Peut-on vendre une passoire thermique ?

Non, la décote appliquée aux passoires thermiques n'est pas une fatalité !

Les passoires thermiques : des logements énergivores voués à disparaître

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et résilience, les logements mal isolés, les "passoires thermiques", sont régulièrement pointés du doigt. La rénovation de ces logements, responsables d’une surconsommation d’énergie, est devenue un enjeu majeur de la lutte contre le réchauffement climatique.

Le cadre posé par la loi climat et résilience

En France, le secteur du bâtiment est responsable d’environ 27 % des émissions de CO2. L’amélioration des performances énergétiques des bâtiments est donc un point essentiel pour respecter l’Accord de Paris, et atteindre la neutralité carbone d’ici 2050.

Votée en 2021, la loi climat et résilience fait partie des grandes lois dont l’objectif est de lutter contre le réchauffement climatique. Elle comprend un volet relatif aux performances énergétiques des logements et opère une refonte importante du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Devenu opposable, le DPE évalue les performances énergétiques des logements en leur attribuant une étiquette allant de A à G, les logements classés A étant les plus économes en énergie. Le DPE doit obligatoirement être transmis aux locataires ou acquéreurs potentiels, afin de les aider à estimer leur future consommation d’énergie. 

Les mesures applicables aux passoires thermiques

L’objectif de la loi climat et résilience est clair : elle entend éradiquer les passoires thermiques, ces logements dont l’étiquette énergie se situe dans le bas du classement. Sont ainsi considérés comme des passoires thermiques les biens dont le DPE est étiqueté en F ou en G. 

La loi prévoit plusieurs pénalités, notamment : 

• Le gel des loyers, pour les logements classés F ou G, lors du renouvellement du bail ou en cas de changement de locataire ; 
• L’interdiction de location, dès 2025 pour les logements classés G et d’ici 2028 pour les logements classés F ;
• Le durcissement des mesures de façon progressive, avec une interdiction de location pour les logements classés E en 2034.

Ainsi, malgré un calendrier qui se veut progressif, la loi climat et résilience comprend des mesures radicales, qui ont des effets directs sur la vente des biens immobiliers. 

Vente d’une passoire thermique : conséquences et obligations du vendeur

Le durcissement des mesures applicables aux logements classés F et G a suscité de nombreuses interrogations parmi les propriétaires et les investisseurs. Voici ce que dit réellement la loi concernant la vente d’une passoire thermique. 

Aucune interdiction de vendre un logement classé F ou G en 2024

Si la loi climat et résilience est contraignante à l’encontre des propriétaires de biens énergivores, il n’existe aujourd’hui aucune mesure visant à interdire la vente d’une passoire thermique. Les interdictions concernent uniquement la location des logements classés F et G, et s’accompagnent d’un gel des loyers pour les biens déjà loués. Mais pour le moment, la loi française cible uniquement les propriétaires bailleurs, et non les propriétaires occupants. 

Du côté des instances européennes, cette distinction n’a pas été opérée. Ainsi, la directive Energy Performance of Building de mars 2023 s'applique à tous les propriétaires, bailleurs ou occupants. Elle prévoit une obligation de rénovation des bâtiments résidentiels à plus ou moins court terme, mais elle n’est assortie d’aucune mesure spécifique aux ventes immobilières. Pour l’heure, il est donc toujours possible de vendre une passoire thermique.

DPE et audit énergétique : deux documents essentiels pour vendre une passoire thermique

L'absence d’interdiction de vendre n’équivaut pas à une absence de contraintes. Ainsi, les propriétaires d’une passoire thermique sont soumis à plusieurs obligations. Vous devez respecter un devoir de transparence à l’égard de l’acheteur, et ne pas chercher à dissimuler les défaillances énergétiques de votre maison ou de votre appartement.

Lors de la vente, vous devez fournir différents documents entrant dans la composition du dossier de diagnostic technique. Parmi ces documents, on retrouve évidemment le DPE, qui s'impose à toutes les ventes immobilières de logement, indépendamment des performances énergétiques du bâtiment, mais pas seulement. 

Depuis le 1er juillet 2023, la vente d’une maison ou d’un immeuble comprenant plusieurs logements classés F ou G doit s’accompagner de la réalisation d’un audit énergétique. Cet outil vient compléter le DPE, en apportant des informations supplémentaires à l'acquéreur. 

L’audit énergétique permet d’orienter le futur propriétaire afin de l’aider à planifier les travaux de rénovation nécessaires pour améliorer les performances énergétiques du logement. Il contient : 

• Une évaluation de la performance énergétique du logement ;
• La liste des travaux à prévoir ;
• Le gain énergétique atteignable si les travaux sont réalisés ; 
• Les conditions d'aération et de ventilation du logement après travaux
• Le coût approximatif des travaux ;
• Les aides et subventions disponibles.

Les conséquences d’un mauvais DPE sur le prix de vente

Un mauvais DPE, c’est-à-dire un DPE F ou G, n’est pas sans conséquences sur la vente. En plus des frais à prévoir pour établir l’audit énergétique, vous devez vous préparer à revoir le prix de vente à la baisse. Selon une étude menée en 2022, le nombre de passoires thermiques à vendre a augmenté, avec des prix inférieurs au prix du marché. 

Pour l’acheteur, un DPE en F ou G envoie plusieurs messages : 

• Le logement est énergivore, et les charges à payer (électricité, gaz) seront élevées  ;
• Des travaux seront à prévoir pour améliorer le confort thermique du logement ;
• Le bien ne peut pas être utilisé pour faire de l’investissement locatif. 

Une passoire thermique a donc moins de valeur qu’un logement récent (classé A pour les logements conformes à la RE 2020), ou même qu’une maison classée en D ou en C. Elle subira forcément une décote au moment de la revente, et selon votre secteur géographique, la baisse de prix peut être significative.

Nos conseils pour vendre une passoire thermique 

Vendre une passoire thermique n’est donc pas interdit, mais vous pourrez rencontrer des difficultés à trouver des acheteurs. Il existe toutefois des solutions pour réussir à vendre votre logement dans de bonnes conditions.

Rénover le logement avant de le vendre

Pour vendre sans subir de décote, la première option est tout simplement de rénover votre logement avant la vente. Cette solution implique forcément de financer les travaux, mais vous pouvez obtenir des aides de l’État. 

Prêt à taux zéro, primes ou chèques énergie, de nombreux dispositifs existent et peuvent vous aider à rénover votre bien immobilier sans financer l’intégralité des travaux. Au moment de la vente, vous pouvez valoriser ces travaux et séduire un plus grand nombre d’acheteurs. 

Pour savoir si cette opération est financièrement rentable (ce n’est pas toujours le cas, tout dépend des travaux à réaliser), n’hésitez pas à faire des calculs prévisionnels et des comparatifs.

Vendre une passoire thermique à un promoteur immobilier 

Si vous ne souhaitez pas prendre en charge la rénovation énergétique de votre logement avant la vente, il existe une seconde option : vendre votre maison à un promoteur immobilier.

Les promoteurs, constructeurs ou aménageurs, ne s’intéressent pas aux performances énergétiques de votre bien. Ils sont surtout à la recherche de biens à fort potentiel, et de terrains leur permettant de construire une opération immobilière rentable. 

L’état de votre maison n’aura pas vraiment d’impact sur l’offre d’achat, surtout si votre logement est situé dans un secteur recherché, dans lequel le foncier est rare.

Votre maison est considérée comme une passoire thermique et vous souhaitez vendre sans décote ? 

Contactez Landup ! 

Nous vous aidons à valoriser votre patrimoine immobilier afin de vendre à un promoteur dans les meilleures conditions, et au meilleur prix ! 

Demandez votre estimation immobilière gratuite et sans engagement pour découvrir le véritable potentiel de votre maison.

Vos Questions 

Est-ce interdit de vendre une maison avec un DPE classé F ou G ?

Non, la vente d’une maison ayant un DPE classé F ou G n’est pas interdite. La vente doit néanmoins être précédée de certaines formalités : le vendeur doit réaliser un diagnostic de performance énergétique et un audit énergétique, et transmettre ces documents aux acheteurs potentiels avant la signature du compromis de vente. 

Comment réaliser un audit énergétique ?

L’audit énergétique doit être réalisé par un professionnel, par exemple un architecte, un diagnostiqueur immobilier ou un bureau d’études. Ce document technique doit être transmis à l'acquéreur afin de l’aider à planifier les travaux de rénovation du logement.

Comment financer la rénovation énergétique d’une passoire thermique ?

Les travaux de rénovation énergétique d’une passoire thermique sont éligibles à plusieurs aides financières. Vous pouvez bénéficier du dispositif MaPrimeRénov', qui prévoit notamment un bonus ""sortie de passoire thermiqu"”, de la TVA à taux réduit et de la Prime énergie. Le reste à charge peut être financé par la souscription d’un éco-prêt à taux zéro auprès d’un organisme agréé.