Division foncière : comment vendre une partie de votre terrain ?

La division foncière est une procédure qui permet à un propriétaire de scinder son terrain en plusieurs lots, bâtis ou à bâtir. Avec l’augmentation des prix de l’immobilier et la rareté du foncier disponible, diviser son terrain est un acte de plus en plus répandu. Pour y parvenir, vous aurez besoin d’une autorisation d’urbanisme, le plus souvent une déclaration préalable. Lorsqu’elle est effective, la division parcellaire vous permet de détacher une partie de votre terrain, en vue d’une vente ou d’une donation. Vous souhaitez entamer des démarches pour diviser votre terrain ? Voici tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer. 

Qu’est-ce qu’une division foncière en droit de l’urbanisme ?

La division foncière s’entend comme le fait de scinder une unité foncière en plusieurs lots. Afin de mieux comprendre cette procédure, il est important de revenir sur deux notions : l’unité foncière et le lotissement. 

L’unité foncière, une notion centrale en droit de l’urbanisme

La notion d’unité foncière est centrale en droit de l'urbanisme. Si le code de l’urbanisme n’en donne pas de définition, la jurisprudence a fourni quelques précisions, à l’occasion d’une décision portant sur l’exercice du droit de préemption urbain. Dans un arrêt du 27 juin 2005, le Conseil d’État a défini l’unité foncière comme étant un îlot de propriétés composé d’une ou plusieurs parcelles d’un seul tenant et appartenant au même propriétaire, ou à la même indivision.

Ainsi, si vous possédez deux parcelles ayant des références cadastrales distinctes, mais voisines l’une de l’autre, elles constituent une seule et même unité foncière. À l’inverse, deux terrains appartenant au même propriétaire, mais séparés l’un de l’autre par une emprise publique ou par une parcelle appartenant à un tiers, ne sont pas considérés comme une unité foncière.

L’unité foncière est une notion essentielle lors de l’instruction d’une autorisation d’urbanisme. 

Lotissement et division foncière : quelle différence ?

Dans le langage courant, le lotissement désigne une zone résidentielle aménagée par un promoteur immobilier ou un aménageur, et accueillant des pavillons. Mais en droit, cette notion revêt un sens plus large. 

Le lotissement fait l’objet d’une définition (et même d’un chapitre spécifique), dans le code de l’urbanisme. Selon l’article L.442-1 du code de l’urbanisme, le lotissement correspond à la division d’une unité foncière en plusieurs terrains, dont au moins un lot à bâtir. 

En d’autres termes, si vous divisez votre terrain en deux lots, et que chaque lot est déjà bâti, votre division ne constitue pas un lotissement au sens du code de l’urbanisme. Si cet acte doit être déclaré aux impôts, et notamment au service du cadastre, il n’est soumis ni à déclaration préalable, ni à permis d’aménager.

Les grandes étapes à respecter pour diviser un terrain 

Pour diviser votre unité foncière et créer plusieurs parcelles indépendantes les unes des autres, vous devez suivre différentes étapes. Étude de la réglementation locale, bornage et obtention des autorisations nécessaires : voici comment procéder.

Vérifier si la division parcellaire est possible

La division parcellaire est soumise à certaines règles, et il n’est pas toujours possible de scinder un terrain comme on le voudrait. L’administration peut s’opposer à votre projet de division foncière pour plusieurs raisons, notamment : 

• Pour une question de sécurité ou de salubrité publique ;
  
• Pour préserver le patrimoine architectural existant ; 
• Pour protéger un site naturel d’intérêt écologique ou paysager. 

Ainsi, si votre projet de division entraîne la création d’un lot enclavé, sans accès direct ou indirect (via une servitude de passage) depuis une voie ou une emprise publique, la mairie peut s’y opposer. 

Un refus est aussi à prévoir si votre terrain est non constructible, ou s’il se situe en zone naturelle.

Afin de préparer au mieux votre projet, n’hésitez pas à contacter directement le service urbanisme de votre commune, et à consulter le plan local d’urbanisme.

Faire appel à un géomètre-expert pour effectuer un bornage

L’intervention d’un géomètre-expert est indispensable pour effectuer une division foncière. Cette profession réglementée regroupe des ingénieurs et juristes habilités à faire des relevés topographiques et à fixer les contours d’une parcelle. 

Même si vous pensez connaître la superficie de votre unité foncière, le géomètre-expert doit réaliser un bornage, afin de vérifier que les plans du cadastre et votre titre de propriété sont bien à jour. 

Le bornage du géomètre-expert permet de matérialiser les limites réelles de votre propriété. Le plan de bornage qui en découle a une valeur juridique. 

La délimitation des nouveaux lots fait également partie des missions réservées au géomètre, seul autorisé à modifier les contours d’une unité foncière existante. À ce titre, il est souvent chargé du dépôt des demandes d’autorisation d’urbanisme portant sur une division foncière.

Obtenir une autorisation d’urbanisme

La division foncière est un acte très encadré. Pour qu’une scission de propriété soit légale, elle doit faire l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme. Lors de l’instruction de votre dossier, l’administration vérifie que votre projet de division respecte la réglementation en vigueur. 

Votre division parcellaire doit être conforme au plan local d’urbanisme, mais aussi plus généralement aux règles applicables aux lotissements dans le code de l’urbanisme. Sans cette autorisation, la division foncière ne peut pas devenir effective. 

Quelle autorisation d'urbanisme faut-il obtenir pour faire division parcellaire?

En principe, une division foncière peut être soumise à deux catégories d’autorisations d’urbanisme : la déclaration préalable de travaux ou le permis d’aménager. Dans certains cas, elle peut aussi être intégrée à un permis de construire. 

La déclaration préalable de division

La déclaration préalable permet de diviser un terrain afin d’en détacher un ou plusieurs lots, dont au moins un lot à bâtir. Elle concerne les divisions parcellaires simples, c'est-à-dire les lotissements dont le seul objectif est de créer des lots indépendants les uns des autres. C’est le dossier le plus souvent utilisé par les particuliers qui souhaitent diviser leur propriété afin d’en vendre une partie. 

Pour obtenir une déclaration préalable de division, vous devez déposer une demande auprès de la mairie de la commune dans laquelle se trouve votre terrain. Comme toutes les autorisations d’urbanisme, la déclaration préalable de division obéit à un certain formalisme, défini par le code de l’urbanisme. Vous devez utiliser le formulaire Cerfa n°13702*09, et fournir différents plans et documents (dont le fameux plan de bornage établi par le géomètre). 

Le délai d’instruction d’une déclaration préalable de division est d’un mois.

Le permis d’aménager

Comme son nom l’indique, le permis d’aménager est une autorisation d’urbanisme consacrée aux aménagements de terrain. Certaines divisions foncières entrent dans le champ d’application du permis d’aménager, plutôt que dans celui de la déclaration préalable. Il s’agit : 

• Des divisions parcellaires portant sur un terrain situé dans un site classé ou en instance de classement, dans un site patrimonial remarquable ou aux abords d’un monument historique.
• Des lotissements ayant pour effet la création de voies, d’espaces ou d’équipements communs à tous les lots.

Pour déposer une demande de permis d’aménager pour diviser, vous devez utiliser le formulaire Cerfa n°13409*11, et fournir l’intégralité des pièces à joindre à ce type de dossier. En plus du plan de bornage, vous devez notamment élaborer un plan de situation, une notice décrivant l’opération d’aménagement envisagé et la programmation des travaux, des coupes et des photographies du terrain. 

Par ailleurs, pour les projets de division qui concerne un terrain de plus de 2500 m2, le recours à un architecte est obligatoire. 

Le délai d’instruction du permis d’aménager est d’au moins trois mois, mais ce délai peut être majoré. Par exemple, si votre terrain est situé en zone protégée, le délai d’instruction est porté à 4 mois. 

Le permis de construire valant division

Codifié à l’article R.431-24 du code de l’urbanisme, le permis de construire valant division répond à un cas de figure bien précis. Il permet d’utiliser une seule autorisation d’urbanisme pour diviser un terrain et construire en même temps.

Plus précisément, le permis valant division concerne les terrains dont le lotissement doit être effectif à l’achèvement des travaux. Il ne peut être utilisé que si plusieurs constructions sont prévues.

Le formulaire Cerfa à utiliser pour déposer une demande de permis de construire valant division est le même que pour faire une demande de permis d’aménager. Les délais d'instruction sont également identiques. Comptez au moins trois mois pour obtenir votre autorisation.

Diviser son terrain avant de vendre : quels avantages ?

Dans certaines communes, les terrains à bâtir sont peu nombreux, et la rareté du foncier fait grimper les prix. Une fois divisé, votre terrain est susceptible d'intéresser de nombreux acquéreurs potentiels : des particuliers (un voisin qui cherche à agrandir sa propriété, ou un tiers qui souhaite construire une maison individuelle), mais aussi des professionnels, promoteurs immobiliers ou constructeurs. 

Si vous possédez une grande parcelle, la division foncière peut être un bon moyen de valoriser votre terrain. Vous pourrez réaliser une opération financièrement avantageuse : céder le lot détaché et conserver votre maison. 

Si vous souhaitez vendre la totalité de votre terrain, la division foncière peut également être une bonne option. En divisant votre terrain avant de le vendre, vous pourrez réaliser une plus-value en cédant votre maison et les lots détachés à différents acquéreurs. 

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