Vendre un terrain agricole : quelles sont les contraintes ?

Toutes les règles à respecter pour vendre une parcelle agricole

Les terres agricoles : des parcelles ayant une constructibilité limitée 

On parle de terrain agricole pour désigner une parcelle faisant l’objet d’une exploitation agricole, ou destinée à être utilisée pour l'agriculture dans un futur plus ou moins proche. Ces parcelles font l’objet d’un zonage spécifique dans le plan local d’urbanisme, et possèdent des règles de construction à part entière. 

Qu’est-ce qu’un terrain agricole ?

Un terrain agricole est une parcelle située en zone rurale, qui accueille souvent un nombre restreint de constructions. Elle accueille une activité économique liée à l’agriculture ou à l’élevage. 

La plupart du temps, les terres agricoles sont exploitées par leur propriétaire, ou louées via un bail d’exploitation agricole. 

En droit de l’urbanisme, ces parcelles sont protégées de l’urbanisation. Elles se situent dans un secteur spécifique du règlement, la zone agricole du PLU, aussi appelée zone A. 

Quelles sont les règles de construction applicables à une parcelle agricole ?

Contrairement aux idées reçues, un terrain agricole n’est pas forcément inconstructible. En réalité, la notion de constructibilité est assez complexe à définir, et elle s’apprécie au cas par cas, en fonction du type de projet à réaliser.

Néanmoins, la constructibilité est limitée dans une zone agricole. Deux types de constructions sont autorisées : 

• Les constructions et installations nécessaires à l’activité agricole (hangars, serres, bâtiments de stockage, silos, étables, centres équestres, etc.) ;

• Les habitations directement liées à l’exploitation agricole.

Autrement dit, construire une maison individuelle non liée à l’exploitation agricole ou un petit collectif n’est pas autorisé. Mais construire un logement neuf réservé à l’exploitant et à sa famille est possible.

En complément de ce cadre restrictif imposé par le législateurs, les PLU prévoient des règles spécifiques (implantation, hauteur des constructions, emprise au sol, etc.). Pour connaître avec précision la constructibilité d’une parcelle située en zone A, il est nécessaire de consulter la réglementation locale.

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Pourquoi et à qui vendre une parcelle située en zone agricole ?

Maintenant que vous en savez plus sur les terres agricoles, vous vous posez peut-être cette question : qui peut bien être intéressé par l’achat d’un terrain peu constructible ? Pourtant, les terrains agricoles ne sont pas dénués d’intérêt, et ils peuvent intéresser différentes catégories d’acheteurs.

Y a t-il des avantages à vendre des terres agricoles ?

Si vous venez de recevoir des terres agricoles en héritage, la gestion de ce type de propriétés foncières vous effraie peut-être. Et pour cause : leur exploitation est soumise à des règles strictes, souvent plus favorables à l’exploitant qu’au propriétaire.

Le montant des loyers est encadré par le tribunal des baux ruraux. Vous ne pourrez pas le fixer librement, et selon les régions et le type de terrain, la rentabilité est assez faible. Elle dépend notamment du montant des taxes à payer chaque année. 

Par ailleurs, les baux sont souvent longs, et immobilisent votre propriété pendant plusieurs années. Pendant cette période, vous devez gérer la location, payer la prime d’assurance contre les risques d’incendie, et effectuer les réparations nécessaires. Pour toutes ces raisons, vendre un terrain agricole est une bonne option pour vous libérer de ces contraintes. 

Vendre une parcelle agricole vous permet aussi de bénéficier d’une rentrée d’argent immédiate. Vous pourrez utiliser cet argent pour un projet personnel ou le réinvestir dans un bien immobilier classique.

Particulier ou promoteur : qui est susceptible d’acheter une parcelle agricole ?

Même si votre terrain agricole ne présente pas un grand intérêt à vos yeux en raison de ses droits à construire fortement limités, il peut intéresser plusieurs profils d’acheteurs.

Les particuliers peuvent se montrer intéressés dans deux cas de figure : 

• Vous louez votre parcelle à un agriculteur. Celui-ci peut décider de se porter acquéreur, afin de devenir propriétaire du foncier qui accueille son exploitation. 

• Vous êtes agriculteur et vous souhaitez vendre tout ou partie de vos terres. Un autre agriculteur peut décider d’acheter votre foncier avant d’agrandir son exploitation.

Un terrain agricole présente aussi un intérêt pour les professionnels de l’immobilier et de la construction. Ainsi, un promoteur peut vous faire une offre d’achat, même s’il ne peut pas encore construire de programme immobilier sur votre propriété. 

Il peut vouloir constituer une réserve foncière, en vue d’un éventuel changement de zonage de vos terrains. Le règlement du PLU peut évoluer, et une parcelle peut très bien changer de secteur, en passant d’une zone A à une zone AU (à urbaniser) ou U (urbaine). 

Cela peut prendre plusieurs années, et ce n’est pas toujours possible. Il s’agit donc d’une prise de risque, mais qui peut être rentable si la réglementation évolue. Les terrains agricoles sont en effet moins chers à l’achat que des parcelles classiques. La plupart du temps, les promoteurs achètent des parcelles qui se situent à la limite avec une zone U ou AU.

Quels sont les critères à respecter pour vendre un terrain agricole ?

Afin de préserver l'agriculture, les terres agricoles font l’objet d’une protection particulière. En plus d’un zonage restrictif dans le PLU, la vente de ce type de parcelle est soumise à certaines contraintes. 

Vendre un terrain avec un bail d’exploitation : est-ce possible ?

Certains propriétaires pensent qu’un terrain agricole loué à un exploitant ne peut pas être vendu. En réalité, rien ne vous interdit de céder une parcelle agricole avec un bail d’exploitation en cours de validité. Mais vous devez respecter certaines conditions avant de conclure une vente.

En tant qu’exploitant agricole, votre locataire bénéficie d’un droit de préemption. Alors si vous souhaitez vendre votre parcelle agricole, la meilleure chose à faire pour éviter les déconvenues est de prévenir le locataire avant de commencer à démarcher les promoteurs. 

Dans tous les cas, il sera averti par le notaire des conditions de la vente. Il aura alors deux mois pour exercer son droit de préemption, et se substituer au promoteur.

S’il l’exploitant n’est pas intéressé, sachez que la vente d’un terrain agricole loué est assez contraignante. Le bail agricole ou bail rural, est particulièrement protecteur envers l’exploitant agricole. La durée des baux ruraux est d’au moins 9 ans (sauf dérogation), mais elle peut atteindre 25 ans (on parle alors de bail à long terme). L’acquéreur devra donc respecter le contrat en cours, il ne pourra pas y mettre un terme à l’occasion de la vente. 

Le fermier dispose d’un droit au renouvellement de son bail. Il est possible de pas renouveler un contrat de bail rural (ou bail à ferme), dans les cas suivants : 

• Un changement de destination des lieux (évolution du zonage du PLU par exemple) ;

• Une faute du locataire (non paiement des loyers, non-respect de certaines clauses du contrat, cession du bail sans l’accord du propriétaire, etc.) ;

• L’âge du locataire (lorsqu’il atteint l’âge de la retraite).

Vendre un terrain libre de tout occupation : le droit de préemption de la SAFER 

Vos terres agricoles sont libres de tout contrat de bail rural, et vous pensiez être en droit de choisir votre acquéreur ? Pas tout à fait ! La SAFER (société d’aménagement foncier et d’établissement rural) de votre région peut exercer son droit de préemption.

Cet organisme assure la surveillance des espaces agricoles, naturels et forestiers. Les articles L.143-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime octroient un droit de préemption aux Safer dans leur territoire. 

C’est le notaire qui est chargé d’informer la Safer de votre projet de vente, en lui communiquant le prix d’achat et les caractéristiques du terrain. Elle peut alors décider de se substituer au promoteur, et d’acquérir vos terres agricoles.

Vous êtes propriétaire d’un terrain agricole loué ou non loué, et vous souhaitez le vendre à un promoteur ? 

N’hésitez pas à contacter Landup ! 

Nous pourrons vous aider à estimer la valeur de votre parcelle agricole, et à trouver un promoteur immobilier pour votre projet.



Vos questions

Un terrain agricole est-il constructible ?

Oui, un terrain agricole est constructible. Cependant, ce type de parcelle a une vocation essentiellement agricole, et possède une constructibilité fortement limitée. Pour connaître les règles de constructions applicables aux terres agricoles dans votre commune, vous devez consulter le règlement du PLU.

Quelle est la différence entre la zone agricole et la zone naturelle du PLU ?

Dans un PLU, la zone agricole et la zone naturelle sont deux types de secteurs à constructibilité limitée, mais dont la vocation est différente. La zone agricole rassemble les terres faisant l’objet d’une exploitation agricole ou ayant vocation à l’être. La zone naturelle regroupe les espaces naturels qui doivent être préservés de l’urbanisation (parcs, forêts, réserve naturelle, etc.).

Comment savoir si ma parcelle est classée en zone agricole ?

Pour savoir si une parcelle est classée en zone agricole, vous devez consulter le plan local d’urbanisme de votre commune. Le PLU est consultable directement à l’accueil de la mairie. Dans certains cas, il est aussi consultable en ligne : sur le site internet de la ville, ou sur le géoportail de l’urbanisme. Vous pouvez également demander une note de renseignement d’urbanisme, ou déposer une demande certificat d’urbanisme auprès de la mairie.

Est-ce que la SAFER peut m’empêcher de vendre mon terrain agricole ?

Non, la Safer ne peut pas vous empêcher de vendre votre terrain agricole. Elle dispose cependant d’un droit de préemption, qui lui permet de se substituer à l’acquéreur, et d’acheter votre parcelle à sa place.