Promesse unilatérale ou synallagmatique de vente : laquelle choisir pour vendre à un promoteur ?

La promesse unilatérale de vente : une option d'achat  pour le promoteur

Vous envisagez de vendre votre propriété à un promoteur immobilier ? La promesse unilatérale de vente sert à préparer la vente définitive. Elle engage surtout le vendeur, et offre une plus grande liberté à l’acheteur. C’est le choix proposé par les promoteurs immobiliers dans 95 % des cas, et parfois, il s’agit même d’une condition non négociable pour finaliser l’accord.

Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?

La promesse de vente est un acte juridique par lequel acheteur et vendeur s’entendent sur les termes de la vente. C’est une étape facultative (mais fortement conseillée !), qui permet de préparer la vente, pour que tout se déroule dans les meilleures conditions. Elle court pendant que l’acheteur cherche à obtenir ses financements, ou qu’il obtient son permis de construire.

Il en existe deux sortes, définies à l’article 1106 du Code civil : 

• La promesse unilatérale de vente ;
• La promesse synallagmatique de vente.

Dans les deux cas de figure, le vendeur s’engage à céder son bien au prix et aux conditions convenus. Mais seule la promesse synallagmatique engage l’acheteur. La promesse unilatérale lui confère la possibilité d’acheter ou de ne pas acheter. Il est en quelque sorte titulaire d’une option, qu’il peut lever ou non.

Quelles sont les conséquences de la promesse unilatérale de vente ?

Comme son nom l’indique, la promesse unilatérale de vente est un engagement à sens unique. Pour faire simple et sans rentrer dans des considérations juridiques complexes, la promesse de vente oblige le vendeur à vendre, mais n’oblige pas l’acheteur à acheter. Cela peut paraître étrange, voire largement désavantageux pour le vendeur, mais ce n’est pas forcément vrai.

Dans le cadre de cette promesse, le vendeur s’oblige à ne pas consentir de droits sur son terrain tout au long de sa durée. Autrement dit, vous ne pouvez plus ni renoncer à vendre ni choisir un autre acheteur. Pour vous, cet accord est un engagement ferme. 

Quant à l’acheteur, il peut finalement décider à la toute fin de ne pas acheter le terrain ou la maison, même si toutes les conditions suspensives sont levées. Mais dans ce cas précis, l’acheteur doit dédommager le vendeur pour le temps perdu, en lui versant une indemnité d’immobilisation. 

La promesse synallagmatique de vente : un engagement mutuel

La promesse synallagmatique de vente repose sur un engagement mutuel entre l’acheteur et le vendeur. Les deux parties sont tenues de respecter leurs obligations, et ne peuvent pas renoncer à la vente sans une raison valable. 

Qu’est-ce qu’une promesse synallagmatique de vente ? 

La promesse synallagmatique de vente correspond à l’avant-contrat signé entre le vendeur du terrain ou de la maison, et son acheteur. Il fixe les termes de la vente, sur la base des négociations effectuées entre les parties. 

La promesse synallagmatique de vente est facultative, mais elle est presque incontournable lors d’une vente immobilière entre particuliers. C’est le fameux compromis de vente. 

Ce contrat peut être signé devant le notaire ou sous seing privé. Si l’acheteur est une personne morale, ou si la durée de validité du compromis de vente dépasse 18 mois, la présence du notaire est obligatoire. 

Quelles sont les conséquences de la promesse synallagmatique de vente ?

La promesse synallagmatique de vente a une valeur juridique très forte, assimilable à un engagement définitif du vendeur et de l’acheteur. Elle repose sur le fait que si toutes les conditions suspensives sont levées, la vente est réputée acquise et l’acheteur ne peut pas se désister. 

Dans le cadre d’une vente entre particuliers, le compromis est souvent préféré à l’engagement unilatéral, car il rassure le vendeur sur le sérieux de l’acheteur. Mais les promoteurs sont très frileux quand il s’agit de signer ce type de document. Et cela s’explique par les nombreuses contraintes professionnelles liées à la promotion immobilière.

Promesse unilatérale ou compromis : quelle option pour vendre à un promoteur ?

La plupart des promoteurs immobiliers refusent de signer des compromis de vente. Alors, même si cela peut paraître contre-intuitif, pour réussir à vendre votre terrain à un opérateur immobilier, il est préférable de se tourner directement vers un engagement unilatéral. 

Pourquoi les promoteurs immobiliers refusent de signer un compromis de vente ?

Vous êtes en train de négocier avec un promoteur immobilier ou un constructeur, et ce dernier refuse catégoriquement de signer un compromis de vente ? Si cela vous surprend, sachez que c’est en réalité très courant. Et cela peut même facilement se comprendre. 

Les promoteurs sont soumis à de nombreuses contraintes et à des délais très longs lorsqu’ils montent les opérations immobilières. Quand vous signez une promesse de vente, quelle que soit sa nature, il se passe environ 15 à 20 mois entre le moment de la négociation et de la levée de toutes les conditions suspensives. 

De fait, le prix de vente a été fixé dès le départ sur la base d’un projet qui commencera à se concrétiser presque 2 ans plus tard. Si le marché de l’immobilier change complètement de paradigme, il vaut mieux pouvoir annuler l’opération que de construire un programme immobilier à perte, et de mettre en péril l’entreprise.

La promesse unilatérale de vente : l’option la plus simple pour vendre à un promoteur 

Chez Landup, nous conseillons presque toujours aux propriétaires de signer une promesse unilatérale de vente plutôt qu’un compromis de vente.

Contrairement aux apparences, le compromis n’est pas forcément moins risqué. Si vous signez un compromis de vente, vous n’êtes plus propriétaire de votre bien, même si vous n’avez pas encore perçu le fruit de la vente. Si à la fin de toutes les échéances et de la levée des conditions suspensives, le promoteur ne souhaite plus acheter, il ne peut pas renoncer. Cela peut occasionner un contentieux pour faire constater la vente. 

Pendant toute la durée de la procédure, vous ne pouvez pas récupérer votre bien. La résolution du litige peut durer plusieurs années, pendant lesquelles vous n’êtes plus propriétaire d’un bien que vous avez vendu, mais dont vous n’avez pas reçu le paiement. 

À l’inverse, si vous avez signé une promesse unilatérale de vente et que le promoteur ne tient pas ses engagements, le simple non-respect de l’échéance pour lever l’option d’achat suffit à annuler votre engagement. Vous retrouverez la pleine propriété de votre bien et vous êtes totalement libre de le remettre en vente.

Comment se protéger en cas de désistement du promoteur ?

En signant un engagement unilatéral, vous vous sentez peut-être davantage exposé qu’en signant un compromis. Pourtant, il existe des clauses qui permettent de vous protéger en cas de refus du promoteur de lever l’option d’achat. 

Ainsi, votre contrat peut prévoir le versement d’une indemnité d’immobilisation. Ce mécanisme permet de dédommager le vendeur, en cas de rétractation du promoteur. Il ne s’agit pas d’une clause obligatoire, mais il est fortement conseillé de la négocier avec le promoteur immobilier avant de signer la promesse de vente. 

L’indemnité d’immobilisation n’est valable que si la vente échoue sans motif contractuel, c'est-à-dire lorsque les conditions suspensives ont été levées. Un refus de permis de construire étant une condition suspensive incontournable, cela ne peut pas déclencher le versement de l’indemnité. 

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Nous vous accompagnons à chaque étape du projet, afin de sécuriser la vente et de vous aider à vendre dans les meilleures conditions et au meilleur prix.

Vos Questions 

Quelle est la différence entre la promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique de vente ?

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le vendeur s’engage à céder son bien à l’acheteur, en lui conférant une option d’achat. Le vendeur demeure libre de lever cette option ou d’y renoncer. La promesse synallagmatique de vente repose sur un engagement mutuel entre les deux parties. L’acheteur est tenu de vendre, et le vendeur doit acheter si toutes les conditions suspensives de vente sont effectivement levées.

J’ai signé une promesse unilatérale de vente, et le promoteur ne veut plus acheter mon bien, vais-je percevoir une indemnité ?

Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, le vendeur peut percevoir une compensation financière si l’acheteur renonce à lever l’option d’achat. Toutefois, il y a plusieurs conditions : le contrat doit prévoir le versement d’une indemnité d’immobilisation, et le vendeur doit renoncer à la vente sans motif contractuel, c’est-à-dire que les conditions suspensives de vente sont toutes levées.

Le promoteur immobilier peut-il refuser de signer un compromis de vente ?

Oui, le promoteur immobilier peut refuser de signer un compromis de vente. Mais cela ne signifie pas qu’il refuse de signer un avant-contrat. La plupart du temps, les promoteurs préfèrent opter pour la promesse unilatérale de vente. Cette seconde option vous protège en cas de renonciation du promoteur sans motif contractuel. Elle vous permet également de remettre rapidement votre bien en vente au terme du contrat.