Accepter la renégociation avec un promoteur : bonne ou mauvaise idée ?

Pourquoi les promoteurs négocient une promesse déjà signée ?

La promesse unilatérale de vente est un contrat qui lie le propriétaire du terrain et le promoteur immobilier qu’il a choisi. Mais comme n’importe quel contrat, il peut être renégocié.

En général, la remise en cause de l'accord initial se fait à l'initiative du promoteur. C’est même presque toujours le cas. Pourquoi ? Simplement, car l'ensemble des conditions de la promesse relèvent de la responsabilité du promoteur (respect des conditions, urbanisme, délais, permis de construire, etc.). 

Il est important de garder à l'esprit qu'un promoteur qui souhaite renégocier a toujours l’intention d’acheter votre terrain. Rappelez-vous, la promesse unilatérale de vente correspond à un engagement du propriétaire de vendre son terrain à l’opérateur immobilier de son choix. Le promoteur, lui, n’est pas obligé de lever l’option d’achat, et il peut renoncer à acheter votre terrain.

S’il vous contacte pour renégocier, c’est justement qu’il ne veut pas renoncer au projet, mais qu’il a besoin de revoir les termes du contrat. Le sujet n'est donc pas la promesse de vente en elle-même, mais ses conditions d’exécution, et les difficultés rencontrées par le promoteur pour mettre en œuvre son projet.

La survie du projet dépend probablement en grande partie de cette renégociation du prix ou des délais de vente. Alors avant de vous braquer, écoutez les arguments du promoteur et évaluez la situation en gardant la tête froide.

La qualité de votre relation avec le promoteur : un critère essentiel

Avant même de commencer à renégocier, vous devez vous interroger sur la qualité de votre relation avec le promoteur immobilier que vous avez choisi. 

Pourquoi avez-vous choisi ce promoteur immobilier plutôt qu’un autre ?

Pour savoir quelle attitude adopter, repensez à la façon dont se sont déroulées les premières discussions autour du projet et du prix d'achat de votre terrain. Est-ce que le promoteur vous a fourni des informations de qualité ? 

N’hésitez pas à comparer ces échanges avec ceux que vous avez pu avoir avectous les autres acquéreurs potentiels. Repensez aux raisons qui vous ont poussé à choisir ce promoteur plutôt qu’un autre ? Son offre d’achat était plus élevée ? Son projet était plus intéressant ? Il vous semblait plus fiable ou compétent ? Sa société de promotion immobilière vous semblait plus solide, financièrement parlant ? 

Si vous vous êtes engagé avec un promoteur, alors même que son projet ne semblait pas vraiment cohérent, ou en faisant du prix d'achat votre seul critère de décision, vous avez fait un pari risqué. Dans ce cas, la renégociation n’est pas surprenante. 

Le manque de communication : un mauvais signal 

Tout au long de la vente, il y a un critère essentiel à prendre en compte : la communication. Il va s’écouler de nombreux mois avant la vente définitive, et la réussite de l’opération dépend en partie des compétences du promoteur. La transparence est donc primordiale. 

Cette renégociation vous fait douter de la qualité de votre relation avec le promoteur ? Voici quelques signes qui peuvent vous alerter et vous indiquer que renégocier n’est peut-être pas la bonne solution : 

• Son projet immobilier était incohérent par rapport aux autres ;
• Il manque de pédagogie et ne veut pas forcément vous informer sur l’évolution du projet ;
• Il élude les problèmes et vous tient à distance. 

En d’autres termes, si vous avez toujours eu des échanges clairs et transparents avec le promoteur, vous pouvez tenter une renégociation. Mais si votre relation s’est dégradée dès que vous avez signé la promesse de vente, c'est peut être l’occasion de sortir de votre engagement et de vous rapprocher d'un promoteur dont l'approche était plus satisfaisante.

La renégociation des délais  : prolonger la promesse pour mieux vendre

La renégociation des délais de la promesse de vente est un grand classique. Elle est souvent moins difficile à accepter pour les propriétaires qu'une baisse du prix de vente. À ce stade, il est de toute façon déjà admis que la vente sera longue, voire très longue. Mais vous devez comprendre pourquoi le promoteur souhaite repousser la vente, et comment il en est arrivé là.

Situation n°1 : le permis de construire n’a pas été déposé dans les temps

La réussite du projet passe par l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours. Il s’agit d’ailleurs d’une des principales conditions suspensives pour que la vente aboutisse. 

Dans cette situation, le promoteur n’a pas réussi à déposer son permis de construire dans le délai qu’il s’était fixé au départ. Il a pris du retard par rapport à son planning initial, et il sait déjà qu’il va dépasser la durée de la promesse de vente. 

Pour savoir s’il faut accepter de renégocier ou pas, vous devez comprendre l’origine de ce retard. Il y a souvent deux raisons à cela : 

• Le promoteur a accepté des délais trop faibles au moment de signer la promesse de vente, sans doute pour se démarquer des autres promoteurs. 

• Les négociations avec la mairie traînent en longueur, et le promoteur est toujours bloqué au stade de l’avant-projet. Ce n’est pas vraiment bon signe, et cela doit vous inciter à la prudence.

Situation n°2 : l’instruction du permis de construire est plus lente que prévue

Le délai d'obtention d’un permis de construire est fixé par le Code de l’urbanisme. Normalement, il s’agit d’un délai ferme, calculé en fonction de la nature du projet et de son emplacement géographique. Les délais les plus fréquents sont de : 

• Trois mois pour un permis portant sur la construction d’un immeuble de logements ;

• Quatre mois si le terrain est situé en périmètre des monuments historiques ou en site protégé ;

• Cinq mois si l’opération comprend un ou plusieurs établissements recevant du public (ERP), comme une crèche, des commerces ou un cabinet médical. 

Normalement, la mairie ne peut pas dépasser le délai prévu par la Code de l’urbanisme. Mais le service instructeur a la possibilité de demander des pièces complémentaires et de suspendre le délai d’obtention du permis pour trois mois. 

Si cet aléa n'a pas été anticipé par le promoteur dans la promesse de vente, il faut signer un avenant. Dans ce cas de figure, n'ayez aucun problème à le signer. 

Situation n°3 : le permis de construire fait l’objet d’un recours contentieux

Le recours des tiers est la principale raison qui pousse les promoteurs à renégocier la durée de validité de la promesse de vente. Généralement une prorogation automatique est prévue pour que le promoteur puisse gérer à minima la survenance d'un recours gracieux contre son permis. 

Notre conseil ? Donner du temps au promoteur, sans en donner trop, quitte à le faire plusieurs fois. Cela évite de s'embarquer dans des délais trop longs. Rassurez quand même le promoteur sur le fait que vous souhaitez que le projet aille au bout.



La renégociation du prix de vente : un sujet sensible pour le vendeur

Pour le vendeur comme pour le promoteur, négocier le prix de vente du terrain est déjà compliqué au moment de la signature de la promesse. Le renégocier quelques mois après la signature est encore plus délicat. Malheureusement cette renégociation du prix intervient bien trop régulièrement, et souvent pour des raisons qui auraient pu être évitées en amont.

Situation n°1 : Un prix d’achat surévalué et irréaliste

Cette première situation est bien trop fréquente. Le promoteur renégocie tout simplement, car l’offre d’achat formulée au départ par le promoteur était bien trop élevée par rapport à la valeur réelle de votre maison ou de votre terrain. 

Cela implique que vous avez choisi de vous engager avec le promoteur qui vous faisait la meilleure offre, alors même si elle était étonnamment bien plus élevée que les offres des autres promoteurs. 

Si c'est le cas, il n’est pas surprenant que le promoteur vous demande une renégociation pour baisser le prix de vente. L’offre de départ était très probablement volontairement trop élevée, pour vous poussez à signer et pour écarter la concurrence.  À vous de voir si vous acceptez de renégocier ou si cette manœuvre vous incite à faire affaire avec un promoteur plus transparent.

Situation n°2 : le projet de départ est remis en cause par la mairie

Lors de la phase de négociation avec la mairie, il arrive souvent que le programme envisagé par le promoteur immobilier soit remis en cause. Cela peut-être dans des proportions mineures (couleurs, garde-corps...) ou dans des proportions bien plus impactantes (perte d'un étage par exemple). 

Comme le budget de l'opération et donc le prix dévolu à l'achat du foncier dépendent du programme à construire, une trop forte dégradation imposée par la mairie amènera sans aucun doute le promoteur immobilier à vouloir négocier de nouveau son offre. 

Dans ce cas, il faut considérer que le promoteur est perdant, lui aussi. Mais attention si la nouvelle négociation vous amène à des prix inférieurs à d'autres propositions antérieures équivalentes !

Situation n°3 : le contexte économique s’est dégradé

Ce type de renégociation peut intervenir à n'importe quel moment. C'est peut-être la plus facile à entendre pour le propriétaire, parce que cette dégradation sera forcément vérifiable par un travail de recherche spécifique sur le marché de l'immobilier ou tout simplement par l'actualité.

A l'instant où ces lignes sont écrites, le contexte se dégrade d'ailleurs fortement. De nombreuses opérations de logements sont remises en cause de façon objective et légitime.

Finalement, faut-il renégocier ou renoncer à la vente ?

Il est évidemment douloureux et anxiogène de devoir négocier de nouveau avec le promoteur immobilier.

Pour pouvoir admettre la possibilité de revenir sur le contenu de la promesse de vente, il faut contextualiser l'ensemble des discussions et des événements, mais aussi le timing du promoteur.

Vous devez analyser la situation au cas par cas, et prendre en compte l’ampleur de la négociation demandée. Le prix est une chose impactante pour le vendeur, qui demande forcément une réflexion intense. Prolonger la promesse d’un mois ou deux l’est beaucoup moins. 

Il est important de vous rappeler pourquoi vous avez choisi cet opérateur plutôt qu'un autre. Si vous doutiez dès le départ de votre choix, c'est peut-être parce que vous aviez raison. Dans ce cas, il vaut peut-être mieux repartir à zéro avec un autre promoteur.

Enfin n'hésitez pas à solliciter votre notaire ou un conseil compétent et indépendant, comme Landup ! Nous vous apportons un éclairage juridique, mais nous vous aidons à vendre votre terrain ou votre maison à un promoteur dans les meilleures conditions. 

Vos Questions 

Le promoteur immobilier peut-il négocier une promesse de vente déja signée ?

Oui, le promoteur immobilier peut tenter de renégocier la promesse de vente signée avec le vendeur. Mais il ne peut pas l’imposer. Si les négociations échouent, la promesse initiale ne tient plus et les parties doivent renoncer au projet.

Combien de fois peut-on renégocier une promesse de vente ?

Le promoteur immobilier et le vendeur peuvent modifier la promesse de vente initiale autant de fois qu’ils le souhaitent, et ce pendant toute la durée d’engagement prévue au contrat. Chaque modification doit faire l’objet d’un avenant, signé par les deux parties.

Puis-je refuser de baisser le prix de vente convenu avec le promoteur ?

Oui, en tant que vendeur, vous n'êtes pas tenu d’accepter une baisse de prix par rapport au prix de vente initial. Si vous ne parvenez pas à trouver un accord avec le promoteur, il peut renoncer à lever son option d’achat. Vous pourrez alors remettre le terrain en vente.