Permis de construire du promoteur immobilier : les 5 grandes étapes

Lors de la vente d’un terrain à un promoteur immobilier, l’obtention du permis de construire est une étape délicate. Cette autorisation d’urbanisme est indispensable pour concrétiser une opération immobilière. C’est aussi un élément essentiel pour finaliser la vente, puisque l’obtention du permis de construire fait systématiquement partie des conditions suspensives du compromis de vente. 

La procédure d’instruction d’un permis de construire est très encadrée par le code de l’urbanisme. Et lors d’une vente à un promoteur, les délais d’instruction peuvent être particulièrement longs. Acheteur et vendeur doivent faire preuve de patience et de détermination ! De la conception du projet jusqu’à l’obtention de l’accord de la mairie, voici les 5 grandes étapes du permis de construire du promoteur immobilier.

Étape n° 1 : l’étude de faisabilité 

Lors d’une vente à promoteur, l’étude de faisabilité est le point de départ du projet. Le promoteur a besoin de savoir si votre terrain est constructible. Il doit s’interroger sur son potentiel, et sur l’opération qu’il va pouvoir réaliser. 

Lors de cette première étape, le promoteur travaille main dans la main avec son architecte, afin de dessiner les contours d’une opération immobilière viable, d’un point de vue technique, réglementaire et économique.

Cette étude de faisabilité permet au promoteur de décider s’il souhaite s’engager sur votre terrain, en vous faisant une offre d’achat. Vous pourrez alors entrer dans une phase de négociation, et trouver un compromis sur le prix de vente de votre bien.

L’étude de faisabilité est composée d’une esquisse architecturale, mais aussi de plans tels que le plan de masse ou le plan de coupe. S’il ne s’agit pas de la version définitive du projet, ce dossier est une base de réflexion solide, et un élément indispensable pour entamer les premières démarches auprès de la mairie.

Étape n° 2 : la présentation du projet aux élus

Avant même de déposer sa demande de permis de construire à la mairie, le promoteur immobilier peut prendre rendez-vous avec les élus. Cette présentation n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée. 

Une phase nécessaire pour ajuster le projet

La présentation de l’avant-projet aux élus répond à plusieurs objectifs : 

• 
  Vérifier que l’opération immobilière respecte le PLU ;
• S’assurer que le projet est compatible avec les orientations de la ville en matière d’urbanisme et d’architecture ;
• Présenter un planning prévisionnel des travaux.

La rencontre avec le Maire et/ou l’adjoint délégué à l’urbanisme permet en effet de recueillir leurs premières impressions. À l’issue de ce rendez-vous, des ajustements sont souvent nécessaires.

Même si cela peut retarder le dépôt du permis de construire, ces échanges préalables sont un vrai gain de temps. Ils peuvent épargner au promoteur de nombreux allers-retours lors de la phase d’instruction.

Le promoteur doit-il présenter son projet aux voisins ?

Dans le même ordre d’idée, il est possible de présenter le projet aux voisins avant le dépôt du permis de construire. Là encore, ce n’est pas une étape obligatoire, mais dans certains cas, cela peut permettre d’anticiper d'éventuelles réactions négatives, et de limiter les risques de recours. 

C’est un exercice périlleux, que certains promoteurs préfèrent éviter, mais qui peut être bénéfique pour rassurer les habitants de votre quartier sur la future construction.

Étape n° 3 : le dépôt du permis de construire

Avant de faire des travaux, il est obligatoire d’obtenir une autorisation d’urbanisme, en déposant un dossier auprès de la mairie. Cette étape est indispensable, et sans l’accord de la mairie sur le projet, vous ne pourrez pas vendre votre terrain au promoteur.

La constitution du dossier de permis de construire

Un dossier de permis de construire ne résume pas à quelques documents ni à une simple esquisse architecturale. Il s’agit d’un dossier complexe, qui comprend un grand nombre de pièces graphiques et écrites. 

La liste des pièces à joindre à une demande de permis de construire est fixée par le code de l’urbanisme. Elle comprend au moins ces éléments : 

• Le formulaire cerfa n°13 409*11 ;
• Un plan de situation, afin de localiser votre parcelle sur le territoire de la commune, et de connaître les règles et servitudes d’urbanisme applicables au projet ;
• Un plan de masse, soit une vue de dessus de votre parcelle et de la construction.
• Un plan coupe, qui permet de voir le profil du terrain et de la construction projetée ;
• Un plan des façades et des toitures ;
• Une notice descriptive détaillée, qui reprend tous les éléments apparaissant sur les plans ;
• Un document graphique d’insertion, véritable projection de l’opération immobilière, après travaux. 
• Des photographies de l’environnement proche du terrain ;
• Des photographies de l’environnement lointain ;
• Une attestation de prise en compte de la réglementation environnementale RE 2020.

D’autres documents peuvent être demandés selon la nature exacte des travaux, ou en fonction de l’emplacement géographique de votre terrain. En tout, la liste des pièces potentiellement exigibles contient une cinquantaine de documents.

Comment se déroule le dépôt du permis de construire ?

Le dépôt du permis de construire doit être effectué auprès de la mairie de la commune dans laquelle se trouve votre terrain. Le promoteur immobilier peut déposer son dossier de trois façons différentes : 

• Directement à l’accueil de la mairie ;
• Par courrier recommandé ;
• Via une plateforme en ligne.

Un promoteur immobilier ne peut pas déposer un permis de construire sur votre terrain sans votre accord. Vous serez donc forcément averti du dépôt du dossier. En revanche, il peut demander un certificat d’urbanisme sans vous en informer.

Étape n°4  : l’instruction du permis de construire par la mairie

L’instruction du permis de construire du promoteur immobilier est une étape décisive, puisqu’elle permet à l’administration de se prononcer de façon officielle sur la faisabilité du projet. Même si le promoteur a présenté son dossier aux élus avant le dépôt, l’instruction est une phase complexe, relativement longue et incertaine.

Les délais d’instruction du permis de construire

L’instruction du permis de construire correspond à la phase d’analyse du projet par la mairie. Le service instructeur étudie le dossier dans ses moindres détails, et vérifie qu’il est bien conforme au plan local d’urbanisme (PLU).

Le délai d’instruction d’une demande de permis de construire pour une opération immobilière est de trois mois minimum. Mais ce délai peut être majoré. C’est le cas si votre terrain est situé dans une zone protégée, aux abords d’un monument historique par exemple. Dans ce cas, la mairie dispose d’un mois supplémentaire pour étudier le dossier, et le transmettre à l’architecte des Bâtiments de France.

Par ailleurs, l’article R.423-19 du code de l’urbanisme précise que le point de départ du délai d'instruction est le dépôt d'un dossier complet. Si ce n'est pas le cas, la mairie peut suspendre l'instruction et solliciter le dépôt des pièces manquantes. Le demandeur a alors trois mois pour compléter son dossier. 

Vous l’aurez compris, entre le délai d’instruction de droit commun, les cas de majoration, et la suspension du délai initial, la procédure d’instruction d’un permis de construire peut être longue.

En revanche, le délai d’instruction est un délai ferme. En d’autres termes, la mairie ne peut pas le dépasser, et elle doit se prononcer sur le projet dans le temps imparti. 

Que faire en cas de refus du permis de construire du promoteur ?

À l’issue de la procédure d’instruction, le Maire doit prendre une décision, et en informer le promoteur immobilier. Si le projet est conforme au PLU, la mairie accorde le permis de construire. Mais si le projet présente des points de non-conformité, le permis de construire doit être refusé. 

Le refus du permis de construire met-il fin à la vente ?

La plupart du temps, un refus de permis de construire autorise le promoteur immobilier à se désengager du compromis de vente, et à interrompre le processus. Mais dans les faits, tout dépend du motif du refus. S’il s’agit d’un problème qui peut être résolu en modifiant légèrement le projet, une nouvelle demande de permis de construire peut être déposée. Dans ce cas, rien n’est perdu, mais les délais de la vente vont être rallongés.

En revanche, si le permis de construire contient un élément réellement bloquant (problème d’implantation, de hauteur ou d’emprise au sol par exemple), le refus de permis de construire peut faire échouer la vente. Le risque est inhérent à ce type de transaction, et il est en partie compensé par une estimation immobilière souvent supérieure par rapport à une vente classique entre particuliers. 

Le recours du promoteur immobilier contre la décision de refus

Face à ce refus, le promoteur immobilier dispose de moyens juridiques pour réagir. Il a engagé des frais dans son projet, et il peut décider de contester la décision de la mairie, en usant de son droit de recours. 

Le promoteur peut déposer un recours gracieux (auprès de la mairie) ou contentieux (auprès du tribunal administratif) dans les deux mois suivant la notification du refus. Les délais d’instruction des recours sont très longs, et peuvent prendre des années. Mais en cas d’erreur manifeste d’appréciation, le juge peut contraindre la mairie à revoir sa position. 

Étape n°5 :  le droit de recours des tiers, un risque pour le projet

Le promoteur a obtenu son permis de construire, et vous pensez conclure la vente rapidement ? Malheureusement, vous devrez patienter quelques mois supplémentaires. En France, les autorisations d’urbanisme doivent être affichées sur le terrain pendant toute la durée des travaux, afin de permettre aux tiers de consulter le dossier en mairie. Ils ont alors la possibilité de faire un recours contre le permis de construire, s’ils estiment que le projet leur fait grief. 

Le recours des tiers, un risque pour la vente

Le droit de recours des tiers permet à une personne extérieure au projet de contester une autorisation d’urbanisme. Les tiers ont deux mois pour contester le permis de construire du promoteur immobilier, ce délai ne commençant à courir qu’au premier jour de l’affichage du permis de construire sur votre terrain. 

Même si cela ne concerne pas la majorité des dossiers, les recours contre un permis de construire ne sont pas rares. Et lorsque le projet a pour conséquence de remplacer une maison individuelle par un petit collectif, le risque est réel. 

Même s’il n’aboutit pas à l’annulation du permis de construire, un recours peut ralentir le démarrage des travaux. À force de procédures, de retards et de frais engagés, le promoteur ou le vendeur peuvent décider de renoncer à la vente. 

Le cas du recours abusif

La plupart des recours sont déposés par des tiers de bonne foi, qui considèrent réellement que le projet leur fait grief. Mais certaines personnes utilisent ce moyen juridique pour faire pression sur le promoteur immobilier, et obtenir un dédommagement financier. 

Aussi, pour contester une autorisation d’urbanisme la personne doit avoir un intérêt à agir. Elle doit être, de près ou de loin, concernée par le projet de construction. L’absence d’intérêt à agir peut être sanctionnée par le juge administratif. Le requérant peut être condamné à verser une amende et à payer des dommages-intérêts au promoteur immobilier victime de ce recours abusif.

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