Vefa, CPI ou achat de terrain : quelles sont les obligations d'un promoteur immobilier ?

De nombreuses garanties légales au bénéfice des particuliers

Le promoteur immobilier : un véritable chef d'orchestre

Véritable expert de l'immobilier, le promoteur sait comment valoriser un terrain, bâti ou non bâti, afin de créer de nouveaux programmes immobiliers. Il intervient à toutes les étapes du projet, de sa conception jusqu'à la livraison du bâtiment. 

Le rôle du promoteur immobilier 

Selon la fédération des promoteurs immobiliers (FPI), la promotion immobilière est une activité professionnelle dont la principale mission consiste à monter des opérations immobilières.

Les projets portés par un promoteur immobilier sont de toutes natures. Il peut être amené à construire  des logements, individuels ou collectifs, des locaux professionnels, ou encore des résidences de loisirs ou de tourisme. Il peut également prendre en charge des projets d’aménagements, comme la création d’un lotissement.

Dans les faits, les promoteurs immobiliers se concentrent principalement sur la construction de logements collectifs, notamment pour répondre à une demande croissante, et à une offre largement insuffisante.

Cet expert de l’immobilier et de la construction prend en charge le montant juridique, financier et technique d’une opération immobilière. Il agit un peu comme un chef d’orchestre, et possède la qualité de maître d’ouvrage. Pour mener à bien ses projets, il accomplit une grande variété de missions, allant de la prospection foncière à la conception de l’opération en passant par le suivi des travaux et la commercialisation du programme. 

La réglementation applicable à la promotion immobilière

Contrairement aux notaires ou aux commissaires priseurs, l'activité de promotion immobilière n’est pas réglementée. En théorie, elle peut donc être librement exercée par toute personne qui le souhaite.

Pour autant, les promoteurs évoluent dans un cadre législatif contraignant. Le statut de promoteur immobilier est abordé dans le Code civil, dans les articles consacrés au contrat de promotion immobilière et la vente en Vefa.

Le Code de la construction et de l’habitation contient également de nombreuses dispositions qui formalisent la responsabilité du promoteur immobilier envers les particuliers qui lui achètent un appartement ou une maison.



Les obligations du promoteur immobilier en tant que vendeur

La loi française protège les particuliers qui achètent un bien à un promoteur immobilier en VEFA. En tant que consommateurs, ils bénéficient de nombreuses garanties, qui servent à sécuriser la transaction.

Le cadre juridique de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) 

La vente en l'état futur d'achèvement ou VEFA est un mode d’acquisition d’un bien immobilier, au même titre que la vente classique ou que la vente aux enchères immobilières. Comme le précisent les articles L.261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, elle permet à une personne d’acheter un bien immobilier dont la construction n’a pas encore commencée ou achevée. 

L’acheteur commence par signer un contrat de réservation, qui lui permet de se positionner sur le bien à construire et d’en devenir le futur propriétaire. À cette étape, les parties s’entendent sur le prix d’achat du bien et sur ses caractéristiques (localisation, superficie, annexes, équipements,matériaux,etc.). L’achat se fait le plus souvent sur plan ou sur maquette, notice descriptive à l’appui.

Lorsque la construction du logement démarre, promoteur et acheteur signent le contrat de vente définitif devant un notaire. Cet acte authentique contient de nombreuses clauses et des garanties légales destinées à protéger les parties en cas de défaillance d’un des cocontractants.

Les garanties légales de la VEFA

Le contrat de VEFA doit obligatoirement comprendre un socle minimum de garanties au bénéfice de l'acheteur. Il prévoit : 

• Une garantie financière d’achèvement. Elle protège l’acheteur en cas de défaillance financière du promoteur, et lui assure que bien sera bien achevé, finitions incluses. 

• Une garantie de parfait achèvement. Elle complète la précédente garantie et permet à l’acheteur d’obtenir un bien conforme au contrat, en tout point. En cas de défaut, ou de non-conformité, le promoteur est tenu d’y remédier, à ses frais.

• Une garantie biennale, aussi appelée garantie de bon fonctionnement. Elle est valable deux ans à compter de la réception du logement. Elle couvre les dysfonctionnements éventuels des équipements livrés avec le bien.

• Une garantie décennale, qui couvre tous les dommages qui surviennent dans les 10 ans suivant la livraison du bien immobilier. 

En plus de ces garanties, l’acheteur est également protégé par une assurance dommage-ouvrages. Elle est obligatoire dans le cadre d’une Vefa, et facilite l’indemnisation de l’acheteur en cas de dommages.

Les obligations du promoteur immobilier en tant que mandataire

Le promoteur immobilier peut également agir en tant que mandataire. Dans ce cas, il intervient pour le compte d’un propriétaire foncier, et développe une opération immobilière sur un terrain ne lui appartenant pas. 

Le contrat de promotion immobilière

Le contrat de promotion immobilière fait partie des missions pouvant être confiée à un promoteur immobilier. Elle lui permet de prendre en charge la réalisation d'une opération immobilière sans avoir à se porter acquéreur du foncier. 

Cette mission fait nécessairement l’objet d’une rémunération, versée par le propriétaire au promoteur immobilier. Dans le cadre de cette mission, le promoteur accomplit toutes les démarches permettant de concrétiser le projet. Il est chargé d’obtenir le permis de construire, de coordonner les travaux, et de livrer le programme immobilier dans les délais et au prix convenus.   

Pour le propriétaire, ce contrat est avantageux car il permet d'investir dans l'immobilier et de devenir propriétaire d'un programme immobilier neuf, sans supporter les aléas liés à ce type de projet.

Les garanties incluses dans le contrat de promotion immobilière

Même si le contrat de promotion immobilière et la VEFA instaurent deux relations contractuelles bien différentes, ces conventions prévoient à peu près les mêmes garanties. 

Ainsi, le propriétaire du terrain bénéficie d’une protection renforcée, lui permettant de s’assurer que l’opération projetée sera réalisée comme prévu. Garanties biennale et décennale, achèvement de la construction au prix convenu et dans le temps imparti, toutes ces clauses sont intégrées au contrat. 

De son côté, le propriétaire s’engage à rémunérer le promoteur immobilier, et à respecter le calendrier des paiements par tranche, en fonction de l’avancée des travaux. 

Les obligations du promoteur immobilier en tant qu’acheteur

Dans certains cas, le promoteur immobilier peut aussi se porter acquéreur du foncier, afin de développer un programme neuf sur un terrain lui appartenant. Dans ce cas, le promoteur s’engage auprès des futurs acquéreurs, dans le cadre de la VEFA, mais aussi auprès du vendeur du terrain. 

Vendre à un promoteur immobilier : comment ça marche

Par certains côtés, la vente immobilière entre un promoteur et un particulier ressemble à une vente classique. Acheteur et vendeur s'entendent sur le prix de vente, et signent un contrat devant un notaire. Mais les différences sont nombreuses. 

Vendre sa maison à un promoteur immobilier prend du temps. Il s’agit en effet d’une vente longue, puisqu’il faut compter de 15 à 18 mois de délai entre la signature de la promesse de vente et la signature de l’acte authentique chez le notaire. 

Autre différence de taille : le prix de vente. Vendre une maison à un promoteur permet souvent de faire une plus-value. Pour un promoteur, la valeur de votre maison ne dépend pas de son état ou de sa superficie. Elle est directement liée à son emplacement géographique, aux qualités du terrain et au contenu du plan local d’urbanisme. Le montant de la plus-value peut être plus ou moins élevé selon le contexte financier, mais elle peut atteindre 30 % par rapport au prix du marché.

La responsabilité du promoteur envers le vendeur

Vendre à un promoteur immobilier comporte des risques, mais c’est le cas de toutes les ventes. Le promoteur ne bénéficie d'aucun régime dérogatoire, et le vendeur bénéficie des garanties légales et des mécanismes de responsabilité contractuelle prévus par le Code civil. 

Toutefois, le niveau de responsabilité du promoteur dépend des clauses incluses dans l’avant-contrat. Et il est vrai que la vente à un caractère incertain. La promesse de vente est assortie de plusieurs conditions suspensives, qui peuvent remettre en question la vente. Le promoteur doit tout mettre en œuvre pour que la vente aboutisse, mais si son permis de construire est refusé, ou s’il n’obtient pas ses financements, et qu’il est de bonne foi, il peut mettre un terme à la transaction.

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Vos Questions 

Qu’est-ce qu’un contrat de VEFA ?

La VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement est un contrat par lequel l’acheteur fait l'acquisition d’un bien immobilier avant sa construction. Le transfert de propriété est effectif le jour de la livraison du logement. 

Quelles sont les garanties incluses dans un contrat de promotion immobilière ?

Le contrat en promotion immobilière prévoit plusieurs garanties au bénéfice du propriétaire du terrain. Il comprend notamment une garantie biennale et une une garantie décennale, mais aussi des clauses qui assurent l’achèvement du programme et la livraison au prix et dans les délais convenus.

Est-ce risqué de vendre à un promoteur immobilier ?

Vendre à un promoteur comporte les mêmes risques que ceux inhérents à tous types de ventes : la vente est conditionnée à plusieurs clauses, comme l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours, ou l’obtention d’un financement. Mais ce type de vente est soumis à un plus grand nombre d’aléas et prévoit souvent des clauses complexes. Vous devez rester vigilant au moment de signer la promesse de vente.