n’est pas obligatoire pour la plupart des ventes immobilières. En revanche, elle est imposée par le Code de la construction et de l’habitation dans le cas d’une vente longue, de plus de 18 mois.

Un dépôt de garantie souvent facultatif

La plupart du temps, l’indemnité d'immobilisation est facultative. Dans le cas d’une vente entre particuliers, il s’écoule environ trois mois entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique chez le notaire. Le caractère optionnel de cet acompte s’entend, puisque même en cas d’échec, le bien n’est pas immobilisé au-delà du raisonnable. 

Dans le cas d’une vente à un promoteur, le délai est plus long, puisqu'il peut s’écouler 15 mois entre la signature de la promesse unilatérale de vente et la vente elle-même. Malgré ce délai, et le déséquilibre évident entre les parties, l’indemnité d’immobilisation demeure facultative sauf exception.

Une obligation si la promesse de vente dure plus de 18 mois

L’article L.290-2 du Code de la construction et de l’habitation impose le versement d’une indemnité d’immobilisation dans deux cas de figure : 

• Lorsque la durée de validité de la promesse de vente dépasse 18 mois ;
• En cas de prorogation d’une promesse portant sa durée de validité totale à plus de 18 mois.

Lorsqu’elle est obligatoire, l’indemnité d’immobilisation doit être au moins égale à 5 % du prix de vente. Il s’agit d’un minimum, et ce montant peut être supérieur (c’est souvent le cas). La somme d’argent ainsi versée doit être consignée chez le notaire, sous forme de séquestre. 

Si ces conditions ne sont pas respectées, la promesse unilatérale de vente est réputée nulle et sans effet.

Pourquoi ajouter une indemnité d'immobilisation dans la promesse de vente faite à un promoteur ? 

Vendre à un promoteur immobilier est une démarche parfois incertaine, et l’échec de la vente est souvent indépendant de la volonté du promoteur (refus ou annulation du permis de construire, difficultés de financement…). Ces risques et la perte de temps que ce type de vente implique sont compensés par un prix de vente plus élevé que le prix du marché. 

Mais l’indemnité d'immobilisation remplit un tout autre objectif. Elle ne sert pas tant à compenser le délai d’attente qu’à vous dédommager en cas de rétractation sans motif du promoteur. 

Dans 95 % des cas, le promoteur qui souhaite acquérir votre maison va vous proposer de signer une promesse unilatérale de vente. Contrairement au compromis de vente (aussi appelé promesse synallagmatique), la promesse de vente n’engage que le vendeur. Ce dernier accorde un droit d’exclusivité à l’acquéreur, pendant toute la durée de l’option. Tant que la promesse de vente est valide, il ne peut pas remettre son bien sur le marché, même s’il a changé d’avis ou s’il sent que la vente va échouer. 

L'objectif de l’indemnité d’immobilisation est de combler ce déséquilibre, en prévoyant le versement d’une certaine somme d’argent au bénéfice du vendeur en cas de rétractation du promoteur.

Dans les faits, même lorsqu’elle est facultative, l’indemnité d’immobilisation est courante. Elle est aussi bien acceptée par les particuliers lors d’une vente classique (on parle alors de séquestre, puisque la somme est presque toujours consignée chez un notaire) que par les promoteurs lors d’une vente longue.

Quelles sont les règles à respecter pour intégrer une indemnité d’immobilisation dans une promesse de vente ?

Le mécanisme de l’indemnité d’immobilisation n’est pas systématique, même lors d’une vente avec un promoteur immobilier ou un constructeur. Voici les règles à respecter pour en bénéficier.

L’indemnité d’immobilisation obligatoire : une condition de validité de la promesse de vente

Lorsque la durée de validité de la promesse de vente dépasse 18 mois (avec ou sans prorogation), le versement d’un dépôt de garantie est obligatoire. Il s’impose à l'acheteur comme au vendeur. 

Comme le précise le Code de la construction et de l’habitation, la promesse de vente serait nulle si cette clause obligatoire n’était pas intégrée à l’avant-contrat.

La loi impose un montant minimum pour cette indemnité, soit 5 % du prix de vente. Mais il est tout à fait possible de négocier ce montant, afin de prévoir une indemnité d’immobilisation plus élevée. Sachez qu’en moyenne, elle tourne autour de 8 à 10 % du prix de vente. 

La somme versée doit obligatoirement prendre la forme d’un séquestre. Autrement dit, elle doit être consignée chez un notaire jusqu’à la vente.

L’indemnité d’immobilisation optionnelle : des conditions à négocier avec le promoteur

Lorsqu’il est facultatif, l’acompte fait l’objet d’une négociation entre le vendeur et le promoteur. Pour produire ses effets, il doit être prévu dès la signature de la promesse de vente. Une fois que l’avant-contrat est signé, il sera trop tard pour réclamer une indemnité d’immobilisation.

Là encore, vous pouvez négocier le montant de l’indemnité. Il n'y a pas de minimum légal, mais la somme consignée par le promoteur dépasse rarement 10 %. 

La consignation de l’acompte n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée. En cas de rétractation de l’acquéreur, il sera plus difficile de récupérer l’indemnité d’immobilisation si elle n’a pas été consignée chez un notaire.

Comment percevoir l’indemnité d’immobilisation en cas d’échec de la vente ?

Vous avez signé une promesse de vente avec un promoteur immobilier, mais la vente n’a pas été finalisée. Par chance, vous avez pensé à intégrer une clause prévoyant le versement d’une indemnité d’immobilisation en cas d’échec de la vente. Avant de remettre votre bien sur le marché, vous souhaitez récupérer l’indemnité d’immobilisation qui vous est due. 

Mais attention, le vendeur ne récupère pas le dépôt de garantie à tous les coups ! L’indemnité d’immobilisation est récupérable uniquement dans certains cas. Voici comment ça marche : 

• Cas n° 1 : le vendeur renonce à la vente. L’indemnité est restituée au promoteur. Attention, le vendeur est lié à l’acheteur par une promesse de vente. Ce dernier peut réclamer des dommages et intérêts, et intenter une action en justice pour contraindre le vendeur à tenir ses engagements.
• 
  Cas n° 2 : l’acquéreur n’achète pas, car une condition suspensive n’a pas été levée. Il n'est pas directement responsable de l'échec de la vente, il peut récupérer son acompte. 
• 
  Cas n° 3 : l’acheteur renonce à la vente en dehors du délai légal de rétractation, alors que toutes les conditions suspensives ont été levées. Le vendeur peut réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation. 

En d’autres termes, le vendeur ne peut récupérer l’indemnité d’immobilisation que dans un cas bien précis : la renonciation du promoteur, hors délai et hors cadre légal fixé par l’avant-contrat.

Vendre son terrain à un promoteur est une démarche complexe. Face à cet expert de l’immobilier, vous devez être capable de négocier afin de défendre vos intérêts. Un déséquilibre qui décourage de nombreux propriétaires… Chez Landup, nous l’avons bien compris ! C’est pourquoi nous accompagnons les particuliers qui désirent vendre leur maison à un promoteur immobilier. 

Vous avez des questions sur l’indemnité d’immobilisation de la promesse de vente ? Vous souhaitez connaître la valeur de votre terrain aux yeux d’un promoteur ou d’un constructeur  ?

N’hésitez pas à contacter Landup ! Nous répondrons à toutes vos questions.