Terrain constructible devenu non constructible : quels sont vos droits ?

Une modification du PLU a rendu votre terrain non constructible ?

Voici ce que vous pouvez faire !

Comment un terrain constructible devient-il inconstructible ?

Le changement de statut d’un terrain est une situation relativement courante. Un terrain constructible peut devenir non constructible à la suite d’une modification du PLU. Cette décision est prise dans l’intérêt général, mais elle est plutôt difficile à accepter pour le propriétaire du terrain concerné.

Les caractéristiques d’un terrain constructible 

Un terrain est dit constructible lorsqu’il est techniquement et légalement possible de construire des bâtiments neufs ou d’agrandir ou modifier les bâtiments existants. La constructibilité d’un terrain dépend de plusieurs critères, à savoir : 

• Il s’agit d’un terrain viabilisé ou viabilisable (il est techniquement possible de le raccorder aux réseaux d'eau, d’électricité, et d’assainissement).
• Il est situé dans une zone du PLU dont la vocation est d’accueillir de nouvelles constructions.
• Il n’est pas exposé à un risque naturel ou technologique qui représenterait une menace pour les occupants du bâtiment. Les terrains situés en zone rouge d’un plan de prévention des risques d’inondation sont ainsi rarement constructibles.

Petite précision : la constructibilité d’un terrain est parfois difficile à appréhender. Il s’agit d’une notion relative, puisqu’il est rare que la réglementation interdise toute construction neuve, de façon absolue. Un terrain sur lequel vous ne pouvez pas construire une maison n’est pas forcément complètement inconstructible. Par exemple, en zone agricole, les terrains ne peuvent accueillir que des bâtiments agricoles. Ils sont donc inconstructibles pour un particulier lambda, mais ils demeurent constructibles pour un agriculteur qui peut y bâtir des hangars agricoles, des serres, des étables ou même son logement.

Une modification du PLU peut rendre un terrain inconstructible

Lorsqu’on achète une maison ou un terrain, il y a une chose importante à savoir : les règles d’urbanisme ne sont pas gravées dans le marbre. Elles évoluent au rythme des changements politiques, tant au niveau national qu’à l’échelon local, et elles tiennent compte des perspectives de développement du territoire. 

Les documents d’urbanisme, comme le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS) fournissent une projection de l'aménagement du territoire sur une dizaine d'années. Il n’est donc pas rare que le règlement du PLU évolue entre l’achat de votre maison et sa revente. Une modification du PLU peut rendre votre terrain inconstructible.

Exemple : vous avez acheté une maison dans un secteur boisé, où chaque parcelle accueille une belle maison et un vaste jardin, le tout classé en zone urbaine (U). Tous ces terrains jouxtent un espace naturel. Le nouveau maire de la commune souhaite préserver ce secteur de toute tentative de densification ou de division parcellaire. Il profite donc d'une modification du PLU pour classer les espaces boisés de votre terrain et de ceux des voisins en zone naturelle. 

Autre exemple : vous êtes propriétaire d’une maison située en zone urbaine, et votre terrain possède un coefficient d’emprise au sol élevé. Plus de la moitié de votre terrain est bâti, mais vous respectez le seuil maximal autorisé par le PLU, vous êtes même en dessous. Quelque temps plus tard, le PLU évolue et le coefficient d’emprise au sol maximal autorisé est abaissé. Vous êtes désormais en dépassement. En l'état, votre terrain n'est plus constructible.

Quels sont les recours possibles si votre terrain devient inconstructible ?

Votre terrain est devenu inconstructible ? Tout n’est pas forcément perdu : vous avez la possibilité de contester ce changement de statut, soit pendant la phase d’enquête publique, soit après l’approbation du nouveau PLU.

Contester le projet de modification du PLU avant son approbation 

Pour modifier un PLU, l’administration doit nécessairement organiser une enquête publique. Autrement dit, la mairie ne peut pas changer les règles de construction dans sa commune sans en informer les habitants en amont. De même, elle ne peut pas le faire sans raison et doit toujours agir dans l’intérêt général.

Notre conseil ? Dès que vous avez connaissance d’un tel projet, vous devez vous rendre en mairie afin de consulter le dossier de modification ou de révision. Sur place, vous pourrez rencontrer un commissaire-enquêteur. Il n’a pas le pouvoir d’interrompre la procédure de modification, mais il va recueillir toutes vos observations et les transmettre à l’administration.

La phase d’enquête publique est le meilleur moment pour contester le classement de votre propriété dans une zone non constructible. Le nouveau PLU n’est pas encore approuvé, et le projet peut encore évoluer. N’hésitez pas à vous manifester rapidement et à prendre rendez-vous avec le maire pour plaider votre cause.

Faire un recours contre le plan local d’urbanisme

Si vous vous apercevez après coup que votre terrain est devenu inconstructible, contester le changement de statut est plus compliqué. Vous devez déposer un recours contre le PLU, en respectant bien la procédure de contestation et les délais fixés par le code de l’urbanisme. 

Vous avez deux mois après la date d’approbation du PLU pour déposer un recours gracieux. En cas de rejet de votre recours, ou en l’absence de réponse, vous disposez de deux mois supplémentaires pour faire un recours devant le juge administratif. 

Dans de rares cas, vous pouvez également obtenir une indemnisation, si la décision de classer votre terrain en zone non constructible vous cause un réel préjudice, notamment si votre terrain a perdu trop de valeur. 

Terrain devenu inconstructible : les conséquences pour le propriétaire

Pour le propriétaire, un terrain constructible qui devient non constructible est souvent une mauvaise nouvelle. Pour autant cela ne remet pas en cause vos droits acquis. Vous restez toujours libre de conserver votre terrain ou de le vendre.

Terrain non constructible : quel impact sur votre maison ?

Lorsqu’un propriétaire apprend que son terrain est devenu non constructible, il s’inquiète souvent pour sa maison et pour les aménagements qu’il a déjà réalisés. Rassurez-vous, le changement de statut de votre propriété ne signifie pas que vous devez démolir votre maison et ses annexes. Tout ce qui a été régulièrement édifié sur votre terrain est acquis. 

Si vous avez déjà obtenu un permis de construire purgé de tout recours, mais que vous n’avez pas encore réalisé les travaux, vous pouvez toujours les mettre en œuvre. Tant que votre autorisation d’urbanisme est en cours de validité, vous conservez le bénéfice de votre permis de construire. 

Vendre un terrain non constructible : aucune interdiction de principe

Le caractère inconstructible d’un terrain ne vous empêche pas de le vendre. Vous restez pleinement propriétaire de votre bien immobilier et vous êtes libre d’en disposer et donc de le vendre à un tiers.

Néanmoins, l’inconstructibilité de votre parcelle aura forcément un impact sur la vente. La plupart des acheteurs se renseignent sur la réglementation avant de signer un compromis de vente. Ils se serviront très probablement de cette information pour négocier le prix de vente à leur avantage.

Si vous n’êtes pas pressé de vendre, vous pouvez prendre la décision de reporter la vente jusqu’à ce que votre terrain redevienne constructible. Une nouvelle modification du PLU peut tout à fait inverser la tendance et faire basculer votre propriété dans une zone constructible.

Vous souhaitez vendre votre terrain au meilleur prix ? 

Contactez Landup, votre intermédiaire de confiance !

Nous vous aidons à vendre votre bien immobilier à un promoteur dans les meilleures conditions, et nous vous accompagnons à chaque étape de la vente. Nos atouts ? Une parfaite connaissance de la promotion immobilière et un soutien juridique et technique sans faille ! 

Demandez votre étude de faisabilité gratuite et sans engagement, et découvrez le véritable potentiel de votre terrain.

Vos Questions 

Qui décide si un terrain est constructible ou non constructible ? 

La constructibilité d’un terrain est définie selon plusieurs critères. Elle dépend en grande partie du plan local d’urbanisme, qui organise le territoire d’une commune en plusieurs zones, chaque zone étant dotée de son propre règlement et de ses propres règles de construction. 

Mon terrain est devenu non constructible, puis-je être indemnisé ?

Même si c’est rare, il est possible d’obtenir une indemnisation si votre terrain est déclaré inconstructible. Vous devez néanmoins prouver que ce changement de statut vous cause un réel préjudice. Vous pouvez tenter une négociation à l’amiable avec l'administration ou saisir le tribunal administratif pour tenter de plaider votre cause.

Puis-je vendre ma maison même si elle est construite sur un terrain non constructible ?

Oui, il est possible de vendre une maison située sur un terrain non constructible. Toutefois, cela peut avoir un impact sur le prix de vente du terrain, dans la mesure où les nouveaux propriétaires ne pourront pas agrandir la maison ou construire certains aménagements, comme une piscine ou un garage.