Calcul de la taxe sur la plus-value immobilière : Comment ça marche ?

Un propriétaire qui vend son terrain à un promoteur le fait souvent dans un but bien précis : faire une plus-value immobilière. Et pour cause : l’offre d’achat d’un promoteur immobilier est presque toujours supérieure à celle d’un particulier. C’est la contrepartie d’un parcours de vente plus complexe, et souvent long. Mais ce prix de vente attractif ne doit pas vous faire oublier une chose : les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Le calcul de la taxe sur la plus-value immobilière dépend de plusieurs critères, notamment la durée de détention et la nature du bien vendu. Faire des bénéfices en vendant sa résidence principale ou secondaire, un bien fraîchement rénové ou un meublé de tourisme, ce n’est pas la même chose ! Dans ce nouvel article, Landup fait le point sur la fiscalité applicable aux plus-values et sur les nouveautés contenues dans le projet de loi de finances 2024.

Quelle est la fiscalité applicable aux plus-values immobilières  ?

Lors d’une vente immobilière, les bénéfices peuvent être partiellement soumis à l’impôt sur le revenu. C’est le cas si le propriétaire vend son bien à un prix plus élevé que celui qu’il a payé au moment de son acquisition. Il existe cependant des cas d’exonération. 

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière désigne les bénéfices réalisés par le vendeur, lorsqu’il cède son bien. Pour savoir si vous avez fait une plus-value en vendant votre maison ou un terrain, et pour connaître son montant, vous devez calculer la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial. 

La plus-value est souvent un facteur déterminant pour choisir de vendre un terrain ou une maison à un promoteur plutôt qu’à un particulier. En fonction des qualités de votre bien et du marché immobilier local, vous pouvez espérer vendre 15 à 30 % plus cher. 

Mais si vous pensiez que tous les bénéfices tomberaient directement dans votre poche, autant vous prévenir tout de suite : ce n’est pas toujours le cas ! Certaines plus-values font l’objet d’une taxation de l’État. 

Taxe sur la plus-value immobilière  : une double imposition

La plus-value immobilière fait l’objet d’une double imposition. Elle est soumise : 

• À l’impôt sur le revenu, à hauteur de 19 % (hors abattement), comme le prévoit l’article 200 B du Code général des impôts ;
• Aux prélèvements sociaux (Contribution sociale généralisée ou CSG, prélèvement de solidarité, Contribution au Remboursement de la Dette sociale ou CRDS et contribution additionnelle) à hauteur de 17,2 %.

Au total, les taxes sur la plus-value immobilière s’élèvent à 36,2 %.

La plus-value immobilière est imposable, quelle que soit la nature du bien (maison, terrain, immeuble, espace boisé, etc.). Cette imposition peut concerner la vente en pleine propriété ou la cession d’un usufruit ou d’une nue-propriété.

Comment bénéficier d’une exonération sur la plus-value immobilière ?

Toutes les transactions immobilières ne sont pas soumises à l’imposition sur la plus-value immobilière. Ainsi, la loi prévoit une exonération totale de taxes (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) lorsque la plus-value découle de la vente d’une résidence principale. 

Parmi les autres cas d’exonération de l’impôt sur le revenu : 

• La vente d’un bien immobilier détenu depuis au moins 22 ans ;

• La cession d’un bien immobilier détenu depuis au moins 30 ans. Dans ce cas, l’exonération porte à la fois sur l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux ;

• La vente d’un bien immobilier, si le fruit de la vente est destiné à financer la construction d’une résidence principale dans un délai de deux ans. Pour bénéficier de cette exonération, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale pendant les 4 années qui précèdent la vente ;

• La cession d’un bien à un opérateur privé, si ce dernier s’engage à l’utiliser pour créer des logements sociaux (jusqu’au 31 décembre 2023). 

Par ailleurs, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière en fonction de vos revenus ou de votre situation personnelle (personnes résidant en Ehpad si leurs revenus ne dépassent pas un certain montant, par exemple).

Comment calculer le montant de la taxe sur la plus-value immobilière ?

Pour calculer le montant de la taxe sur la plus-value immobilière, vous devez évaluer le montant de vos bénéfices, en comparant le prix d’achat initial et le prix de vente, sans oublier de déduire certains frais. Vous devez ensuite vérifier si vous pouvez bénéficier d’un abattement fiscal, et déduire le montant correspondant.

La méthode de calcul de la taxe sur la plus-value immobilière

Calculer le montant de la taxe sur la plus-value immobilière est relativement simple. Vous devez : 

• Chiffrer le montant de la plus-value ;

• Vérifier si vous êtes concerné par une exonération ou un abattement fiscal ;

• Appliquer les taux correspondant à votre imposition (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux). 

Pour calculer le montant de la plus-value immobilière, vous devez comparer le prix d’achat initial et le prix de vente. Mais vous devez aussi appliquer certaines déductions ou majorations. 

Les frais liés aux diagnostics obligatoires (DPE, diagnostic amiante, etc.) doivent ainsi être déduits du prix de vente. À l’inverse, si l’acheteur a versé une indemnité d’éviction à votre locataire, son montant vient majorer le prix de vente.

Concernant le prix d’achat initial, celui-ci peut-être augmenté du montant des travaux réalisés pendant la détention du bien, ou du montant des frais de notaire. Si vous avez reçu ce bien en héritage, le prix d’achat initial correspond à l’estimation immobilière réalisée pour évaluer le montant des droits de succession.

Certains outils de simulation en ligne peuvent vous aider à faire le calcul, comme le simulateur proposé par la chambre des Notaires de Paris. 

Les abattements fiscaux : que peut-on déduire ? 

Les plus-values immobilières doivent être taxées à hauteur de 36,20 % (sauf cas d’exonération). Néanmoins, la part imposable de la plus-value immobilière diminue en fonction de la durée de détention du bien. 

Dès la 6e année, vous bénéficiez d’un abattement correspondant à 6 % par année de détention pour l'impôt sur le revenu, et à 1,65 % par année de détention pour les prélèvements sociaux.

Les prélèvements sociaux font également l’objet d’un abattement de 9 % entre la 22e et la 30e année de détention (pour rappel, au-delà de 22ans de détention, la plus-value immobilière est exonéréé d'impôt sur le revenu).

Jusqu’en 2020, la vente d’un terrain à un promoteur immobilier ou à un bailleur social en zone tendue donnait droit à un abattement fiscal exceptionnel. Ce dispositif temporaire donnait droit à une déduction fiscale comprise entre 70 et 85 %.

Imposition des plus-values immobilières 2024 : que contient le projet de loi de finances ?

Chaque année, le projet de loi de finances est scruté par les investisseurs et les professionnels de l’immobilier. La raison ? Les mesures concernant la fiscalité immobilière. Dans un contexte national particulièrement tendu, quelles sont les mesures fiscales prévues pour relancer le marché immobilier en 2024 ?

Un abattement fiscal exceptionnel sur les plus-values immobilières en zone tendue en 2024

En ce mois d’octobre 2023, l’imposition sur la plus-value immobilière est un sujet d’actualité. e projet de loi de finances adopté par le gouvernement le 18 octobre contient en effet un amendement relatif à la taxe sur la plus-value immobilière. 

Alors que les secteurs de l’immobilier et de la construction sont en crise, l’État entend créer un nouvel abattement fiscal, destiné à encourager les propriétaires à vendre leurs terrains lorsqu’ils sont situés en zone tendue. 

Ainsi, les propriétaires d’un terrain à bâtir ou d’une maison dans les zones tendues (A, A1 et B), bénéficieront d’une déduction fiscale de : 

• 60 % pour les ventes classiques ;

• 75 % pour la vente d’un bien immobilier situé dans une opération d’aménagement complexe ou d’intérêt national ;

• 85 % lorsque l’acheteur (promoteur, aménageur, constructeur) s’engage à réaliser au moins 50 % de logements sociaux ou intermédiaires dans son opération immobilière.

Cet abattement fiscal exceptionnel sera applicable à tous les compromis de vente signés dès le début de l’année 2024, et se prolongera jusqu’au 31 décembre 2025. Il est par ailleurs conditionné à une densification du bâti existant. 

Autrement dit, vous pourrez en bénéficier si vous vendez un terrain nu ou une maison à un promoteur qui prévoit d’y construire plusieurs logements. Mais vous n’en bénéficierez pas si vous vendez une maison individuelle à un acquéreur qui ne compte pas créer de logements supplémentaires. 

L’augmentation de la taxation des plus-values sur les ventes de meublés de tourisme : une mesure abandonnée

Une autre mesure a longuement été débattue lors de l’étude du projet de loi de finances 2024 à l’Assemblée nationale : la possibilité d’augmenter l’imposition des plus-values immobilières pour les meublés de tourisme. 

Le dispositif imaginé par certains députés prévoyait de modifier le mode de calcul de la taxe sur les plus-values, en y intégrant l’amortissement comptable du logement. Cela revenait à augmenter de facto le montant de la plus-value de nombreux biens anciens ayant fait l’objet de travaux de rénovation et ayant généré un amortissement conséquent. 

Néanmoins, cette mesure n’a pas été retenue. 

Vous souhaitez vendre votre terrain ou votre maison à un promoteur ? 

N’hésitez pas à contacter Landup !

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Vos questions

Quel est le montant des taxes sur la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est taxée à hauteur de 36,2 %, à raison de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Néanmoins, il est possible de bénéficier d’une exonération ou d’un abattement fiscal, sous certaines conditions. 

Suis-je imposée sur la plus-value si je vends ma résidence principale ?

Non, dans la plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale n’est pas taxée. Elle fait partie des cas d’exonération totale (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux). 

Comment calculer le montant de la plus-value en cas de vente d’un bien reçu en héritage  ?

Si vous venez de recevoir un bien immobilier en héritage, et que vous souhaitez le vendre, le montant de la plus-value sera calculé sur la base de l’estimation réalisée pour le paiement des droits de succession.

Quel est l’abattement fiscal prévu sur la plus-value immobilière en cas de vente à un promoteur immobilier ?

Dès le 1er janvier 2024, vous pourrez bénéficier d’un abattement fiscal d’au moins 60 %, en vendant votre bien à un promoteur immobilier, s'il se trouve en zone tendue, et s'il répond à l’objectif de densification prévu par le projet de loi de finances 2024.