Dation en paiement en immobilier : comment ça marche ?

La dation en paiement est un mécanisme juridique relativement méconnu. Et pour cause : il est assez rare d’y avoir recours dans une vente immobilière classique. À l’inverse, la pratique est plus répandue dans le cadre d’une vente entre un particulier et un promoteur immobilier. Le contrat de vente incluant une dation en paiement vous permet de vendre votre propriété en échange d’un logement dans le futur programme immobilier. Vous souhaitez vendre à un promoteur, et il vous a proposé un échange de biens selon le mécanisme du paiement par dation ? Voici comment ça marche.

Qu’est-ce qu’une dation en paiement en immobilier ?



Peu connue des particuliers, la dation en paiement d’une vente immobilière est un mécanisme souvent utilisé lors d’une vente à un promoteur. La dation permet d’échanger tout ou partie du foncier contre un bien immobilier intégré au futur programme de construction. Pour recourir à ce dispositif, acheteur et vendeur doivent se mettre d’accord pour mettre en place un contrat de vente avec paiement en différé.

Définition de la dation en paiement en droit civil

La dation en paiement est définie à l’article 1342-4 du Code civil, comme le fait pour un créancier d’accepter le paiement de tout ou partie de la dette de son débiteur en bien plutôt qu’en argent. 

À l’origine, ce mécanisme juridique a été instauré pour des raisons fiscales. Il permettait aux contribuables de s’acquitter d’une partie de leurs impôts en donnant à l’État un bien de valeur (immeuble, propriété, œuvre d’art…).

De nos jours, la dation en paiement est fréquemment utilisée par les promoteurs immobiliers, lors de l’achat d’un terrain à un particulier. Les parties conviennent d’un échange de biens. Pour le promoteur, c’est une opération avantageuse, qui lui permet d’acquérir une propriété foncière tout en limitant ses frais et en préservant sa trésorerie. 

Comment mettre en place un paiement par dation en immobilier ?

Pour recourir à la dation en paiement, le propriétaire et le promoteur doivent se mettre d’accord dans le contrat de vente. Selon la valeur vénale du terrain ou de la maison, la dation peut couvrir l’intégralité du prix de vente, ou seulement une partie. 

En cas de paiement en deux temps, le vendeur perçoit une partie du prix de vente, la soulte, lors du transfert du titre de propriété chez le notaire. La seconde partie du paiement est effectuée en différé, lors de la livraison du programme neuf. Tant que l’acheteur n’a pas soldé sa dette, le vendeur est titulaire d’une créance. L’exécution du contrat est conditionnée à la livraison du logement neuf. 

Le transfert de propriété n’est définitif qu’à l’exécution de l’obligation, c’est-à-dire au moment de la remise du nouveau logement au vendeur. Tout au long de la période de construction, le promoteur est considéré comme le débiteur du vendeur.

Le vendeur peut décider de céder l’intégralité de sa propriété, ou seulement une fraction de terrain. En cas de cession totale, le vendeur récupère la valeur du bien en logement et en argent. 

Dans le cas d’une cession d’une fraction de terrain, le montage est plus compliqué. Le propriétaire cède une partie indivise de sa propriété, sur laquelle sera réalisé le projet immobilier. Il devient alors copropriétaire du programme.

Quels sont les avantages de la dation en paiement pour le vendeur ?

Un promoteur propose d’acheter votre propriété contre un ou plusieurs logements dans son futur programme immobilier ? Si cette opération est rentable pour le promoteur, elle n’est pas dénuée d’avantages pour le vendeur. 

Vendre votre maison sans quitter votre terrain

Si vous vendez votre résidence principale, le paiement en dation vous permet de ne pas bouleverser vos habitudes. Vous pourrez vendre votre maison et en retirer les bénéfices, tout en continuant à vivre pratiquement au même endroit. C’est un avantage non négligeable si vous avez des enfants, et que vous n’avez pas envie de quitter votre quartier, pour des raisons pratiques ou sentimentales.

Un logement neuf à un prix abordable 

En acceptant de recevoir le fruit de la vente sous forme de paiement en dation, vous devenez propriétaire d’un logement neuf à un prix inférieur au prix du marché. La raison ? Vous ne payez pas les frais liés à la commercialisation du programme. Vous bénéficiez en moyenne de remise de 7 à 8 % par rapport au prix de vente grand public. 

Des travaux entièrement gérés par le promoteur

Construire un logement neuf est tentant, encore faut-il avoir le temps et l’envie de gérer les travaux et les aléas du chantier. L’avantage du paiement par dation, c’est que vous bénéficiez d’un logement neuf sans avoir à subir les tracas liés aux travaux. Si le contrat de vente prévoit que la dation ne sera effective qu’après la livraison du programme, vous n’aurez rien à faire. Pratique !

Quels sont les inconvénients du paiement en dation pour le vendeur ?

Le paiement d’un bien immobilier par dation comporte des risques pour le vendeur. Retards de livraison, malfaçons, logement non conforme ou abandon du projet, faisons le point sur les problèmes que vous pourriez rencontrer.

L’abandon du projet de construction par le promoteur

Le principal risque lors d’une vente immobilière incluant un paiement par dation est l’abandon pur et simple du projet. Lors d’une vente avec un paiement en argent, le vendeur perçoit l’intégralité du prix de vente dès la signature de l’acte authentique chez le notaire. Mais le mécanisme de la dation prévoit un paiement en différé, c'est-à-dire lors de la livraison du logement neuf. 

Ce paiement en deux temps est risqué, puisque le projet peut être abandonné avant l’achèvement des travaux. Et les causes possibles de cet abandon sont nombreuses : faillite du promoteur, recours des tiers entraînant une annulation du permis par le juge administratif, etc. 

En cas d’abandon, le promoteur ne sera pas en mesure de solder sa dette. Et en tant que créancier, vous aurez bien des difficultés à faire respecter vos droits. À moins d’avoir rédigé un contrat qui vous protège contre ce type d’aléa.

Les retards de livraison

Les problèmes de retards de livraison sont bien connus des propriétaires qui font construire leur résidence principale. L’obtention du permis de construire est un long processus pour le promoteur. Sans compter les risques de recours et de retrait une fois le permis accordé par la mairie. 

Lorsque les travaux peuvent enfin démarrer, il est parfois difficile de coordonner les différentes interventions. Certains artisans sont très sollicités et le manque de main-d'œuvre peut faire prendre du retard au chantier, et décaler tout le planning prévisionnel.

Pour le vendeur, cela signifie des frais supplémentaires pour se loger, dans l’attente de la fin des travaux.

La livraison d’un bien qui ne correspond pas à vos attentes

En principe, la dation en paiement est mise en place dès la signature de la promesse de vente. Autrement dit, vous signez le contrat alors que le projet n’est encore qu’une esquisse. Vous ne savez pas vraiment à quoi va ressembler votre futur logement.

Au moment de visiter votre nouvelle résidence, vous découvrez un logement qui ne correspond pas du tout à vos attentes. Agencement des pièces un peu hasardeux, exposition plein nord, matériaux de mauvaise qualité ou emplacement de parking trop petit pour y stationner votre voiture… En clair, vous vous attendiez à mieux ! 

Le pire ? Découvrir des malfaçons et voir le promoteur se désintéresser complètement du problème…

Dation en paiement  : nos conseils pour limiter les risques 

Vous l’avez compris, le mécanisme de la dation en paiement d’un bien immobilier comporte des inconvénients pour le vendeur. Entre les risques d’annulation du projet, les éventuelles malfaçons, et le risque de recevoir un logement décevant, certains propriétaires préfèrent renoncer, et opter pour un paiement traditionnel. Pourtant, vous pouvez prendre des mesures pour sécuriser la vente et faire respecter vos droits. Comment ? En suivant nos précieux conseils !

Conseil n° 1 : Bien cadrer les qualités du futur logement dès la signature de la promesse de vente

Si vous craignez d’être déçu en découvrant votre nouveau logement, ou si vous êtes simplement prudent (et on vous conseille de l’être !), vous devez bien cadrer les choses dès la signature de la promesse de vente. 

Pour y parvenir, vous devez imposer la rédaction d’une notice descriptive détaillée. Ce document sera annexé au contrat, et aura valeur d’engagement pour le promoteur. 

N’hésitez pas à inscrire noir sur blanc sa typologie, le nombre de chambres, sa superficie ou encore le numéro d’étage s’il s’agit d’un immeuble. Vous pouvez aussi vous mettre d’accord dès la signature de la promesse sur les matériaux employés et sur les équipements prévus dans le logement.

Si le bien n’est pas conforme à cette notice au moment de la livraison, le promoteur sera dans l’obligation de trouver une solution pour respecter les termes du contrat.

Conseil n° 2 : Prévoir des clauses et des garanties dans le contrat 

Pour faire face aux aléas de la vente à un promoteur et du paiement en dation, vous devez vous prémunir contre le risque d’abandon du projet. Afin d’anticiper cette difficulté, vous pouvez inclure différentes clauses dans le contrat. Ainsi, vous pouvez imposer la rédaction d’une clause qui contraint le promoteur à achever les travaux, ou à vous rembourser si l’opération immobilière n’aboutit pas. 

Autre clause que nous vous conseillons fortement d’intégrer au contrat : la garantie contre les malfaçons. Dans le neuf, les malfaçons représentent un risque sérieux, contre lequel vous devez vous protéger. Avec une telle clause, vous pouvez contraindre le promoteur à résoudre les problèmes de construction identifiés lors de la réception du logement.

Conseil n° 3 : Négocier le logement neuf à un prix raisonnable, pour éviter de payer des taxes

Même si vous pouvez être tenté de négocier une remise importante par rapport au prix de vente final des logements, ce n’est pas forcément une bonne idée. Selon le montant de la remise octroyée par le promoteur, la dation en paiement peut être soumise à la taxe sur les plus-values immobilières. 

Pour éviter de perdre de l’argent, nous vous conseillons de ne pas négocier le prix de vente au-delà de 8 %.

Conseil n° 4 : Négocier une indemnité de vacance locative, si vous êtes propriétaire bailleur

Vous faites de l’investissement locatif, et vous envisagez de vendre votre terrain à un promoteur ? Le paiement en dation va nécessairement entraîner une perte temporaire de revenus locatifs. 

Entre la démolition du logement actuel, et la livraison du logement neuf, plusieurs mois vont s’écouler. Afin de limiter les pertes, vous pouvez négocier avec le promoteur une indemnité de vacance locative. Cette indemnité vous dédommage tant que le logement neuf n’est pas livré. 

Conseil n° 5 : Vous faire accompagner par un prestataire de confiance 

Vendre à un promoteur est déjà une opération compliquée par nature. Vous vous retrouvez face à un professionnel qui maîtrise parfaitement les rouages de l’immobilier et du droit civil, et qui sait comment mener une négociation à son avantage. 

Mais en choisissant une dation en paiement, la vente est encore plus complexe. Vous devez absolument anticiper la livraison du futur logement afin d’éviter les déceptions, ou de découvrir un projet à moitié terminé. 

Dans ce contexte, il est fortement conseillé de vous faire accompagner par un prestataire lors d’une vente à un promoteur. Vous pourrez ainsi faire respecter vos droits. Chez Landup, nous aidons les particuliers à vendre leur terrain ou maison dans les meilleures conditions. 

Nos engagements en tant que prestataire : 

• Une estimation fiable et objective de votre propriété
• Une étude de faisabilité complète et sans engagement
• Aucune obligation de vendre : vous restez seul décisionnaire pendant les négociations
• Un accompagnement transparent, pour vous aider à prendre les bonnes décisions
• Pas de frais pour le vendeur (nos honoraires sont à la charge de l’acquéreur, payables uniquement en cas de réussite du projet)

Vous avez des questions sur la dation en paiement en cas de vente à un promoteur ? Vous souhaitez connaître la valeur de votre terrain aux yeux d’un promoteur, d’un constructeur ou d’un aménageur ? 

N’hésitez pas à nous contacter !