Vendre sa maison à un promoteur immobilier : pourquoi se faire accompagner ?

Vous êtes propriétaire d’une maison, dont vous souhaitez vous séparer, et vous avez décidé de la céder à un promoteur immobilier, un aménageur ou un constructeur ? Excellente idée ! Vendre sa maison à un promoteur peut être très rentable. Il n’est pas rare de vendre à un prix d’environ 20 à 30 % supérieur par rapport au prix du marché. Mais encore faut-il savoir s’y prendre. Et souvent, c’est là que le bât blesse ! En tant que particulier, gérer seul ce type de vente peut être très compliqué. N’oubliez pas que vous vous retrouvez face à un professionnel, qui possède une solide expertise en urbanisme et immobilier. 

Contrairement aux idées reçues, vous pouvez bénéficier des conseils d’un intermédiaire, sans débourser un centime. Cet expert de la promotion immobilière vous aidera à faire les bons choix, et à défendre vos intérêts tout au long du processus de vente. Vous n’êtes pas totalement convaincu ? Dans cet article, Landup vous explique pourquoi il est indispensable de vous faire accompagner pour vendre votre maison à un promoteur immobilier.

Un oeil expert pour estimer la valeur de votre maison aux yeux d’un promoteur

Lors d’une vente à un promoteur, la première mission d’un intermédiaire est de vous aider à connaître la valeur de votre maison (ou de votre terrain). Vous avez peut-être essayé de vous faire votre propre opinion, en parcourant les annonces immobilières en ligne, et vous renseignant sur les tendances du marché immobilier local. Mais attention, vendre à un particulier ou à un promoteur, cela n’a rien à voir. 

Une estimation immobilière axée sur le potentiel de votre maison

Un promoteur immobilier ne s’intéresse pas uniquement à votre maison. En réalité, son état importe peu, et dans la plupart des cas, elle ne fera même pas partie de la future opération immobilière. Il se concentre sur le foncier, plus précisément sur le potentiel de constructibilité de votre terrain. C’est pourquoi il est beaucoup plus difficile, voire impossible, de fixer vous-même le prix de vente de votre maison, lors d’une vente à un promoteur.

En faisant appel à un expert en immobilier pour vous épauler, vous pourrez obtenir une estimation immobilière fiable et totalement objective.

Un professionnel, capable de construire un projet immobilier équilibré

Vous devez choisir un professionnel de la promotion immobilière, du foncier et de l’urbanisme. Il doit être capable de construire un budget d’opération équilibré et une programmation cohérente, comme le ferait un promoteur immobilier local ou national. Il doit se comporter lui-même comme s'il était l'acheteur de votre terrain ou maison.

Après avoir effectué son étude de faisabilité, votre partenaire doit vous remettre un dossier contenant : 

• Plusieurs scénarios de vente pour votre propriété foncière ;
• Les risques éventuels inhérents à ce type de vente ;
• Une analyse foncière et réglementaire complète (contenant notamment une étude du plan local d’urbanisme).

Ces éléments vont permettre de déterminer une fourchette de prix cohérente. Vous saurez alors ce que vous pouvez raisonnablement ou exagérément attendre de cette vente immobilière.

Un avis objectif pour vendre votre maison dans les meilleures conditions

Il est souvent difficile de fixer le prix de vente d’une maison ou d’un terrain, surtout lorsqu’on est directement concerné par le projet. Le rôle de l'intermédiaire est justement de réaliser une estimation objective, et de fixer un prix de vente avantageux pour le vendeur, tout en étant réaliste.

Le promoteur immobilier fait toujours une offre d’achat qui l’avantage

Le promoteur immobilier qui fait son offre va forcément fixer un prix de vente qui correspond aux objectifs qu’il s’est fixé. Même si son intention n’est pas de vous rouler dans la farine, il va essayer de limiter ses dépenses, comme le ferait n’importe quel acheteur, particulier ou professionnel. C’est un comportement tout à fait normal. 

Mais en tant que particulier, il n’est pas facile de mener des négociations face à un promoteur immobilier. Entre la peur de se faire arnaquer et celle de faire échouer la vente si la négociation est trop agressive, on peut facilement perdre pied !

L’avantage de faire appel à un intermédiaire est que vous bénéficiez d’un avis objectif et totalement libre. Dans la mesure où il sait parfaitement construire une programmation immobilière, il pourra rétablir l’équilibre entre vous et le promoteur immobilier. 

Le vendeur essaie toujours d’obtenir un prix de vente le plus élevé possible

Si le promoteur immobilier cherche souvent à tirer les prix vers le bas, le vendeur essaie quant à lui d’obtenir le meilleur prix de vente pour son terrain. Quitte à fixer une fourchette de prix irréaliste, qui ne permet pas au promoteur de construire une opération immobilière économiquement viable. 

Et dans ce cas, la situation est tout aussi complexe. Difficile pour un acheteur de faire comprendre à un vendeur que le prix de vente affiché est irréaliste sans que ce dernier ne remette en cause son avis.

Là encore, faire appel à un intermédiaire pour vendre sa maison à un promoteur permet d’obtenir un avis objectif, qui tient compte du potentiel constructible de votre terrain, mais aussi des coûts financiers supportés par le promoteur.

En d’autres termes, votre intermédiaire vous aide à défendre vos intérêts et à obtenir le meilleur prix de vente, sans vous faire miroiter une plus-value complètement irréaliste.

Un soutien éclairé pour sécuriser la vente immobilière et minimiser les risques

Le conseilleur n'est pas le payeur, comme le dit si bien l'adage ! Mais par ses conseils et ses connaissances, il doit être tout à la fois capable de vous proposer les meilleures solutions, et surtout de les négocier avec un ou plusieurs promoteurs. 

Sélectionner le promoteur immobilier avec lesquels vous allez travailler

Après avoir réalisé ses études, et analysé la faisabilité réglementaire et financière d’une opération immobilière sur votre terrain, votre intermédiaire vous aide à choisir le ou les promoteurs que vous souhaitez rencontrer.

Son expertise lui permet de savoir, selon les caractéristiques de votre terrain, quels promoteurs seront intéressés et seront les plus susceptibles de faire une offre d’achat.

Pour que cette sélection soit pertinente, la liste des promoteurs à contacter ne doit pas être trop longue, au risque de transformer la vente de votre maison en véritable foire aux enchères. En principe, une sélection de 2 ou 3 promoteurs suffit.

Établir un cadre pour les négociations avec le promoteur immobilier

En tant que professionnel de l’urbanisme et de l’immobilier, votre partenaire doit être en mesure d’organiser les négociations dans les meilleures conditions possibles.

Si votre conseil ne parle que du prix de vente, ce n'est pas bon signe ! Encore moins s'il vous pousse systématiquement vers le promoteur le plus offrant. Ne pas focaliser uniquement sur le prix de vente fait partie de nos 7 conseils à suivre pour bien vendre à un promoteur immobilier. C’est même l’un des plus important si vous voulez avoir une chance de réussir la vente. 

Toutefois, l'intermédiaire n'est pas le propriétaire du terrain. Le choix final relève toujours des propriétaires. Il ne doit pas pousser à la vente alors que le vendeur se montre réticent. Son rôle est de conseiller afin de vous permettre de prendre la meilleure décision, en toute connaissance de cause.

Un conseiller pour vendre votre maison rapidement et au meilleur prix

Pour faire court, le professionnel qui vous accompagne doit vous faire gagner du temps et de l’argent ! C’est même tout l’intérêt de sa prestation de conseil.

Un véritable gain de temps pour le particulier comme pour le promoteur

Vendre sa maison à un promoteur immobilier prend du temps, même beaucoup de temps. En moyenne, vous devrez patienter 15 mois entre la signature de la promesse de vente et la signature de l’acte authentique. Sachant que vous ne toucherez l’argent de la vente qu’après votre passage devant le notaire, tout gain de temps est une opportunité à saisir !

Rien de pire que d'imposer une clause ou un délai à un promoteur, qui l'accepte tout en sachant être dans l’incapacité de respecter ses engagements. S'ensuivent d'interminables conditions de travail pour lui et de nouvelles négociations à venir pour revenir sur les termes initiaux et rallonger les délais de vente.

Si vous avez bien choisi votre partenaire, il possède une solide expertise en montage d'opérations immobilières. Il va donc faciliter vos échanges avec le promoteur et vous permettre d'avancer plus rapidement.

Une vente immobilière parfaitement calibrée et au bon prix

En faisant appel à un professionnel pour vendre votre maison à un promoteur, vous gagnerez aussi de l’argent. Votre conseiller va parfaitement calibrer la transaction. Il sait si votre terrain est constructible, ou s’il va bientôt le devenir. Il a soigneusement étudié le plan local d’urbanisme, et sait aussi combien de logements pourront être construits sur votre terrain. Son estimation tient compte de ces éléments, ce qui la rend fiable. 

En plaçant correctement le curseur risques/bénéfices, il vous permet de faire la meilleure vente possible, en maximisant vos gains. Et comme nous l’avons déjà évoqué un peu plus haut, il vous permet aussi de fixer un prix de vente réaliste, même si au départ vous pensiez vendre plus cher. 

Un bon partenaire ne vous fera pas espérer des gains virtuels, qu’il sait parfaitement irréalisables. Il préfèrera construire un scénario de vente qui a de grandes chances d’aboutir et qui répond au maximum à vos attentes.

Une aide indispensable pour assurer le suivi de la vente, jusqu’au paiement 

Une fois la vente signée, le projet dure à minima 15 mois avant le paiement (si tout se passe bien !). D’expérience, sachez que ce type de vente n'est jamais un long fleuve tranquille, même si tout a été fait pour le mieux en amont, et même si le promoteur est compétent. 

L’obtention du permis de construire est une étape délicate pour le promoteur, les rebondissements sont nombreux. Entre les échanges parfois compliqués avec la mairie, une réglementation d’urbanisme pas toujours facile à interpréter, et le risque de recours des tiers, tout peut arriver !

Par ailleurs, le suivi du projet n’est pas toujours bien réalisé par le promoteur, lorsque la signature du compromis de vente ou de la promesse a eu lieu. Faire appel à un intermédiaire permet d’assurer le suivi du projet. Votre partenaire prend en charge la coordination des différents intervenants (promoteur, notaire, ou autres).

Vendre sa maison à un promoteur immobilier : l'expertise Landup 

Faire appel à un professionnel pour vendre votre maison doit vous permettre de réaliser la meilleure vente possible, c’est-à-dire en tenant compte du terrain lui-même, mais aussi de la réalité économique, des problématiques du promoteur et de votre cahier des charges.

S’il ne peut vous garantir un parcours totalement prévisible, il vous offre l’assurance que toutes les étapes préparatoires à la vente ont été correctement réalisées.

Chez Landup, nous vous aidons à vendre votre maison à un promoteur en négociant pour vous les meilleures conditions possibles. Nous effectuons une étude de faisabilité objective, et nous fixons un prix de vente réaliste. 

Vous souhaitez vendre votre maison à un promoteur ? N’hésitez pas à nous contacter ! Notre analyse est gratuite et sans engagement.