Peut-on vendre une maison après une donation ?

Recevoir un bien immobilier en donation est toujours un coup de pouce appréciable. Mais si vous êtes déjà propriétaire de votre logement, ou que vous partagez la propriété du bien avec plusieurs personnes, vous serez probablement amené à vendre. Oui, mais… peut-on vraiment vendre une maison après une donation ? L’accord du donateur est-il obligatoire ? Que faire en cas d’indivision ou de donation démembrée ? Landup vous explique tout dans ce nouvel article.

La donation : transmettre une partie de son patrimoine de son vivant

La donation est un mode de transmission du patrimoine un peu particulier, puisqu’elle consiste à donner un bien sans contrepartie. Parfois confondue avec la succession, la donation obéit pourtant à ses propres règles. 

Qu’est-ce qu’une donation ?

La donation entre vifs est définie à l’article 894 du Code civil, comme le fait de transmettre une partie de son patrimoine à un tiers, à titre gratuit. Elle peut concerner tous types de biens (mobilier, œuvre d’art, maison, terrain) ou une somme d’argent. La personne qui fait le don est appelée donateur, tandis que celui qui le reçoit est désigné en tant que donataire.

Dans une famille, il n’est pas rare que les parents transmettent de l’argent ou un bien immobilier à leurs enfants par le biais d’une donation. il faut néanmoins respecter quelques conditions, à savoir : 

• Le donataire doit être majeur (ou mineur émancipé) ;
• La donation doit avoir lieu du vivant du donateur ;
• Elle ne doit pas entamer la part réservataire des autres héritiers.

La donation se distingue de la vente par le fait qu’elle n’implique aucune contrepartie financière. Le donateur n’en tire aucun bénéfice. Elle se distingue également de la succession, dans la mesure où elle est réalisée entre vivants, c'est-à-dire avant le décès du donateur. À l’inverse, la succession ne déclenche le transfert de propriété qu’au décès du propriétaire.

En principe, la donation est irrévocable, sauf disposition contraire prévue dans l’acte notarié.

Quelles sont les différentes formes de donation ?

Si vous avez reçu une maison en donation, vous n’êtes peut-être pas le seul bénéficiaire. Elle peut être établie au profit d’une seule personne, ou être partagée entre plusieurs donataires. Dans ce cas, la donation entraîne la création d’une indivision. Vous disposez forcément de droits limités sur le bien, notamment en cas de vente, mais nous allons en reparler un peu plus loin.

Même si vous êtes l’unique donataire, vous avez peut-être reçu des droits restreints sur le bien. La donation peut en effet prendre plusieurs formes. Il peut s’agir : 

• 
  D’une donation en pleine propriété ;
• D’une donation en démembrement de propriété.

Recevoir une maison en pleine propriété est l’option qui vous confère le plus de liberté. Vous pouvez (presque) en faire tout ce que vous voulez. 

Avec la donation en démembrement, le donateur ne vous transfère qu’une fraction du droit de propriété. La plupart du temps, le donataire reçoit la nue-propriété, et le donateur conserve l’usufruit. Autrement dit, vous êtes bien propriétaire de la maison, mais la personne qui vous l’a donné peut y habiter ou l’utiliser comme bon lui semble.

Quelles sont les règles à respecter pour vendre une maison reçue en donation ?

La donation est un mode d’acquisition de la propriété un peu particulier. Il s’agit d’une cession à titre gratuit, mais qui peut être assortie de certaines clauses limitant les droits du nouveau propriétaire. Vous avez reçu une maison en donation et vous souhaitez savoir si vous avez le droit de la vendre ? Lisez bien l’acte notarié qui vous transfère la propriété du bien. C’est lui qui détermine si vous pouvez vendre sans contraintes, ou si la donation est assortie de certaines conditions.

La clause d’inaliénabilité : une interdiction temporaire de vendre

L’acte de donation peut inclure une clause d'inaliénabilité, aussi appelée clause d’interdiction d’aliéner. En langage courant, il s’agit d’une clause interdisant au donataire de vendre le bien qu’il a reçu. 

Particulièrement restrictive pour le nouveau propriétaire, la clause d’interdiction d’aliéner est très encadrée. L’article 900-1 du Code Civil fixe deux conditions à respecter pour intégrer une telle disposition dans un acte de donation : 

• La clause doit être limitée dans le temps ;
• Elle doit être justifiée par un motif légitime et sérieux.

Autrement dit, le donateur ne peut pas vous interdire de vendre indéfiniment et sans raison. La plupart du temps, ces clauses sont utilisées pour qu’un bien immobilier reste dans le giron familial.

Le donateur peut accepter de renoncer à cette clause, par un document écrit.

La réserve d’usufruit : l’accord indispensable du donateur pour vendre

Lorsque la donation ne porte que sur la nue-propriété du bien, cela signifie que le donateur souhaite conserver l’usage de la maison. Il peut vouloir y habiter ou la mettre en location afin de générer des revenus fonciers. 

En tant que nu-propriétaire, vous conservez la possibilité de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre. Mais vous ne pouvez pas le faire sans l’accord de l'usufruitier. Comme vous n’êtes pas pleinement propriétaire de la maison, vous devrez partager le prix de vente avec le donateur, dans les conditions prévues à l’article 669 du Code général des impôts.

Vendre une maison après une donation : le cas particulier de l’indivision

Si vous avez reçu une maison en indivision, cela signifie que vous en partagez la propriété avec d’autres personnes. Mais attention, cela n’a rien à voir avec la donation démembrée. Sous le régime de l’indivision, chaque donataire est pleinement propriétaire d’une fraction de la maison.

Pour vendre la maison, vous devez vous mettre d’accord avec les autres co-indivisaires, ou recourir à une décision de justice si l’un des propriétaires s’y oppose.

Les étapes à respecter pour vendre une maison après une donation

Vendre une maison après une donation se déroule de la même manière que lors d’une vente classique. 

Vous devez commencer par faire estimer la valeur de votre maison, afin de vendre au bon prix. Il est souvent tentant de gonfler les prix, mais c’est rarement une bonne idée. Vous risquez de perdre du temps, surtout dans un contexte immobilier compliqué et des taux de crédits toujours à la hausse. 

Pour que votre estimation soit la plus fiable possible, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel de l’immobilier. Attention, en cas d’indivision ou de démembrement de la propriété, le prix de vente doit faire l’objet d’un accord collectif. 

La vente d’une maison s’accompagne de plusieurs formalités. Vous devez réunir jusqu’à 10 diagnostics immobiliers, afin de répondre à l’obligation légale d’information des acquéreurs et locataires (IAL).

Vous pourrez ensuite commencer les visites, afin de trouver un acheteur et de signer avec lui une promesse ou un compromis de vente.

En tant que propriétaire, vous êtes libre de choisir comment vendre, et à qui. Vous pouvez vous tourner vers une agence immobilière ou un particulier, ou céder votre maison à un promoteur immobilier.

Le promoteur immobilier s’intéresse surtout au potentiel de votre propriété, et à la constructibilité du terrain. Au fond, l’état de votre maison ne l’intéresse pas vraiment, puisqu’il va la transformer, voire la démolir, pour implanter son opération. À la clé, un prix de vente plus intéressant souvent au-dessus du prix du marché. 

En contrepartie, vous devrez faire preuve de patience. Il faut compter environ 15 mois entre la signature de la promesse de vente et le rendez-vous final chez le notaire. 

Vous avez reçu une maison en donation et vous souhaitez la vendre à un promoteur ? 

Chez Landup, nous accompagnons les propriétaires pour faire de ce projet une réussite. Estimation de la maison, étude de faisabilité complète, échanges avec les promoteurs, nous vous aidons à vendre dans les meilleures conditions.

Le plus ? Notre accompagnement est totalement gratuit ! Nous sommes rémunérés par l’acheteur, uniquement si la vente aboutit.

N’hésitez pas à nous contacter, nous vous expliquerons tout en détail.



Vos questions 

Quelle est la différence entre l’héritage et la donation ?

L’héritage et la donation sont deux modes de transmission du patrimoine. L’héritage, ou succession, intervient après le décès du propriétaire, tandis que la donation est réalisée de son vivant. Les règles applicables en matière de fiscalité ou de vente ne sont pas les mêmes. 

J’ai reçu une maison en donation, comment savoir si je peux la vendre ?

La vente d’une maison reçue en donation n’est pas toujours possible. Elle peut être fortement limitée, voire interdite, par les clauses contenues dans l’acte de donation. Ainsi, la vente peut-être autorisée uniquement après plusieurs années de détention, ou être totalement interdite en maison d’une clause d'inaliénabilité.

Qu’est-ce que la réserve d’usufruit sur un bien transmis par donation ?

La réserve d’usufruit est une clause qui peut être intégrée à un acte de donation. Elle concerne uniquement les donations démembrées. Le donateur conserve l’usufruit du bien immobilier et ne transmet que la nue-propriétaire au donataire. 

Quel est le montant des droits de donation ?

La donation d’un bien immobilier entraîne le paiement de droits de donation. Ils sont calculés en fonction de la valeur du bien et du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Certaines donations échappent au droit de donation sous conditions (exemple : donation d’un monument historique si le bien est ouvert au public au moins 40 jours par an).