Vendre à un promoteur immobilier : ce que vous devez savoir avant de vous lancer

Vous êtes propriétaire d’un terrain ou d'une maison, et vous envisagez de vendre à un promoteur immobilier ? Vous venez d’être contacté par un promoteur local ou national, parce que votre terrain est constructible et qu’il a du potentiel ? Pour la plupart des propriétaires fonciers, la vente immobilière à un promoteur, un aménageur ou un constructeur, est un grand saut vers l’inconnu. D’ailleurs, la plupart d’entre eux n’y ont peut-être même pas pensé.   

C'est une réalité : céder son terrain ou sa maison à un promoteur immobilier n’a pas grand-chose à voir avec une vente classique. Le parcours est souvent long, parfois incertain et semé d’embûches. Pourtant, ce type de vente peut vous permettre de faire une belle plus-value. Avant d'entrer en phase de négociation du prix de vente, et même avant de prendre contact avec un professionnel, voici tout ce que vous devez savoir sur la vente immobilière entre un particulier et un promoteur.

Comment se déroule une vente immobilière entre un particulier et un promoteur ?

Vendre son bien immobilier, terrain nu, appartement ou maison, est déjà une source de stress.  Lors d’une vente immobilière classique, les étapes à franchir sont nombreuses, et pas toujours faciles à appréhender. Vous vous en doutez, vendre à un promoteur est encore plus complexe. Pour autant, une grande partie du stress généré par ce type de vente vient du fait qu’elle est finalement assez méconnue. Voici comment se déroule une vente avec un promoteur immobilier.

L’estimation du prix de vente

Si, lors d’une vente classique entre particuliers, le prix de vente est presque toujours fixé par un agent immobilier, ou directement par le propriétaire, l'estimation d’un bien immobilier est plus complexe lorsque vous vendez à un promoteur.

Un promoteur immobilier qui veut acheter votre terrain ne s’intéresse pas uniquement à sa valeur marchande, dans son état actuel. Il cherche à acquérir une parcelle avec un fort potentiel de construction. Autrement dit, il veut surtout savoir ce qu’il va pouvoir faire de votre bien immobilier, lorsqu’il en sera devenu propriétaire. C’est ce qui va lui permettre de construire le bilan financier de l’opération immobilière.

Pour estimer la valeur de votre terrain, vous aurez besoin de savoir s’il est constructible, et s’il pourra facilement muter. Ces informations, vous ne les obtiendrez qu’après avoir fait une étude de faisabilité aboutie, plutôt technique et complexe à réaliser. 

Le mieux pour obtenir une estimation fiable et ne pas sous évaluer votre bien, est de faire appel à un professionnel de l’immobilier. En tant qu’intermédiaire, Landup réalise gratuitement une analyse du potentiel de constructibilité de votre terrain, sans aucun engagement.

La signature du compromis ou de la promesse de vente

La signature du compromis de vente ou de la promesse de vente est une étape importante. Elle marque le point de départ du projet, et signifie que la négociation sur le prix de vente a abouti. C’est déjà une grande victoire, car il n’est pas toujours facile de négocier avec un promoteur immobilier !

À compter de la signature, il faut compter environ 15 mois pour finaliser la vente. C’est long, mais c’est le temps nécessaire pour sécuriser la transaction et obtenir la levée des conditions suspensives. 

La levée des conditions suspensives

Lors d’une vente à un promoteur, la levée des conditions suspensives prend beaucoup de temps. Et pour cause : elle dépend notamment de l’obtention du permis de construire auprès de la mairie. 

Selon la nature du projet envisagé (logements collectifs, immeubles de bureaux, commerce, etc.) et la localisation du terrain, les délais d’instruction d’un permis de construire peuvent atteindre 5 mois.  Sachant qu’avant cela, le promoteur aura passé autant de temps à préparer son projet et à monter son dossier avec la mairie. 

Au cours de cette étape, les échanges avec la mairie sont nombreux, et le projet nécessite souvent des ajustements afin d’être parfaitement conforme au plan local d’urbanisme. Et lorsque le permis est délivré, il vous faudra atteindre la purge des délais de recours des tiers, et de retrait administratif. 

La signature de l’acte authentique chez le notaire

La signature de l’acte authentique chez le notaire est doublement importante : elle permet  le transfert du droit de propriété du terrain du vendeur vers l’acquéreur. Et elle enclenche le paiement du prix de vente négocié avec le promoteur immobilier. 

Pour vous, c’est l’étape finale, vous allez enfin percevoir le fruit de la vente ! 

Vendre à un promoteur : quels sont les avantages et les inconvénients ?

Vendre à un promoteur immobilier est une opération complexe, mais qui peut être très avantageuse pour le propriétaire. Le prix de vente d'un terrain est bien supérieur, par rapport à une vente traditionnelle entre particuliers. Ce gain financier est la contrepartie des quelques inconvénients qui entourent ce type de transaction.

Les avantages d’une vente à un promoteur

Le principal avantage d’une vente à un promoteur est le prix de vente majoré de votre bien immobilier. Selon le potentiel de construction de votre terrain, son emplacement et en fonction de l’état du marché immobilier local, vous pouvez réaliser une belle plus-value. Le prix de vente négocié avec un promoteur est en moyenne de 20 à 30 % supérieur, par rapport à une vente classique.

Mais la vente immobilière à un promoteur vous permet aussi de vendre sans trop d’efforts. Vous n’aurez pas à démarcher les agences immobilières, ni à faire visiter votre bien à de nombreux acquéreurs potentiels. Inutile d’embellir votre maison, ou de faire du home staging. Un promoteur ne s’intéresse pas à l’état actuel de votre maison, ou en tout cas pas à ce type de détails. Vous pouvez proposer votre bien tel qu’il est. 

Les inconvénients de vendre à un promoteur

Vendre à un promoteur immobilier présente deux principaux inconvénients : c’est une transaction longue, qui n’aboutit pas toujours. 

Le fait de devoir attendre en moyenne 15 mois avant de pouvoir finaliser la transaction est souvent un frein pour le propriétaire. Parfois, vous aurez besoin de vendre rapidement, afin de pouvoir concrétiser un projet futur. Dans le cadre d’une mutation professionnelle, ou lorsque la famille s’agrandit, il est souvent difficile de patienter autant de temps avant de vendre. 

Mais au-delà du temps d’attente, l’incertitude est parfois difficile à supporter. La réussite de la vente ne dépend pas uniquement de vous, ni même du promoteur. La mairie a un grand rôle à jouer. Même si le projet est parfaitement réglementaire et conforme au plan local d’urbanisme, une forte opposition des riverains peut inciter la mairie à refuser le permis. Or, sans cette autorisation d’urbanisme, la vente ne pourra pas se concrétiser.

Nos conseils pour bien vendre à un promoteur immobilier 

Il est tout à fait possible de vendre à un promoteur immobilier en toute sérénité. Pour réussir votre transaction, suivez ces précieux conseils d’expert !

Conseil n°1 : Ne soyez pas pressé (vendre à un promoteur, ça prend du temps !)

C'est toujours le premier conseil que l'on donne à nos clients, chez Landup. Si vous êtes pressés par le temps, pour des questions de timing ou pour des raisons financières, ce type de vente n’est peut-être pas fait pour vous. 

Pour rappel, la vente à un promoteur immobilier dure en moyenne 15 mois, à compter du moment où vous allez signer une promesse de vente. Ce délai est nécessaire pour aboutir au paiement de la vente. Sachez que ce délai est incompressible et minimal. Il n'est pas rare que ce délai dérape pour des raisons qui n'incombent pas toujours au promoteur. 

Vous voulez vendre demain ? Oubliez le promoteur immobilier.

Conseil n°2 : Ne soyez pas intéressé uniquement par le prix de vente du terrain

On ne va pas se le cacher, les négociations tournent souvent autour du seul prix de vente. Chez Landup, nous pensons qu’il s’agit d’une erreur fondamentale. Pourquoi ? Déjà parce que si vous vous contentez de choisir l’offre d’achat la plus élevée sans regarder autre chose, vous aurez toujours un interlocuteur qui vous promettra monts et merveilles. Mais, croyez-moi, c'est rarement celui qui réussira à concrétiser la vente. 

Avant de vendre votre terrain à un promoteur, intéressez-vous à l'entreprise, au projet, à votre interlocuteur. Sa réactivité, son professionnalisme, sa vision du contexte, et la qualité de vos échanges sont de bons indicateurs sur la fiabilité de son opération de promotion immobilière, et sur les chances de réussite du projet.

Un bon conseil : Un promoteur immobilier qui dit oui à tout, qui dit toujours que tout va bien, et qui vous propose le meilleur prix de vente sans même négocier n'est pas le bon cheval.

Conseil n°3 : Restez zen, même si votre parcours de vente n’est pas un long fleuve tranquille

Malheureusement, et depuis maintenant trop longtemps, le métier de la promotion immobilière est devenu compliqué et soumis à des contraintes et difficultés que même le meilleur promoteur ne peut pas anticiper totalement en amont. 

Qu'il s'agisse de difficultés relatives aux politiques locales (un projet immobilier peut parfois tourner au bras de fer avec la mairie), de recours de tiers contre le permis de construire, ou bien d’un retournement du marché immobilier local,  les projets aboutissent souvent dans la difficulté, et avec des délais qui s'allongent.

Avant de vous lancer dans une vente immobilière avec un promoteur, gardez à l'esprit le point suivant : Le pire qui puisse vous arriver, c'est que la vente ne se fasse pas, auquel cas retour au point de départ ! En aucun cas le promoteur immobilier ne peut forcer une vente qui ne vous convient pas et à des conditions non prévues dans les documents signés.

Conseil n°4 : N’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert, à l’image de Landup !

En appliquant ces conseils, vous pourrez aborder plus sereinement votre projet de vente à un promoteur. Mais la meilleure option pour limiter le stress lié à ce type de transaction est de faire appel à un intermédiaire. 

Chez Landup, nous aidons les propriétaires à vendre un terrain à un promoteur immobilier, dans les meilleures conditions. Nous étudions le potentiel de construction de votre terrain, et nous réalisons une estimation fiable et objective de son prix de vente. 

Ensuite, nous sélectionnons plusieurs promoteurs, parmi nos partenaires les plus compétents. Vous pourrez choisir librement le promoteur avec lequel vous souhaitez avancer, et nous vous donnerons de précieux conseils pour que tout se passe au mieux.

Vous souhaitez faire expertiser votre terrain ou votre maison, afin de vendre à un promoteur ? N’hésitez pas à nous contacter !