Comment lire le plan local d'urbanisme pour savoir si votre terrain est constructible ?

Tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur le PLU !

Qu’est-ce qu’un plan local d’urbanisme ?

Si vous souhaitez faire des travaux (construction d'une maison, d'un immeuble, aménagement d'un terrain), ou dans le cadre d’une transaction immobilière (achat ou vente), le plan local d’urbanisme est un document incontournable. Cet outil de planification urbaine recense les règles d'occupation et d'utilisation des sols sur le territoire de votre commune.

Définition du PLU en droit de l’urbanisme

Le plan local d’urbanisme est défini à l’article L.123-1 du code de l’urbanisme comme un outil de planification dont l’objectif principal est de réguler l’aménagement d’un territoire, et couvrant une ou plusieurs communes. 

Ce document a été créé en 2000, par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU. Il remplace les anciens plans d’occupation des sols (POS), avec pour mission d’améliorer le développement des territoires, et de préserver les espaces naturels de la densification urbaine.

À l’origine, il y avait un PLU par commune. Mais depuis 2010, les PLU ont vocation à couvrir plusieurs communes. On parle alors de PLUi (plan local d’urbanisme intercommunal). Cette évolution doit apporter plus de cohérence à l'aménagement urbain, et offrir une vision d’ensemble des territoires.

Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, l’élaboration et la révision d’un PLU ne relèvent plus de la mairie, mais de l’intercommunalité (métropole, communauté de communes, agglomération, etc.). Toute mise en compatibilité, modification ou révision du PLU doit faire l’objet d’une délibération du conseil municipal, puis du conseil communautaire.

Le contenu d’un PLU 

Le contenu d’un plan local d’urbanisme n’est pas laissé à la libre appréciation des communes. Il est fixé par le code de l’urbanisme. Vous y trouverez : 

• Un rapport de présentation ;
• Un projet d’aménagement et de développement (PADD) ;
• Un règlement ;
• Des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) ;
• Des annexes écrites et graphiques.

Le rapport de présentation est un état des lieux du territoire. Il présente les spécificités de la commune (ou des communes dans le cas d’un PLUi), en s’appuyant sur un diagnostic précis du territoire.

Le PADD définit le projet urbain. Il énonce les objectifs de la politique locale en matière d’aménagement urbain (densification de certaines zones, construction de nouveaux équipements ou de nouveaux quartiers), de développement économique ou de protection des espaces naturels.

Le règlement du PLU est le document de référence pour tous ceux qui souhaitent déposer un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux. Il organise le territoire en différentes zones et fixe les conditions d’utilisation et d’occupation des sols de chaque secteur.

Les OAP concernent uniquement certains quartiers ou certains secteurs. Elles énoncent des grandes orientations, en matière de programmation, d’implantation des bâtiments, de déplacements ou de protection des paysages. Tous les projets d’aménagement et de construction doivent être compatibles avec les OAP qui couvrent leur terrain.

Les annexes du PLU regroupent différents documents. Elles contiennent des pièces graphiques (plan de zonage, carte des servitudes, etc.) et des pièces écrites (règlement du plan de prévention des risques d’inondation, règlement local de publicité, plan d’exposition au bruit, etc.). 

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Les différentes zones d’un plan local d’urbanisme

Afin de proposer des règles d’urbanisme adaptées à chaque secteur d'un territoire, le plan local d'urbanisme organise les communes en plusieurs zones. Chaque secteur possède son propre règlement. C’est ce qui explique qu’un propriétaire peut-être autorisé à construire un immeuble sur son terrain, tandis que deux rues plus loin c’est interdit ! Pour savoir dans quelle zone se trouve votre parcelle, il suffit de consulter le plan de zonage du PLU/PLUi.

La zone urbain du PLU ( zone U)

La zone urbaine du plan local d’urbanisme regroupe tous les quartiers urbanisés du territoire. Ces secteurs contiennent des parcelles constructibles (même si la notion de terrain constructible est bien plus complexe que ça).

Cette zone peut être divisée en sous-secteurs, afin d’affiner l’organisation de l’aménagement du territoire. Le PLU peut prévoir une zone U à vocation pavillonnaire, une zone avec des règles spécifiques pour les immeubles collectifs ou une zone dédiée aux équipements publics ou auxbâtiments tertiaires. Le centre-ville possède aussi souvent son propre sous-secteur, avec ses propres règles de construction.

La zone à urbaniser du PLU ( zone AU)

La zone à urbaniser regroupe les secteurs qui ne sont pas encore urbanisés mais qui ont vocation à l’être. Elle accueille des terrains non bâtis, mais qui ont été viabilisés ou qui sont viabilisables.

Le rattachement d’une parcelle ou d’un quartier à cette zone est temporaire. Les terrains à bâtir sont voués à intégrer une future zone U. 

La zone agricole du PLU (zone A) 

Comme son nom l’indique, la zone agricole du PLU rassemble les parcelles à vocation agricole. Dans cette zone, les possibilités de construction ou d'aménagement sont limitées. Il n’est pas possible d’y construire un immeuble de logements ou même une maison, à moins qu’ils ne soient directement liés à une entreprise agricole.

Les parcelles agricoles peuvent être vendues à un promoteur, même si elles ne sont pas constructibles dans l’immédiat. Elles pourraient le devenir en cas d’évolution du PLU. 

Par ailleurs, certaines parcelles sont concernées par plusieurs zonages différents. Votre terrain peut très bien être à cheval sur une zone U et une zone A. Dans ce cas, le promoteur doit adapter son projet à cette configuration. Il peut construire un programme immobilier uniquement sur la partie du terrain située en zone U. 

La zone naturelle du PLU (zone N)

Tout comme la zone agricole, la zone naturelle du PLU offre une constructibilité limitée sur les parcelles qui s’y trouvent. Elle concerne les espaces naturels qui doivent être préservés de toute urbanisation.

Les parcelles situées en zone naturelle n’ont pas vocation à accueillir des constructions, sauf exceptions. Si vous possédez une parcelle située dans une zone N, sachez que les perspectives d’aménagement et de construction sont très restreintes.

Le règlement du PLU : le document de référence pour vérifier la faisabilité d’un projet d’urbanisme

Si tous les documents du PLU sont importants, il y en a un qui intéresse tout particulièrement les propriétaires fonciers et les professionnels de l’urbanisme : il s'agit du règlement. Il contient toutes les mesures applicables aux projets d’aménagement et de construction. Là encore, son contenu est fixé par le code de l’urbanisme, et on le trouve sous deux formes différentes : la version traditionnelle et ses 16 articles, et la version modernisée, divisée en chapitres.

Le contenu du règlement du PLU avant réforme

Sous sa forme traditionnelle, le règlement du plan local d’urbanisme se compose d’une succession de 16 articles, dont le thème est identique pour tous les PLU. Il s’agit : 

• Article 1 : occupation des sols interdites  ;
• Article 2 : occupations des sols autorisées sous conditions particulières ;
• Article 3 : Voies et dessertes (conditions de dessertes des terrains) ;
• Article 4 : Eau, électricité, assainissement (conditions de raccordement de chaque parcelle aux réseaux divers) ;
• Article 5 : Superficie minimale des terrains pour construire (souvent inutilisé depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, il fixait une superficie minimale pour qu’une parcelle soit constructible).
• Article 6 : implantation des bâtiments par rapport aux voies et emprises publiques ;
• Article 7 : implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ;
• Article 8 : implantation des bâtiments les uns par rapport aux autres sur une même parcelle ;
• Article 9 : emprise au sol des constructions ;
• Article 10 : hauteur des constructions ;
• Article 11 : aspect extérieur des constructions ;
• Article 12 : stationnement ;
• Article 13 : espaces libres et plantations ;
• Article 14 : Surface de plancher autorisée sur une parcelle (avant la promulgation de la loi Alur, cet article fixait un coefficient d’occupation des sols ou COS) ;
• Article 15 : Obligations imposées aux constructions en matière de performances environnementales ;
• Article 16 : obligations imposées aux constructions en matière d’infrastructures et réseaux de communication électronique.

Le contenu de règlement du PLU en version modernisée 

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2016, les communes ont la possibilité d’adopter une version modernisée du plan local d’urbanisme. Les articles sont remplacés par différents chapitres, qui doivent vous aider à répondre à ces trois questions : 

• Où puis-je construire ?
• Comment prendre en compte mon environnement ?
• Comment raccorder mon terrain aux réseaux ?

Cette modernisation doit permettre de simplifier la compréhension et l’application du PLU. Elle clarifie également la politique locale en matière d’utilisation et d'occupation des sols. Elle doit progressivement remplacer la forme originelle du règlement du PLU.

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Vos questions

À quoi sert le plan local d’urbanisme ?

Le plan local d’urbanisme est un outil réglementaire qui sert à planifier l’aménagement d’un territoire à l’échelle communale ou intercommunale. Il contient des mesures adaptées aux spécificités de chaque territoire, et a pour objectif de préserver l’environnement en régulant la consommation des espaces naturels. Tous les projets d’aménagement ou de construction doivent se conformer au PLU.

Quelle est la différence entre un PLU et un PLUi ?

Le plan local d’urbanisme ou PLU se concentre sur l’aménagement du territoire d’une seule commune. Le plan local d’urbanisme intercommunal ou PLUi s’étend sur plusieurs communes regroupées au sein d’un même établissement public de coopération intercommunale (EPCI). Le PLUi offre une vision cohérente du développement d’un territoire, en s'affranchissant des limites administratives des communes.

Où consulter le PLU ?

Pour consulter le plan local d’urbanisme de votre commune, vous pouvez vous rendre à la mairie. Dans certaines communes, le PLU est accessible en ligne, depuis le site internet de la municipalité. Enfin, le géoportail de l’urbanisme permet de consulter de nombreux documents d’urbanisme, dont certains PLU. 

Est-ce que le PLU permet de savoir si un terrain est constructible ?

Consulter le PLU est indispensable pour savoir si un terrain est constructible ou non constructible. Le règlement du PLU définit les règles de construction applicables à chaque projet, en fonction de la zone dans laquelle il se trouve (zone urbaine, zone agricole, zone à urbaniser…). Les annexes du PLU contiennent également les servitudes d’utilité publique qui pourraient limiter vos droits à construire.

Faut-il consulter le PLU avant d’acheter ou de vendre un terrain ?

Il est fortement recommandé de consulter le PLU avant d’acheter un terrain, afin de vérifier ce que vous pourrez éventuellement construire, démolir ou aménager sur votre future parcelle. Dans le cadre d’une vente, consulter le PLU est surtout nécessaire lorsque vous vendez votre maison ou votre terrain à un promoteur.