Zéro artificialisation nette : qu'est-ce que ça implique ?

Après de multiples péripéties et une annulation partielle de la nomenclature des sols artificialisés, les décrets d’application "zéro artificialisation nette" ont enfin été publiés au Journal officiel le 28 novembre 2023. Ils viennent préciser les objectifs de la loi climat et résilience en matière de consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers. Deux ans après la promulgation de la loi, quelles sont les conséquences des décrets ZAN sur les projets immobiliers ? Promoteurs aménageurs et particuliers peuvent-ils encore construire des bâtiments neufs, et comment doivent-ils le faire ? Faisons le point sur la situation et les évolutions.à venir.

L’objectif zéro artificialisation nette : un outil pour protéger les sols

L'artificialisation des sols est un enjeu majeur du développement durable. L’urbanisation grandissante des territoires menace directement la survie de certaines espèces animales et végétales, et contribue au réchauffement climatique. Mais rassurez-vous ! L’objectif zéro artificialisation nette n’implique pas d’interdire les constructions neuves (et heureusement !). Il s'agit de construire moins, mais mieux.

La notion d’artificialisation des sols

L’artificialisation des sols est une problématique délicate à aborder. Elle a fait l’objet de nombreux débats, avant d’être finalement définie à l’article 192 de la loi climat et résilience. Elle s’entend comme l’altération durable des fonctions écologiques d’un sol par l’usage qui en est fait. 

Autrement dit, l'artificialisation est tout ce qui modifie l’état originel du sol, et qui l’empêche de remplir ses fonctions biologiques, hydriques et climatiques. Un sol altéré est un sol partiellement ou totalement imperméabilisé, ce qui constitue un obstacle pour le remplissage des nappes phréatiques et pour le renouvellement de la végétation.

Par opposition au sol naturel, qui peut accueillir des terres agricoles, une forêt, un champ ou tout espace non aménagé et non urbanisé, les sols artificiels regroupent les espaces urbanisés, occupés par des constructions, des aménagements ou la voirie.

Ralentir l'artificialisation des sols : un défi pour l’aménagement des territoires

En France, le taux d'artificialisation des sols sur une année est compris entre 16 000 et 61 000 hectares. D’après une étude menée par le groupe Safer, le volume d’espaces naturels et agricoles a perdu presque 31 000 hectares pour la seule année 2019. Dans le même laps de temps, les niveaux des nappes phréatiques sont toujours plus bas, surtout dans le sud de la France. Ralentir l’artificialisation des sols est donc plus que nécessaire.

Mais ce constat n’est pas nouveau. L’étalement urbain et l’habitat pavillonnaire individuel sont régulièrement décriés par les urbanistes. Pour préserver la biodiversité tout en répondant aux besoins de la population en matière de logements et d’équipements, il faut transformer la pratique de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire. 

La loi climat et résilience, un tournant pour les constructions neuves ?

L’objectif zéro artificialisation nette est évoqué dès 2018 par le gouvernement, qui l’inscrit dans son plan biodiversité. Mais il faut atteindre 2021 et la promulgation de la loi climat et résilience pour qu’il prenne sa forme actuelle.

Les grands principes de la loi climat et résilience pour protéger la biodiversité

La loi climat et résilience du 22 août 2021 découle directement des travaux initiés lors de la Convention citoyenne pour le climat. Elle a pour objectif de lutter contre le réchauffement climatique et d’améliorer la résilience face à ses effets. 

La loi se veut ambitieuse, puisqu’elle entend intégrer l’écologie à tous les aspects de notre vie quotidienne comme les services publics, les transports, l’éducation, l’alimentation ou l’urbanisme. C’est de cette loi que découle l’obligation de réaliser un audit énergétique pour louer ou vendre un bien immobilier dont le DPE (diagnostic de performance énergétique) est classé F ou G. 

Certaines mesures portent directement sur l’aménagement des territoires, et plus particulièrement sur la question de l'artificialisation des sols. Voici les objectifs de la loi :

• Diviser par deux la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers d’ici 2031 ;
• Atteindre la zéro artificialisation nette d’ici 2050 ; 
• Interdire l’implantation de nouveaux centres commerciaux dans les zones agricoles ou naturelles.

L'objectif zéro artificialisation nette ne se traduit pas par l'arrêt des constructions neuves et des aménagements de terrain. Elle implique que chaque nouvel usage soit compensé par une désartificialisation équivalente.

Cet engagement figure donc bien dans la loi, mais sans précision sur la façon dont il doit être appliqué dans les documents d’urbanisme. Ainsi, pendant deux ans, cette mesure n’a eu aucun impact sur la délivrance des permis de construire ni sur les ventes de biens immobiliers.

Les décrets d’application ZAN du 27 novembre 2023

Plus de deux ans après la promulgation de la loi climat et résilience, trois décrets d’application ont finalement été adoptés le 27 novembre 2023. Ils viennent préciser les modalités d’application de certaines dispositions votées en 2021, dont les mesures concernant l’artificialisation des sols.

Ces textes apportent plusieurs éclaircissements importants pour les propriétaires fonciers qui souhaitent vendre leur maison ou leur terrain, notamment par la création d’une nomenclature pour mesurer l'artificialisation des sols dans les plans locaux d’urbanisme et autres documents de planification urbaine.

Voici quelques-unes de ces précisions :

• Le classement des parcs et jardins comme espaces naturels non artificialisés ;
• Le classement des surfaces végétalisées à usage résidentiel en tant que sols artificialisés ;
• La prise en compte des contraintes spécifiques pour les communes situées en montagne ou sur le littoral ;
• L’obligation pour les communes d’intégrer la trajectoire de sobriété foncière dans le plan local d’urbanisme d’ici 2028 ;
• La mise en place d’une surface minimale d’espaces naturels consommables dans chaque commune.

Les conséquences de l’objectif zéro artificialisation nette pour les projets immobiliers 

Avec l’adoption de ces trois décrets d’application, il est un peu plus facile d’appréhender la notion de zéro artificialisation nette et ses effets sur les projets de construction et les contrats de promotion immobilière.

La définition du zéro artificialisation nette

La notion de zéro artificialisation nette des sols correspond au solde entre : 

• Les surfaces nouvellement artificialisées (construction d’un bâtiment, création d’une route ou d’une voie ferrée, etc.) ;
• Les surfaces nouvellement désartificialisées (restauration d’un cours d’eau, renaturation d’une parcelle agricole, création d’un parc urbain, etc.).

Elle se calcule à l’échelle d’un document de planification urbaine et sur une période donnée. Le respect de cet objectif sera évalué lors d’un bilan effectif de consommation. 

Les solutions envisagées pour réduire l’artificialisation des sols 

Réduire l'artificialisation des sols sans arrêter de construire des bâtiments neufs est possible, en combinant ces trois actions : densifier les zones déjà urbanisées, utiliser les espaces vacants, et renaturer certaines parcelles. 

La densification des zones déjà urbanisées est une réponse directe à la problématique de l’étalement urbain. Cette action consiste à construire plus au même endroit, afin de ne pas convertir de nouvelles terres agricoles ou naturelles en terrains artificialisés. Elle peut se traduire par une densification du bâti existant (surélever des constructions afin de créer plusieurs logements sans augmentation de l’emprise au sol) ou par un réaménagement intérieur des constructions (transformer une maison individuelle en plusieurs logements).

Dans le même ordre d’idée, le second levier d’action se concentre sur l’utilisation des espaces vacants déjà urbanisés, mais laissés à l’abandon. Les centres-villes regorgent de bâtiments inutilisés, locaux commerciaux abandonnés, friches industrielles et autres bâtiments en péril, qui méritent d'être exploités.

Dernière solution à envisager : renaturer certaines parcelles. Afin de réduire la proportion des sols déjà artificialisés, il est essentiel de les restaurer afin de leur rendre leur fonction originelle. Pour y parvenir, il faut dépolluer, démolir, désimperméabiliser et replanter les sols. 

Toutes ces actions se traduiront forcément par une évolution des règles d’urbanisme en termes d’implantation, de hauteur des constructions, ou d’emprise au sol. Elles pourront modifier la constructibilité d’un terrain en augmentant les droits à construire qui y sont attachés, ou au contraire en le rendant totalement inconstructible. 

Ces mesures ne produiront réellement leurs effets que dans plusieurs années. Il faut néanmoins retenir que la trajectoire de sobriété foncière voulue par le gouvernement est progressive. Elle doit se dérouler en deux temps : 

• La réduction de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers, jusqu’en 2031 ;
• Le respect de l’objectif zéro artificialisation nette, sur la période 2031/2050. 

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Vos questions

Que signifie le principe zéro artificialisation nette ?

Le principe de zéro artificialisation nette consiste à renaturer une superficie de terrain au moins égale à la surface artificialisée. Cette règle n’interdit pas de construire des bâtiments neufs ou des aménagements, mais elle vise à promouvoir une consommation raisonnée des terrains naturels et à encourager la désartificialisation de certains territoires.

Quels sont les engagements de la loi climat et résilience en matière d'artificialisation des sols ?

La loi climat et résilience du 22 août 2021 comprend un volet consacré à l'artificialisation des sols. Elle prend trois engagements : diviser par deux la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers, atteindre le zéro artificialisation nette des sols d’ici 2050 et interdire l’implantation de nouveaux centres commerciaux dans les zones périurbaines.

Est-ce que la règle "zéro artificialisation nette" est déjà applicable ?

En 2023, la règle du zéro artificialisation nette n’est pas obligatoire. La loi climat et résilience prévoit une trajectoire de sobriété foncière organisée en deux temps. Jusqu’en 2031, l’objectif est de ralentir la consommation d’espaces naturels. En 2050, le zéro artificialisation nette sera pleinement applicable.

Qu’est-ce qu’un sol artificialisé ?

La définition de la notion d'artificialisation des sols a été précisée par la loi climat et résilience du 22 août 2021. Elle désigne une parcelle dont l’état naturel et les fonctions écologiques sont durablement modifiés par des aménagements ou des constructions.