L’étude de sol est-elle obligatoire pour vendre un terrain constructible ?

Tout comprendre sur l'étude géotechnique et ses enjeux pour les constructions neuves

L’étude géotechnique : un rapport détaillé sur l’état de votre terrain

Le retrait-gonflement des argiles (RGA) représente un risque majeur pour la sécurité des constructions neuves. En France, près de la moitié des terrains sont concernés. L’étude de sol, aussi appelée étude géotechnique, sert à analyser la composition du sol de votre parcelle. Cette étape permet de préparer au mieux l’arrivée d’une future construction et de limiter les dégâts en cas de sécheresse intense. 

Le phénomène de retrait gonflement des argiles : un risque pour les constructions

Le retrait-gonflement des argiles est un phénomène bien connu. En raison de sa porosité, l’argile se montre particulièrement sensible à l'humidité. En période de pluie, les sols argileux se gorgent d’eau et gonflent. Puis, l’argile se rétracte en séchant, et peut provoquer des dommages structurels sur les bâtiments.

Avec l’accroissement du nombre et de l’intensité de canicules, les mouvements de terrain découlant du phénomène de retrait-gonflement sont de plus en plus nombreux. Dans les territoires concernés, les constructions anciennes et celles dépourvues de fondations sont particulièrement vulnérables. 

Il est toutefois possible de compenser ce risque, en prenant les mesures adéquates lors de la construction d’une nouvelle opération immobilière. C’est justement tout l’intérêt de l’étude de sol : informer pour mieux prévenir les dommages. 

Étude G1 ou G2 : comment les différencier ?

L’étude de sol est une démarche qui consiste à analyser la composition d’un terrain, afin d’en découvrir les caractéristiques. L’objectif ? Identifier les dispositions constructives à respecter pour édifier un bâtiment solide, capable de résister aux mouvements de terrain liés au RGA. 

En réalité, il existe deux types d’étude de sol : 

• L’étude géotechnique G1, qui est une étude préalable à la vente, permettant de dégager des principes généraux de construction ;
• L’étude géotechnique G2 ou étude de sol de conception, qui intervient en phase avant-projet et qui porte plus spécifiquement sur l’opération projetée. 

L’étude de sol G1 concerne les terrains constructibles, qui ne sont pas encore bâtis. Depuis 2020, elle est obligatoire si vous souhaitez vendre votre terrain. Comme le prévoit la loi Élan, elle doit être annexée au compromis et à l’acte authentique de vente. 

L’étude de sol G2 est à réaliser lorsque vous souhaitez construire une maison ou un immeuble sur votre terrain. Si vous vous vendez un terrain nu, c’est le nouveau propriétaire qui devra s’en charger. 



Une étude géotechnique obligatoire pour vendre un terrain constructible



L’étude géotechnique G1 est donc obligatoire pour vendre un terrain constructible à un tiers. Mais tous les terrains ne sont pas concernés par cette obligation. Aucune sanction n’est prévue, mais le non-respect de cette obligation permet à l'acquéreur d’engager la responsabilité du vendeur en cas de dommages. 

Les terrains concernés par l’étude de sol obligatoire

Tous les territoires ne sont pas exposés au retrait-gonflement des argiles. Ce risque concerne un peu moins de 50 % des terrains. Et parmi les terrains exposés à ce risque, tous ne le sont pas avec le même degré d’intensité. 

L’État a cartographié le territoire, afin de répertorier les secteurs concernés par le risque de tassement différentiel. Cette carte établit un classement selon le degré d’intensité du phénomène. Il existe 4 grandes zones : 

• Le niveau zéro (zone blanche) correspond à une absence de risques ;
• Le niveau 1 (zone jaune) correspondant à une exposition faible (risque peu élevé) ;
• Le niveau 2 (zone orange), correspondant à une exposition modérée (risque moyen) ;
• Le niveau 3 (zone rouge), qui correspond à une exposition forte (risque élevé).

L’étude de sol est obligatoire pour céder un terrain constructible lorsqu’il est situé dans une zone exposée à un risque moyen ou fort. Le sud et le centre de la France sont particulièrement exposés au phénomène de retrait-gonflement des sols argileux. À l’inverse, la Bretagne et une partie du nord de la France sont situés en zone jaune. Dans ces secteurs, l’étude de sol est facultative. 

Pour savoir si votre parcelle est située dans un secteur soumis à étude de sol obligatoire, vous pouvez consulter la base de données Géorisques. Vous pouvez utiliser la carte de zonage interactive, et générer un état des risques de votre parcelle grâce à l’outil ERRIAL.

Les sanctions prévues en l’absence d’étude de sol

Si vous possédez un terrain à bâtir situé en zone orange ou rouge, la loi vous impose de réaliser une étude de sol avant la vente. Pour autant, elle ne prévoit aucune sanction spécifique si vous passez outre cette obligation. 

Dans les faits, le notaire vérifie que ce document est bien présent, et la vente ne pourra pas avoir lieu tant qu’une étude de sol n’est pas annexée au compromis et à l’acte de vente de vente. Mais si vous passez entre les mails du filet, ou si vous transmettez une étude de sol erronée, sachez que cet oubli ne sera pas sans conséquences. 

Si l’acheteur fait construire une maison sur votre terrain, et que celle-ci est endommagée par un mouvement de terrain lié au retrait-gonflement des argiles, il peut engager votre responsabilité. Vous pourrez alors être condamné à lui verser des dommages et intérêts. 

Comment obtenir une étude de sol avant la vente de votre terrain ?

En tant que vendeur, c’est à vous qu’il incombe d’obtenir une étude de sol avant la vente. Ce rapport doit être conforme aux enjeux fixés par la loi Élan. Elle doit être réalisée par un professionnel et comporter de nombreuses informations sur la nature du sol.

Nature du terrain, risque sismique, porosité : que contient vraiment une étude de sol ?

L’étude de sol contient de nombreuses informations sur les caractéristiques du sous-sol de votre propriété. Elle s'intéresse à tout ce qui est de nature à fragiliser la stabilité du sol et des constructions futures. 

La réalisation d’une étude de sol se déroule en plusieurs étapes. L’expert commence par analyser le terrain dans sa globalité (historique, études documentaires) avant de procéder à des sondages à plusieurs endroits différents. 

Les échantillons prélevés sont analysés en laboratoire afin d’évaluer : 

• La composition du sol, et notamment la teneur en argile ;
• Sa porosité ;
• L’hydrogéologie (présence et circulation d’eau dans le sol) ;
• L’existence d’anciennes cavités souterraines (naturelles ou creusées par l’homme) ;
• Une analyse de la présence de risques naturels sur le terrain (zone inondable, risque sismique, etc.).

Les résultats sont ensuite utilisés pour rédiger un rapport, contenant une liste de recommandations à respecter pour tout projet de construction.

 Le recours obligatoire à un géotechnicien

L’étude de sol complète les documents établis dans le dossier de diagnostic technique, et notamment l’état des risques et pollutions. Il s’agit donc d’un rapport technique dont l’élaboration doit être confiée à un professionnel. 

Pour l’obtenir, vous devez faire appel à un expert, comme un bureau d’étude technique, un géotechnicien indépendant. Le financement de cette étude géotechnique est entièrement à la charge du vendeur, et les tarifs pratiqués sont variables d’une région à l’autre. Comptez en moyenne 1 000 euros pour obtenir votre document.

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Vos Questions 

Qui de l’acheteur ou du vendeur doit payer l’étude de sol ?

L’étude de sol G1 doit obligatoirement être fournie par le vendeur, et mise à disposition de tous les acquéreurs potentiels. En revanche, l’étude de sol G2 doit être fournie et financée par l’acquéreur, au moment de la conception de son projet. 

Je veux vendre mon terrain, comment savoir si je suis concerné par l’étude de sol obligatoire ?

L’étude de sol obligatoire concerne les terrains situés dans une zone exposée au retrait gonflement des argiles, à un niveau d’intensité moyen à fort. Pour savoir si vous devez fournir une étude de sol à l’acquéreur, vous devez consulter la base de données Géorisques. 



Combien coûte une étude géotechnique ?

Le coût d’une étude de sol n’est pas fixe. Il n'existe pas de barème légal, et les prix ne sont pas encadrés. Les tarifs proposés par les experts dépendent de nombreux critères : la nature du sol, la région, et le type d’étude réalisée (G1 ou G2) influencent le coût de la prestation. Comptez en moyenne 1 000 euros.