Recours abusif contre le permis de construire : vos voisins peuvent-ils vous empêcher de vendre à un promoteur ?

Le recours abusif contre un permis de construire, c’est la crainte de tous les promoteurs immobiliers. Et pour cause : chaque année des dizaines de projets immobiliers sont remis en cause par cette procédure. Ne vous méprenez pas : loin de nous l’idée de remettre le droit de recours des tiers ! Contester une autorisation d’urbanisme permet à un tiers de défendre ses intérêts, et de préserver l’intégrité de sa propriété. Mais certains propriétaires peuvent être mal intentionnés, et bloquer volontairement un projet immobilier. Dans ce nouvel article, on fait le point sur la procédure de recours des tiers contre le permis de construire du promoteur, et on vous explique l’impact des recours abusifs sur la vente de votre maison ou de votre terrain.

Recours des tiers contre un permis de construire : comment ça marche ?

Vous avez signé une promesse de vente avec un promoteur immobilier, et vous attendez impatiemment de concrétiser la vente. Tout se passe bien, le promoteur vient juste d'obtenir son permis de construire, quand il vous annonce qu'un voisin à déposer un recours. Aïe... Tentative de négociation à l'amiable ou procédure  judiciaire, voici comment ça marche.

Recours gracieux : une tentative de négociation à l’amiable auprès du Maire

Le recours gracieux est une procédure à l’amiable. Elle consiste à contacter l’autorité qui a délivré le permis de construire (souvent le Maire de la commune), pour lui demander de revenir sur sa décision. Cette procédure est accessible, puisqu'elle n'impose pas de faire appel à un avocat.

Le recours gracieux doit être motivé. Un voisin ne peut pas écrire au maire simplement parce que le projet  du promoteur lui déplaît. Le courrier doit énoncer clairement les motifs qui justifient une nouvelle instruction du permis accordé.

Le courrier de recours doit être transmis dans les deux mois suivant le premier jour d’affichage de l’autorisation sur le terrain. Au-delà, le recours ne sera plus recevable. Cependant, le recours gracieux est suspensif. Pendant l’étude de la requête par la mairie, le délai pour déposer un recours contentieux ne court plus. 

Souvent, le maire se positionne en médiateur. Il accompagne le promoteur et le voisin pour essayer de trouver un compromis et d'apaiser les tensions. 

La mairie a deux mois pour répondre à un recours gracieux. En l’absence de réponse, le silence du maire équivaut à un refus.

Recours devant le juge administratif : une procédure contentieuse

Si la tentative de négociation à l’amiable n’aboutit pas, le requérant peut faire un recours contentieux, en saisissant le tribunal administratif. La saisine du juge administratif peut aussi être faite en première intention, sans passer par la phase de recours gracieux. 

Le recours contentieux, qu'on appelle aussi recours pour excès de pouvoir, doit intervenir dans les deux mois suivant l’affichage du permis de construire sur le terrain, ou dans les deux mois suivant le rejet du recours gracieux. 

Mais là encore, le recours doit être motivé. Le permis doit méconnaitre une ou plusieurs règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Les problèmes d'ensoleillement ou de vue relèvent des tribunaux civils.

Le juge administratif peut annuler l’autorisation d’urbanisme, partiellement ou en partie. Si les travaux ont déjà commencé, il peut également prononcer un référé-suspension, pour interrompre le chantier pendant toute la durée de la procédure.

Quand parle-t-on de recours abusif contre un permis de construire ?

Contester une autorisation d’urbanisme est un droit. Mais face aux abus de certaines personnes, la loi sanctionne désormais les recours injustifiés. 

Contester une autorisation d’urbanisme : un droit 

Comme nous venons de le voir, le recours des tiers est le fait de contester une autorisation d’urbanisme accordée à une autre personne. Si votre voisin a obtenu un permis de construire, mais que ces travaux vous portent préjudice, vous pouvez tenter de faire annuler l’autorisation.

Le recours des tiers est un droit, ouvert à toute personne qui se considère lésée par un projet. Vous avez la possibilité de faire un recours contre une autorisation d’urbanisme dans les deux mois suivant le premier jour d’affichage de l’autorisation sur le terrain concerné. 

Si le titulaire de l’autorisation n’installe pas de panneau d'affichage, cela ne vous prive pas de votre droit de recours. Dans ce cas, le délai de recours des tiers court pendant 6 mois à compter de la date d’achèvement des travaux.

Dans les faits, beaucoup de promoteurs affichent le panneau dès l'obtention du permis, et font constater l'affichage par un huissier pour se protéger en cas de recours.

L’intérêt à agir : une notion fondamentale pour éviter les recours abusifs

Si la contestation du permis est un droit, il n’est pas sans limite. L’article L.600-1-2 du code de l’urbanisme précise que tout requérant doit avoir un intérêt à agir. Autrement dit, le permis de construire doit impacter directement son propre bien, et générer un trouble de jouissance ou d'occupation. 

Si vous faites un recours contre un permis de construire alors que vous habitez 3 rues plus loin, et que le programme immobilier ne sera même pas visible depuis chez vous, il sera difficilement recevable. Mais si vous résidez juste en face, votre intérêt à agir sera plus facilement reconnu.

La notion d’intérêt à agir a été introduite afin de protéger les promoteurs contre les recours dont le but réel est de bloquer le projet ou d’obtenir une compensation financière. Elle est étudiée par le juge administratif, lors de la procédure d'instruction du recours. En l’absence d’intérêt à agir, le juge peut condamner le requérant à verser des dommages et intérêts au promoteur.

Quel est l’impact du recours des tiers sur le permis de construire et sur la vente ? 

Pour un promoteur immobilier, un constructeur ou un aménageur, monter une opération immobilière est un parcours semé d’embûches. Négocier le prix de vente, étudier le PLU, construire un bilan financier cohérent, monter le dossier de permis de construire et obtenir l’autorisation de la mairie, toutes ces étapes prennent déjà de longs mois. Alors quand un recours tombe, la nouvelle est souvent difficile à avaler. Le recours peut sérieusement compromettre le projet immobilier, et donc la vente.

Au bout de combien de temps un permis de construire devient définitif ?

Vendre sa maison à un promoteur prend du temps. En moyenne, vous devez prévoir 15 mois entre la signature de la promesse de vente et la signature de l’acte authentique. Le permis de construire est la principale raison de ce délai. 

Le délai d’instruction du permis de construire est d'au moins de trois mois, mais il faut parfois compter le double. Tout dépend de la programmation, du secteur géographique et des servitudes d’urbanisme applicables au projet. Et cela, sans compter les éventuelles demandes de modification de la mairie, notamment concernant l’aspect architectural du bâtiment ou le projet paysager.

Une fois le permis obtenu, le promoteur l’affiche rapidement sur le terrain. Ensuite, il doit patienter jusqu’à la purge du délai de recours.

En parallèle, le promoteur doit aussi attendre la purge du délai de retrait, pour s’assurer que son permis de construire est bien définitif. Le droit de retrait, c'est la possibilité pour le maire de retirer l'autorisation accordée dans les trois mois suivants la signature de l'arrêté. Les deux procédures (recours des tiers et retrait) se cumulent.

Voici un petit résumé de la chronologie, lorsque tout se passe bien et qu’aucune recours n’est déposé : 

• J +0 : dépôt du permis 
• J + 3/6 mois : obtention du permis de construire 
• J + 5/8 mois : fin du délai de recours des tiers 
• J+ 6/9 mois : fin du délai de retrait

Dans le meilleur des cas, le permis de construire devient définitif au bout de 6 mois, plus souvent au bout de 8 ou 9 mois.

L'instruction du recours contentieux : de longs mois d'attente

Lorsqu’un recours est déposé contre un permis de construire, toute la chronologie du projet vacille.

Parfois, le recours gracieux suffit à ouvrir le dialogue avec le voisinage. Et si les échanges sont constructifs, il est possible d’ajuster le projet afin qu’il soit finalement accepté (ou toléré) par les voisins. Dans ce cas, le promoteur doit déposer un permis de construire modificatif, dont les délais d’instruction sont les mêmes que celui d’un permis de construire classique, soit environ 6 mois supplémentaires à ajouter à la chronologie initiale.

Mais si le requérant conteste le permis auprès du tribunal administratif, les délais explosent : il faut souvent attendre un an avant que le recours soit étudié. Et même en cas d’issue favorable pour le promoteur, le requérant peut faire appel du jugement  Dans ce cas, les délais ne se comptent plus en mois, mais en années…

Le décret du 24 juin 2022 a cependant permis de fluidifier le contentieux des autorisations d'urbanisme. Il instaure deux dispositions temporaires, applicables entre le 1er septembre 2022 et le 31 décembre 2027 :

• Le juge doit statuer sur le recours dans les 10 mois suivant son dépôt, si l'autorisation contestée est un permis de construire de plus de deux logements(article R.600-6 du code de l'urbanisme ) ;

• Dans les zones tendues, le requérant perd la capacité de faire appel, si le permis de construire porte sur la création de plus de deux logements (article 811-1-1 du code de justice administrative)

L’annulation du permis de construire : une remise en cause de la vente

L’annulation du permis de construire est la sanction la plus redoutée par le promoteur. Cela signifie que le juge a décelé une erreur dans l’instruction du permis, soit sur le fond, soit sur la forme. 

Annuler un permis revient à dire qu’il n’a jamais existé. Un vrai coup dur, après des mois de travail. Pour le promoteur, cela signifie repartir à zéro, ce qu’il n’aura pas toujours la force ou le budget de faire. 

Pour le vendeur du terrain, l’annulation du permis de construire du promoteur signifie tout simplement que la promesse de vente n’est plus valable. En effet, rappelez-vous que l’obtention du permis de construire et la purge des délais de recours et de retrait font partie des conditions suspensives de la promesse ou du compromis de vente.

Si vous avez choisi votre promoteur en suivant nos conseils, vous pouvez  limiter les risques d’annulation. Un promoteur compétent aura pris soin d’échanger longuement avec la mairie sur la faisabilité du projet, et il aura étudié la réglementation. Mais, comme on vous le répète souvent chez Landup, le risque zéro n’existe pas ! C'est tout l'intérêt de vous faire accompagner pour ce type de projet.

Vous souhaitez vendre votre maison ou votre terrain à un promoteur ? N’hésitez pas à vous faire accompagner par Landup ! Nous vous aidons à sélectionner un promoteur fiable et compétent, qui connaît la réglementation locale sur le bout des doigts !