Certificat d'urbanisme : est-ce utile pour vendre à un promoteur immobilier ?

Pas toujours connu du grand public, le certificat d’urbanisme est pourtant très utile pour préparer un projet immobilier, qu’il s’agisse d’une vente à un promoteur immobilier ou d'une cession entre particuliers. Ce document permet à son titulaire d’obtenir un grand nombre d’informations sur un terrain. Zonage du plan local d’urbanisme, servitudes d’utilité publique, limitations administratives au droit de propriété ou encore montant de la taxe d’aménagement, autant d'informations essentielles à connaître lors d’une vente immobilière.

Et si le certificat d’urbanisme d’information sert avant tout à s’informer et à cristalliser la réglementation pendant 18 mois, le certificat d’urbanisme opérationnel vous permet d’avoir une idée de la faisabilité de votre projet de construction ou d’aménagement. Voici pourquoi vous avez tout intérêt à déposer un certificat d’urbanisme lors d’une vente à un promoteur immobilier. 

Le certificat d’urbanisme : bien plus qu’un simple document d’information

Le certificat d’urbanisme est un document administratif qui permet au demandeur d’obtenir des renseignements sur une parcelle. Bien plus qu'un simple document d’information, le certificat d’urbanisme confère des droits à son titulaire. Il en existe deux sortes : le certificat d’urbanisme d’information, et le certificat d’urbanisme opérationnel.

Le certificat d’urbanisme d’information 

Selon les termes de l’article L.410-1 du code de l’urbanisme, le certificat d’urbanisme d’information (ou CUa) remplit une double fonction : 

• Renseigner sur les règles applicables à une parcelle, et sur les taxes et participations d’urbanisme. 
• Cristalliser ces règles pour une durée de 18 mois.

Si le premier point est très utile, puisqu’il fournit des renseignements exhaustifs, vérifiés par l’administration, le second est essentiel. Il garantit la stabilité des règles d’urbanisme pendant toute la durée de validité du certificat d’urbanisme.

Le certificat d’urbanisme opérationnel 

Toujours selon l’article L.410-1 du code de l’urbanisme, le certificat d’urbanisme opérationnel (ou CUb) confère les mêmes droits que le certificat d’urbanisme d’information à son titulaire, mais il s’intéresse également au projet que vous souhaitez réaliser. 

Ainsi, le certificat d’urbanisme opérationnel permet d’interroger la mairie sur la faisabilité d’une opération immobilière (aménagement, construction neuve, etc.). C’est un document essentiel pour préparer une vente. 

Dans le cas d’une vente à un promoteur, le certificat d’urbanisme opérationnel fait partie des outils utilisés pour faire une estimation immobilière fiable.

Certificat d’urbanisme, renseignement d’urbanisme et autorisation d’urbanisme : quelles différences ?

Contrairement au permis de construire ou à la déclaration préalable de travaux, un certificat d’urbanisme n’est pas une autorisation d’urbanisme. Ce document ne vous permet pas de faire des travaux de construction ou d’aménagement sur votre terrain. Il vous permet simplement de savoir si, sur votre parcelle, la règlementation vous autorise à construire un immeuble de logements, un entrepôt, ou des bureaux sur votre terrain.

Le certificat d’urbanisme ne doit pas non plus être confondu avec le renseignement d’urbanisme (RNU), qui n’a qu’une portée informative. Le RNU ne confère aucun droit à son titulaire. Il n’est valable qu’au moment de sa délivrance. 

À quoi sert le certificat d’urbanisme lors d’une vente à un promoteur immobilier ?

Si vous envisagez de vendre votre terrain à un promoteur, il est fortement recommandé de déposer une demande de certificat d’urbanisme avant de vous lancer dans votre projet immobilier. Comme nous l’avons évoqué juste avant, ce document administratif est bénéfique pour trois raisons : 

• Il vous permet de connaître les règles et servitudes d’urbanisme applicables à votre terrain ;
• Il cristallise ces droits et taxes pour une durée de 18 mois ;
• Il informe sur la faisabilité d’une opération immobilière (pour les CUb uniquement).

En premier lieu, le certificat d’urbanisme vous permet de savoir si votre terrain est constructible ou non constructible. Lors d’une vente entre un particulier et un promoteur, cette attestation est une base de réflexion solide.  Vous saurez si des servitudes d’utilité publique grèvent votre parcelle, et si votre terrain est situé en zone urbaine, en zone agricole ou en zone naturelle. 

Le certificat d’urbanisme, CUa ou CUb, ne contient aucune analyse réglementaire de votre projet, mais il vous donne des éléments indispensables pour effectuer votre étude de faisabilité.

Être titulaire d’un certificat d’urbanisme vous permet également de préparer votre projet immobilier sereinement. Si une vente immobilière peut être longue, vendre à un promoteur immobilier prend en moyenne 15 mois à compter de la signature de la promesse de vente. Dans ce laps de temps, le plan local d’urbanisme peut évoluer. La mairie peut également augmenter la taxe d’aménagement ou instaurer un nouveau droit de préemption urbain. 

Grâce à votre certificat d’urbanisme, vous échappez à toutes ces modifications, et vous bénéficiez d’une stabilité des règles d’urbanisme, des taxes, et des participations. 

Certificat d’urbanisme à Paris ou en province : comment l’obtenir ?

À Paris comme en province, obtenir un certificat d’urbanisme est une démarche simple. Il vous suffit d’en faire la demande soit par courrier, soit directement à l’accueil de la mairie, soit via une plateforme en ligne. La réponse n’est pas instantanée : le service urbanisme instruit votre dossier et peut vous donner une réponse positive ou négative sous un à deux mois. 

Qui peut déposer un certificat d’urbanisme sur un terrain ?

Lorsque vous déposez un permis de construire, vous attestez être propriétaire du terrain, ou avoir son accord pour effectuer ce type de démarche. Mais le certificat d’urbanisme n’est pas une autorisation d’urbanisme. 

Aussi, il est tout à fait possible de déposer une demande de certificat d’urbanisme portant sur un terrain appartenant à une autre personne. Dans la mesure où ce document ne lui confère pas de droits à construire, un promoteur, un constructeur ou un aménageur peut déposer une demande de certificat d’urbanisme sur votre terrain, sans vous en informer. 

Par ailleurs, lorsqu’un certificat d’urbanisme a été délivré, il ne cristallise pas les règles et taxes d’urbanisme uniquement pour son titulaire. Si vous déposez un certificat d’urbanisme opérationnel sur votre parcelle, et qu’un promoteur dépose ensuite une demande de permis de construire (avec votre accord, cette fois), il peut bénéficier des effets produits par votre certificat.

Quel est le contenu d’une demande de certificat d’urbanisme ?

Le délai d’instruction d’une demande de certificat d’urbanisme est d’un mois (pour les CUa) ou deux mois (pour les CUb). Pour déposer une demande de certificat d’urbanisme, vous aurez besoin de rassembler certains documents, notamment : 

• Le formulaire cerfa n°13410*08, dûment complété et signé. Vous devez préciser votre identité, l’adresse du terrain, ses références cadastrales, et la nature de votre demande (CUa ou CUb).
• Un plan de situation. Ce document permet à la mairie de localiser votre terrain sur le territoire de la commune. Il s’agit d’une pièce essentielle pour déterminer les règles applicables à votre parcelle.

Pour les demandes de certificat d’urbanisme opérationnel, vous devez également joindre au dossier : 

• Une note descriptive succincte de l’opération projetée. Il s’agit d’une description sommaire du projet, indiquant notamment la destination ou la sous-destination des constructions futures.
• Un plan de masse du terrain, uniquement si le terrain accueille déjà des constructions.

Les effets du certificat d’urbanisme sur le projet immobilier 

La délivrance d’un certificat d’urbanisme ne présume pas de l'obtention d’un futur permis de construire ou d’aménager. D’ailleurs, les éléments fournis dans le cadre d’une demande de certificat d’urbanisme ne permettent pas à la commune de statuer sur la conformité d’un projet aux règles d’urbanisme. 

Le délai de validité du certificat d’urbanisme

Un certificat d’urbanisme produit ses effets pendant 18 mois à compter de la date de délivrance du document par la mairie. Sa durée de validité peut faire l’objet de plusieurs prorogations successives, pour une durée d’un an à chaque fois. 

Pour proroger votre certificat d’urbanisme, vous devez déposer votre demande de prolongation au moins deux mois avant la fin du délai de validité de votre attestation. 

Par ailleurs, il n’est pas possible de prolonger la durée de validité d’un CUa ou d’un CUb si les règles d’urbanisme ou les taxes et participations ont évolué entre la date de délivrance du certificat et la date de dépôt de la demande prolongation.

Prolonger la durée de validité d’un certificat d’urbanisme peut être très utile si les négociations avec le promoteur immobilier s’éternisent, ou si le montage de l’opération prend du retard.

Certificat d’urbanisme opérationnel refusé : quelles conséquences ?

Le certificat d’urbanisme d’information ne peut pas être accordé ou refusé, dans la mesure où il ne s’agit pas vraiment d’une demande d’avis, mais plutôt d’une demande de renseignements. 

En revanche, le certificat d’urbanisme opérationnel invite la commune à se prononcer sur la faisabilité d’une opération d’aménagement ou de construction. Il peut faire l’objet d’une réponse positive (l’opération est réalisable) ou négative (l’opération n’est compatible avec l’état actuel de la réglementation).

Lorsqu’un certificat d’urbanisme opérationnel est refusé, tout n’est pas perdu. Si le promoteur doit repenser son opération d’aménagement, les règles et taxes d'urbanisme sont cristallisés pour 18 mois, comme lors d’une demande de CUa.

Refus de permis de construire après un Cub positif : oui, c’est possible

Vous avez déposé une demande de certificat d’urbanisme opérationnel et vous venez de recevoir une réponse positive de la mairie ? Félicitations ! Cependant, cet avis ne présume pas de l’obtention d’un futur permis de construire, et il n’est pas rare de recevoir un refus de permis, tout en étant titulaire d’un CUb positif. 

Cela s’explique par le fait que le certificat d’urbanisme n’entre pas dans les détails du projet. Il sert avant tout à dessiner les premiers contours de l’opération de construction ou d’aménagement, et à savoir si le terrain peut être utilisé pour ce type de projet. 

Contrairement à une demande de permis de construire, le dossier de certificat d’urbanisme comporte peu d’éléments, et aucun plan coté ou à l’échelle. Si la destination du futur bâtiment est connue, ce n’est pas le cas de l’implantation exacte de la construction, de son aspect architectural ou de sa hauteur. 

Seule l’instruction du permis de construire (ou du permis d’aménager) peut révéler des points de non-conformité au plan local d’urbanisme.

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