Peut-on vendre sa maison aux enchères ?

Les enchères immobilières, un bon moyen de faire monter les prix ?

Le principe de la vente aux enchères immobilières

La vente aux enchères est une forme de vente un peu particulière : elle se déroule en public et le prix de vente n’est pas connu à l’avance. Et si on l’associe surtout à la vente d'œuvres d’art et d’objets de collection ou aux saisies judiciaires, la vente aux enchères permet aussi de vendre des biens immobiliers. 

Le fonctionnement d’une vente aux enchères immobilières

L’enchère immobilière permet à un propriétaire de proposer son bien à plusieurs acquéreurs, afin de le céder au plus offrant. Elle sort du cadre traditionnel de la vente immobilière par ses caractéristiques spécifiques.

La vente aux enchères est une vente publique, en ce sens qu’elle est ouverte à tous les acquéreurs potentiels. Elle peut être organisée dans un tribunal judiciaire lorsqu’elle fait suite à une saisie immobilière, à la chambre départementale des notaires, ou sur internet. 

Le prix de vente n’est pas connu à l’avance, et c’est justement tout le principe des enchères : la mise en concurrence des acheteurs, afin d’obtenir une offre d’achat la plus élevée possible. La personne qui remporte les enchères est celle qui a formulé la meilleure offre au moment de l'adjudication, le fameux coup de marteau. 

La vente aux enchères doit obligatoirement être réalisée par un professionnel. Elle est traditionnellement dirigée par un commissaire-priseur, mais les enchères immobilières peuvent aussi être organisées par un notaire. L’acheteur et le vendeur paient des frais d’adjudication, dont le montant est variable.

Vente volontaire, vente judiciaire et vente en ligne : quelles différences ?

Dans l’imaginaire collectif, la vente aux enchères immobilières est une vente contrainte, qui résulte d’une saisie. En réalité, le droit français distingue deux types de ventes aux enchères : 

• Les ventes volontaires, qui sont organisées à l'initiative du vendeur ;
• Les ventes judiciaires, qui sont imposées au propriétaire par une décision de justice, et encadrées par le Code des procédure civiles.

La vente judiciaire résulte souvent d’une succession litigieuse ou du non-paiement d’un crédit immobilier, lorsque le bien a fait l’objet d’une hypothèque. Lorsque vous cessez de rembourser votre prêt immobilier, la banque peut demander la saisie du bien et sa mise aux enchères, afin de récupérer les sommes impayées.

Mais un propriétaire peut tout à fait décider de vendre sa maison aux enchères dans une démarche libre et volontaire. On parle de vente aux enchères notariales lorsqu’elle est organisée par un notaire, et de vente aux enchères domaniales lorsque le bien mis en vente appartient à l’État.

Dernière née des ventes aux enchères, la vente en ligne connaît un engouement certain auprès des acquéreurs. La raison ? Elle est plus rapide et aussi plus simple à mettre en œuvre. Les enchères sont organisées à distance, depuis une plateforme dédiée.

Les 7 étapes d’une vente aux enchères immobilières 

La vente aux enchères immobilière est une transaction très codifiée. De l’estimation immobilière à la vente en elle-même, chaque étape se déroule selon un calendrier bien précis. 

1. Estimer la valeur du bien immobilier

Comme dans toute vente, l’estimation immobilière est la première étape à respecter. Lorsque vous vendez votre maison aux enchères, vous faites nécessairement appel à un intermédiaire. C’est à lui d’estimer la valeur de votre maison, en fonction de ses caractéristiques. 

La superficie de votre maison, son état général, la surface du terrain, les possibilités d'agrandissement, et l’environnement extérieur font partie des éléments à prendre en compte pour déterminer combien les acheteurs seront prêts à dépenser pour votre maison. Une maison insalubre se vendra forcément moins cher qu’un bien en parfait état.

2. Fixer le prix de départ des enchères

Dans une vente classique, l’estimation immobilière permet de fixer le prix de vente de votre maison. Mais dans une vente aux enchères, c’est un peu différent. Ce prix de vente n’est pas connu à l’avance, et la maison sera vendue au plus offrant, après une mise en concurrence des acheteurs. Il faut néanmoins fixer le montant de la mise à prix, c’est-à-dire le prix auquel les enchères vont démarrer. Il s’agit d’une étape délicate, puisqu’elle conditionne en partie la réussite des enchères. 

Pour les acheteurs, les enchères sont une opportunité de faire une bonne affaire. Ils espèrent faire des économies, en achetant moins cher que le prix du marché. Si le prix de départ est trop élevé, vous risquez de perdre de l’intérêt aux yeux de ces acheteurs, et les enchères auront du mal à décoller.

À l’inverse, un prix d’appel trop bas est une vraie prise de risque. Si cette technique peut attirer un grand nombre d’acheteurs et créer une concurrence intense qui renforcera l’attractivité de votre maison, vous pouvez aussi être déçu de l’enchère finale, qui n’atteindra pas le montant espéré.

Pour que les enchères ne pénalisent pas le vendeur, il est possible (et même fortement recommandé !) de fixer un prix de réserve. Il s’agit du prix en dessous duquel vous refusez de vendre votre maison. S’il n’est pas atteint, la vente n’a pas lieu. Il n’est pas communiqué aux acheteurs avant la vente, pour ne pas fausser les enchères.

3. La publication de l’annonce immobilière 

Lorsque le notaire aura une idée précise de la valeur de votre maison, il pourra rédiger le cahier des charges de la vente, et publier une annonce immobilière. C’est une étape nécessaire pour attirer un maximum d’enchérisseurs. Rappelez-vous : la mise en concurrence et l'émulation de la vente peuvent faire grimper les prix au-delà de vos espérances. 

Les annonces des enchères immobilières sont publiées sur des sites spécialisés, plusieurs semaines avant la vente. 

4. Les visites

Même si les enchères sortent du cadre traditionnel de la vente, une étape ne varie jamais : l’organisation des visites. Le bien doit être accessible aux acheteurs avant le jour J. De cette façon, ils pourront s’imprégner des lieux et se faire une idée plus précise des caractéristiques et du potentiel de votre maison.

Ces visites se déroulent en principe à date fixe, selon un calendrier établi à l’avance avec la personne chargée de la vente. 

5. L’inscription des enchérisseurs

Même si les enchères sont publiques, l’accès à la vente est réservé aux personnes préalablement inscrites. Cette étape permet de faire le tri entre les curieux et les personnes réellement prêtes à investir.

Lors de l'inscription, le notaire vérifie également la solvabilité des enchérisseurs. Une précaution d’autant plus indispensable que la vente n’est assortie d’aucune condition suspensive. 

En principe l’inscription à la vente aux enchères est conditionnée au versement d’un chèque de consignation, dont le montant correspond à 10 à 20 % de la valeur du bien.

6. Le jour des enchères

Le jour des enchères, les acheteurs se réunissent dans la salle des ventes ou se connectent sur la plateforme d'enchères en ligne. En tant que vendeur, vous n’interagissez pas directement avec les enchérisseurs. Votre présence n’est pas indispensable, vous être représenté par le notaire, c’est lui qui dirige la vente. 

Tant que l’enchère est ouverte, chacun peut émettre une offre, dont le montant doit nécessairement être supérieur à l’offre précédente. L’enchère retenue est celle qui est la plus élevée lorsque le notaire prononce l’adjudication. 

7. L’après-vente 

À l’issue des enchères, la vente est en principe définitive. Toutefois, les autres enchérisseurs ont la possibilité de déposer une offre d’achat supérieure dans les 10 jours suivant la vente. Pour être acceptée, cette surenchère doit être 10 % plus élevée que l’offre ayant remporté les enchères.

En l’absence de surenchère dans les 10 jours, la vente est définitive et l’acheteur doit payer l’intégralité du prix de vente sans délai. 

Pourquoi vendre sa maison aux enchères ?

Vendre sa maison aux enchères n’a rien d’une idée farfelue. Si les ventes judiciaires sont le cauchemar des propriétaires, les ventes aux enchères notariales apportent leur lot d’avantages. Attention toutefois à ne pas oublier que, comme toutes les transactions, les ventes aux enchères comportent aussi quelques inconvénients. 

Les avantages des ventes aux enchères immobilières 

Le principal atout des ventes aux enchères immobilières, c’est qu’elles fonctionnent grâce à une mise en concurrence directe des enchérisseurs. Cette concurrence existe bien dans une vente traditionnelle, mais elle est indirecte. L’acheteur souhaite vendre sa maison au prix fixé lors de l'estimation immobilière. 

Avec une vente aux enchères, l’estimation de départ peut tout à fait être dépassée. La concurrence directe et la progression rapide des enchères rendent les biens d’autant plus désirables. Il y a fort à parier que les acheteurs se prendront au jeu et qu’ils seront prêts à payer le prix fort si le bien en vaut la peine. Ce type de vente convient tout particulièrement aux biens d’exception, dont les caractéristiques sont en mesure de susciter l'engouement des acquéreurs potentiels. 

Les enchères immobilières peuvent aussi vous aider à vendre plus rapidement. La date de la vente est connue à l’avance, et elle fait l’objet de mesures de publicité en amont. Les acheteurs peuvent donc prendre connaissance de toutes les informations nécessaires avant les enchères. Leur solvabilité est en principe toujours vérifiée en amont. Le jour J, ils sont prêts à passer à l’action et à acheter. 

Dernier avantage : l’adjudication est une vente ferme. Elle n’est soumise à aucune condition suspensive et l’acheteur ne dispose d’aucun délai de rétractation. 

Les inconvénients d’une vente aux enchères pour le propriétaire



Lors d’une vente aux enchères, une incertitude demeure jusqu’à l’adjudication : le prix de vente de votre maison. Si les acquéreurs potentiels enchérissent peu, le prix de vente espéré peut ne pas être atteint. 

Pour prendre le moins de risques possible, la mise à prix de départ doit être correctement évaluée. Elle ne doit être ni trop basse, afin de ne pas léser le vendeur, ni trop haute, pour ne pas décourager les acheteurs. 

Autre inconvénient : le montant des honoraires. Les ventes aux enchères immobilières requièrent l’intervention d’un intermédiaire. Elles donnent donc lieu au paiement d’une commission, supportée par l’acheteur et par le vendeur. Les frais d’adjudication peuvent être élevés (8 à 10 % du prix de vente). 

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Vos Questions 

Puis-je vendre librement ma maison aux enchères ? 

Oui, en tant que propriétaire, vous êtes libre de vendre votre maison aux enchères. Les enchères immobilières peuvent concerner tous types de biens immobiliers. Elles font partie des nombreuses ventes possibles, au même titre que la vente de particulier à particulier, la vente en agence immobilière, ou la vente à un promoteur immobilier.

Qu’est qu’une vente à la bougie ?

La vente à la bougie est une forme de vente aux enchères privilégiée par les notaires. Le jour de la vente, le notaire allume deux bougies dont la combustion progressive rythme la vente. Lorsque les bougies se sont totalement consumées, la vente est attribuée à l’enchère la plus élevée.

Suis-je obligé de fixer un prix de réserve ?



Non, le prix de réserve est facultatif lors d’une vente aux enchères. Toutefois, il s’agit d’une mesure fortement conseillée, puisqu’elle permet au vendeur de ne pas vendre si les enchères sont trop basses et qu’elles n’atteignent pas un certain montant fixé à l’avance avec le notaire.