7 conseils pour vendre à un promoteur dans les meilleures conditions

Guide de survie pour vendre à un promoteur !

Evidemment, vendre sa maison ou son terrain à un promoteur immobilier ou à un aménageur foncier ne se résume pas à quelques conseils. Il s’agit d’un processus complexe, qui nécessite suffisamment de temps et de réflexion. Ce type de transaction comporte un important volet juridique, et implique de faire appel à de nombreux professionnels de l’immobilier, du droit de l’urbanisme et de la construction. 

Cependant, vendre à un promoteur immobilier est assez inhabituel, et pour beaucoup, c’est un grand saut vers l’inconnu ! Dans ce genre de situation, quelques conseils sont toujours bienvenus, et peuvent vous aider à aborder la vente avec plus de sérénité. Dans cet article, Landup vous propose de découvrir 7 conseils pour vendre à un promoteur immobilier.

Vous êtes prêts ? Suivez le guide 👇🏼

Conseil n° 1 : Restez zen lors des négociations avec le promoteur, et fiez-vous à votre intuition

Vendre à un promoteur immobilier peut faire peur. Comme nous le disions un peu plus haut, ce type de vente ressemble souvent à un saut vers l’inconnu. Et ce qu’on ne connaît pas nous effraie. 

Si vous avez été contacté directement par un promoteur qui vous a transmis une offre d’achat sans même que vous n’en ayez fait la demande, vous êtes probablement un peu suspicieux. D’autant que vous ne connaissez pas forcément le potentiel constructible de votre bien immobilier. Et c’est normal, promoteur et agence immobilière n’ont pas la même façon d’estimer la valeur d’une maison ou d’un terrain constructible. Mais à terme, rester sur la défensive peut faire échouer la vente.

Le conseil Landup : ne partez pas du principe que votre interlocuteur veut forcément vous arnaquer !

Tant que vous n'avez rien signé, vous ne risquez rien. Si vous n’êtes pas vendeur, refusez simplement de vendre votre maison au promoteur qui vous a sollicité. Si vous souhaitez vendre votre bien, seule la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente vous engage envers le promoteur immobilier. Pendant toute la durée des négociations, vous pouvez renoncer à la vente et conserver votre parcelle de terrain, ou la vendre à un particulier. 

Quoi qu'il en soit, prenez les choses avec sérieux, mais aussi avec sérénité. Si les choses sont bien ficelées, le principal risque que vous courrez est de ne pas vendre, et donc de retourner au point de départ !

Conseil n°2 : Soyez patient, vendre à un promoteur immobilier prend du temps

Autant vous prévenir tout de suite : si vous êtes pressé, vendre votre bien à un promoteur immobilier n’est pas la bonne solution !

Ce type de vente prend du temps. Entre la signature de la promesse de vente et la signature de l’acte authentique, il faut compter en moyenne 15 mois. Et cette durée ne prend pas en compte les étapes préparatoires à la vente. 

Que vous soyez en phase de négociation ou déjà engagé, gardez toujours en tête qu’une vente à un promoteur est longue, et souvent pleine de rebondissements. L’obtention du permis de construire est une étape délicate pour un promoteur ou un aménageur, et fait partie des conditions suspensives à la promesse de vente. 

Notre conseil : prenez en compte les délais de vente dès le départ. Et si vous avez besoin de vendre rapidement, optez pour une vente traditionnelle.

Attention toutefois à ne pas confondre patience et négligence professionnelle de la part de vos interlocuteurs. Le promoteur immobilier que vous avez choisi doit vous tenir régulièrement informé sur le projet. Sinon, vous êtes en droit de lui demander des comptes.

Conseil n°3 : Ne focalisez pas uniquement sur le prix de vente 

Un particulier qui accepte de céder son terrain à un promoteur immobilier s’attend à vendre à un bon prix, et à faire une plus-value importante. Effectivement, il est souvent plus rentable de vendre sa maison à un promoteur plutôt qu’à un particulier. En tant que professionnel, il sait déceler le potentiel constructible de votre terrain, et il en tient compte lorsqu’il vous transmet son offre d’achat. 

Pour autant, cela ne signifie pas que vous devez vous focaliser uniquement sur le prix de vente de votre bien immobilier. C’est probablement le plus grand piège pour les propriétaires, et il mène souvent à l'échec du dossier. Le promoteur immobilier le plus offrant n’est pas forcément le plus fiable (c’est même souvent l’inverse !). 

Avant de vous engager, posez-vous ces questions : Pourquoi ce promoteur propose un prix qui sort du lot, alors que toutes les autres offres sont alignées ? Est-ce que le bilan financier de l’opération immobilière est tenable ? Est-ce que le promoteur a bien étudié le plan local d’urbanisme de la ville, ou est-ce qu’il prévoit trop de logements dans son programme, avec un risque élevé de refus de permis ? 

Le conseil Landup : Lisez bien l’intégralité de l’offre d’achat, et prenez connaissance du projet avant de signer une promesse de vente. 

Si vous choisissez le promoteur immobilier le plus offrant, sans vous soucier des autres aspects du projet, vous courrez à l’échec. Vous devrez redémarrer le projet à zéro, et recommencer à négocier avec les autres promoteurs, probablement avec une baisse de prix par rapport à la première offre. 

Conseil n°4 : Évitez la surenchère lors de la mise en concurrence des promoteurs intéressés

Nous ne sommes pas en train de vous dire de ne pas organiser de mise en concurrence pour essayer d'obtenir le meilleur prix de vente. Cette mise en concurrence est bénéfique et peut effectivement vous aider à faire une belle plus-value. 

Mais attention à ne pas tomber dans la surenchère !

Notre conseil : une mise en concurrence, oui, mais en sélectionnant deux ou trois promoteurs maximum, et en prenant bien le temps d’étudier les offres (cf conseil n°3). 

C'est une chose que de négocier le meilleur prix pour votre terrain ou votre maison, mais c'en est une autre de rêver d’une somme que vous n'aurez jamais. Vous ne vendez pas un produit, mais un bien unique, dont la valeur dépendra de l'acheteur et de la conduite du projet. 

Conseil n°5 : Tant que la vente n’est pas finalisée, ne dépensez pas votre argent 

Vous êtes en pleine phase de négociation, et vous commencez à entrevoir la possibilité de vendre votre maison à un prix intéressant, voire très intéressant. Vous pensez que l’affaire est conclue, alors vous commencez à imaginer ce que vous allez faire de votre argent.

Mais restez prudent : cet argent, vous ne l’avez pas encore ! Et vous allez patienter de longs mois avant de récolter le fruit de la vente. 

Cette mise en garde vaut aussi après la signature de la promesse de vente. Cette promesse contient toujours des conditions suspensives, notamment liées à l’obtention du permis de construire. Pour que la vente soit définitive, le promoteur doit obtenir une autorisation d’urbanisme mais aussi patienter jusqu’à ce que le délai de recours des tiers soit purgé. Aucun promoteur n’acceptera de passer devant le notaire pour signer l’acte de vente si cette condition n’est pas respectée.

Le conseil Landup : tant que vous n'avez pas touché l'argent de la vente, ne dépensez rien qui soit conditionnée par ces futurs bénéfices. C'est fondamental de ne pas considérer que la vente est faite si elle ne l'est pas (encore).

Conseil n°6 : Acceptez la part d’impondérable que comporte ce type de vente

Une vente immobilière comporte presque toujours des imprévus, même lorsque vous vendez à un particulier. Vous devez vous impliquer dans le processus de vente, mais vous devez aussi savoir vous en détacher, et ne pas chercher à tout contrôler.

Si la vente est longue, c’est que le promoteur va devoir franchir un certain nombre d’obstacles avant de concrétiser son projet et de construire son programme de logements. La mairie peut s’opposer aux projets, au même titre que les habitants. Le montage de l’opération peut nécessiter de nombreux ajustements. Les charges peuvent augmenter, de même que les coûts de construction. Le promoteur doit toujours essayer de maintenir l'équilibre financier de son projet.

Notre conseil : acceptez que ces aléas font partie de la vente, et que vous ne pouvez pas tout contrôler. N'oubliez pas que l’existence de ces impondérables contribue à augmenter la valeur de votre terrain.

Votre rôle est de choisir le bon interlocuteur, et le bon projet. C’est la seule façon de réduire les risques.Observez et évaluez vos interlocuteurs, leurs discours et actions. Avec qui voulez-vous travailler ? Quel promoteur vous a fait la meilleure impression ? Choisissez-le et discutez avec lui.

Conseil n°7: Faites-vous accompagner pour vendre votre bien immobilier dans les meilleures conditions 

Vendre à un promoteur peut créer un déséquilibre entre les parties. Vous vous retrouvez face à un professionnel qui maitrise les rouages de l’immobilier et du droit de l’urbanisme sur le bout des doigts. 

En tant que particulier, vous ne connaissez pas toujours la valeur de votre parcelle ou de votre logement, et vous avez du mal à anticiper les conséquences de vos décisions. De son côté, le promoteur sait exactement comment estimer le prix de vente de votre terrain, et il sait aussi quelles conditions suspensives intégrer à la promesse ou au compromis de vente pour se protéger.

En tant qu’officier public, le notaire doit vous épauler dans la vente, et vous aider à comprendre les conséquences juridiques de la transaction. Cependant, il n’est pas toujours présent lors de la signature de la promesse de vente. Selon la loi, seul l’acte de vente doit obligatoirement être signé devant le notaire. 

Notre conseil : N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour rétablir l’équilibre et faire respecter vos droits. 

Vous avez appréciez ces conseils pour vendre à un promoteur ? Vous avez d’autres questions ?

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Nous pouvons vous aider à faire les bons choix, et à obtenir le meilleur prix de vente pour votre bien immobilier. Nous assurons un suivi professionnel de tous nos dossiers, et nous restons présents à chaque rebondissement !