Quel est le rôle du maire dans les projets d'urbanisme ?

Tout comprendre sur le rôle de la mairie dans les projets immobiliers

Les pouvoirs du maire en matière d’urbanisme

En France, l’urbanisme est une compétence attribuée aux collectivités territoriales. Si des lois énoncent les grands principes nationaux d’aménagement du territoire, il revient aux élus locaux d’élaborer les règles de construction applicables sur leur territoire. Leur principal outil : le plan local d’urbanisme.

L’urbanisme, une compétence clé de la commune

Le maire et son conseil municipal jouent un rôle central en matière d’urbanisme. Ils participent à l’essor de nouveaux projets immobiliers, dans le respect de l’intérêt général. Les élus locaux disposent ainsi de plusieurs leviers d’actions pour maîtriser le développement de la ville. 

Les pouvoirs du maire en matière d’urbanisme sont variés : 

• Il instruit les demandes d’autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable de travaux, permis de démolir et permis d’aménager) ;
• Il participe à l’élaboration du plan local d’urbanisme (PLU) ;
• Il dispose d’un droit de préemption, qui lui permet d’acheter des terrains pour réaliser des opérations d’aménagement ou des projets immobiliers dans l’intérêt de la commune.
• Il crée des zones d’aménagement concerté (ZAC), afin de préparer l’urbanisation de nouveaux secteurs de la commune.
• Il contrôle la conformité des travaux effectués sur délivrance d’une autorisation d’urbanisme ;
• Il dispose d’un pouvoir de police pour constater les infractions au Code de l’urbanisme (constructions illicites, réalisées sans autorisation ou en méconnaissance d’une autorisation accordée). 

Le plan local d’urbanisme : l’outil de référence pour les projets immobiliers

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur en mars 2014, et de la loi NOTRe en août 2015, certaines compétences en matière d'urbanisme sont transférées à l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI), de plein droit ou sur décision du conseil municipal. 

Ainsi, les plans locaux d’urbanisme sont désormais élaborés par l’EPCI (métropole, communauté urbaine, communauté de communes, etc.), soit à l’échelle d’un territoire regroupant plusieurs communes.

Même si le maire et son conseil municipal ne peuvent plus réviser le PLU de façon autonome, ils restent néanmoins pleinement impliqués dans le processus. De fait, ils conservent une certaine liberté pour planifier l’aménagement et le développement urbain sur le territoire communal.

Le PLU est un outil de planification, qui permet d’anticiper l’évolution d’un territoire à moyen ou long terme. Il comprend : 



• Un rapport de présentation ;
• Un projet d’aménagement et de développement (PADD) ;
• Un règlement ;
• Des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) ;
• Des annexes écrites et graphiques.

Il s’agit d’un outil de référence pour tous les projets immobiliers de construction, d’aménagement ou de rénovation. Il est toujours consultable au service urbanisme de la mairie, et parfois en ligne, sur le site internet de la ville. Il est également publié sur le géoportail de l’urbanisme.

L’instruction d’une demande de permis de construire : comment ça marche ?

L’instruction des autorisations d’urbanisme est une des compétences phares des maires, compétence à laquelle ils sont d’ailleurs très attachés. En dehors des territoires ruraux, l’instruction est rarement transférée à l’EPCI. Et pour cause : cela leur donne un droit de regard sur tous les projets immobiliers à venir.

Vérifier la conformité des projets immobiliers au plan local d’urbanisme

L’instruction d’une demande de permis de construire sert avant tout à vérifier que le projet immobilier est bien conforme au plan local d’urbanisme. Tous les usagers sont concernés par cette procédure : établissements publics, commerçants, particuliers et promoteurs immobiliers doivent forcément déposer une demande d’autorisation d’urbanisme avant de faire des travaux.

Le règlement du PLU fixe, pour chaque zone, un ensemble de mesures que vous devez obligatoirement respecter. La hauteur des constructions, mais aussi leur implantation, leur emprise au sol ou leur aspect architectural sont précisés, sans possibilité d’y déroger. En consultant le PLU de votre ville, vous constaterez rapidement qu'il est logiquement plus facile de construire en zone urbaine qu'en zone agricole ou en zone naturelle.

La phase d’instruction permet également de vérifier que le projet respecte les éventuelles réglementations annexes. Si vous construisez dans une zone inondable ou à proximité d’un site industriel, des mesures spécifiques peuvent s’appliquer. 

La procédure d’instruction d’une autorisation d’urbanisme

L’instruction d’une demande de permis de construire se décompose en plusieurs étapes. Vous devez préparer un dossier, composé de nombreux documents, comme un plan de masse, un document d’insertion graphique ou une notice descriptive. 

Ce dossier doit être transmis à la mairie, qui dispose d’un délai d’instruction fixé par le Code de l’urbanisme. Il s’agit d’une phase plus ou moins longue, en fonction de la nature de votre projet et de votre secteur géographique. Pour les particuliers qui construisent ou rénovent leur logement, le délai moyen d’obtention d’un permis de construire est de 2 à 3 mois si le dossier est complet. 

Mais pour un promoteur immobilier, le délai est bien plus long ! Comptez minimum 3 mois, 4 en cas de majoration (périmètre de protection d’un moment historique, espace protégé, etc.), voire 5 mois pour un programme mixte, incluant des logements et des locaux professionnels (bureaux, commerces ou autres). 

Si le dossier n'est pas complet au moment du dépôt, le service urbanisme peut suspendre le délai d'instruction pour trois mois. Les pièces à joindre à une demande de permis de construire sont limitativement énumérées par le Code de l'urbanisme. Cela signifie que la ville ne peut pas vous réclamer de documents qui ne sont pas expressément prévus par la réglementation. Ou si elle le fait, cela n'aura pas d'impact sur le délai d'instruction du dossier.

Comment se déroulent les négociations avec la mairie pour un projet immobilier ?

En théorie, la mairie n’intervient pas dans les projets immobiliers privés. Le service urbanisme vérifie la faisabilité réglementaire du projet, mais il ne se prononce pas sur son opportunité. Enfin, en théorie… Car en pratique, de nombreux élus vont bien au-delà, notamment lorsque le projet est porté par un promoteur immobilier. 

La mairie et les promoteurs immobiliers : une relation complexe

Le maire et les promoteurs immobiliers entretiennent une relation complexe. D’un côté, le maire est le garant de l’intérêt général. Il se doit d’offrir à ses habitants un cadre de vie agréable, qui répond à leurs besoins en termes de logements, de services publics, d’équipements et de commerces. 

De l’autre, le promoteur immobilier est un opérateur privé, dont le but est de développer des programmes de qualité, afin d’engranger des bénéfices et ainsi faire vivre son entreprise. 

Lorsque les négociations sur un projet démarrent, chacun défend ses intérêts : les élus ont tendance à mettre de côté les enjeux financiers de l’opération pour inciter le promoteur à construire des programmes haut de gamme, moins denses, mais aussi moins rentables. De son côté, le promoteur cherche toujours à équilibrer son bilan financier afin de se dégager une marge confortable, parfois au détriment de la qualité du projet. 

Mais ces intérêts ne sont pas forcément inconciliables. Si le maire et le promoteur immobilier s’opposent parfois, ils se trouvent surtout dans une position d’interdépendance. Chacun a besoin de l’autre pour avancer.

L’avant-projet, une étape cruciale 

Pour n’importe quel projet immobilier, il est toujours pertinent de contacter la mairie en amont du dépôt de la demande officielle, afin de présenter son projet au service urbanisme. Cela vous permet de vérifier certains points réglementaires, afin d'éviter un refus de permis de construire.

Les particuliers font souvent l’impasse sur cette étape, mais pas les promoteurs ! En bons professionnels de l’immobilier, ces derniers savent parfaitement qu’une grosse partie des négociations sont menées lors de la phase d’avant-projet. Par ailleurs, il est toujours plus simple de faire évoluer un projet à ce stade, qu’après plusieurs mois d’instruction.

Cette phase de dialogue peut-être plus ou moins longue selon les cas, et il n’est pas rare qu’elle s’étale sur plusieurs mois. Si vous vendez votre terrain à un promoteur, vous savez désormais pourquoi le délai entre la signature de la promesse de vente et la vente définitive est si long ! 



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Vos Questions 

Le maire peut-il intervenir dans les projets immobiliers privés ?

Le maire joue un rôle important dans la réalisation des projets immobiliers privés. Il est garant du respect du plan local d’urbanisme et il instruit les demandes d’autorisations d’urbanisme. Son action reste toutefois limitée, et il ne peut légalement pas s’opposer à un projet conforme aux règles d’urbanisme en vigueur.

Comment contester un refus de permis de construire ?

Vous pouvez contester un refus de permis de construire en déposant un recours gracieux à la mairie, dans les deux mois suivant la date de réception de l’arrêté de refus. En cas de rejet de votre demande, vous avez la possibilité de former un recours contentieux auprès du tribunal administratif. Si vous le souhaitez, vous pouvez déposer directement un recours contentieux.

Les chartes de qualité et les cahiers de recommandations architecturales sont-ils opposables ?

Non, les chartes de qualité et les cahiers de recommandations architecturales ne sont pas opposables aux tiers. Ils ne font pas partie du PLU et n’ont qu’une portée informative. Ils servent de repères pour accompagner les porteurs de projet, mais ne peuvent pas être utilisés pour refuser une demande de permis de construire.