Les 10 diagnostics obligatoires pour vendre une maison

Avant de mettre votre maison en vente, vous devez réunir certains diagnostics immobiliers. Ces documents ont une fonction bien précise : ils servent à informer l’acquéreur potentiel sur les performances énergétiques ainsi que sur les risques auxquels le bien est exposé. Le dossier de diagnostic technique est obligatoire, et il doit impérativement être transmis le plus tôt possible, bien avant la signature de l’acte authentique. Sans lui, pas de vente ! Il peut contenir jusqu’à 10 diagnostics. Si vous êtes sur le point de mettre votre bien immobilier en vente, lisez bien cet article. Landup vous explique tout ce que vous devez savoir sur les diagnostics obligatoires pour vendre une maison.

Le dossier de diagnostic technique (DDT) : une obligation pour vendre un bien immobilier

Le dossier de diagnostic technique regroupe l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre une maison, un appartement, un immeuble ou un terrain. Il a pour but de protéger le futur acheteur, en lui fournissant un maximum d’informations sur le bien qu’il s'apprête à acquérir.

Qu’est-ce qu’un dossier de diagnostic technique ?

Le dossier de diagnostic technique (DDT) est un ensemble de rapports techniques immobiliers. Il est mentionné à l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation. 

Le DDT peut réunir jusqu’à 10 diagnostics immobiliers, soit : 

• Un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Un audit énergétique ;
• Un état des risques et pollutions ;
• Un constat de risque d’exposition au plomb ;
• Un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ;
• Un état mentionnant la présence ou l’absence de termites ;
• Un état de l’installation intérieure de gaz ;
• Un état de l’installation intérieure d’électricité ;
• Un état de l’installation d’assainissement non collectif ;
• Un état des nuisances sonores aériennes.

Ces diagnostics immobiliers doivent être accompagnés d’un document d’information portant sur la présence de mérule. Seuls certains secteurs géographiques, identifiés par arrêté préfectoral, sont concernés par ce risque.

À quoi servent les diagnostics techniques immobiliers ?

Les diagnostics techniques immobiliers sont des outils d’information. Ils concernent principalement les biens exposés à des risques pour la santé ou la sécurité des personnes. Les performances énergétiques sont également concernées : le DDT contient au moins un rapport dédié à la consommation d’énergie du logement (parfois deux).

L’objectif du dossier de diagnostic technique n’est pas de restreindre les ventes immobilières, mais de permettre à l’acquéreur de prendre une décision éclairée, en ayant parfaitement connaissance de l’état du logement et des risques auxquels il est exposé.

Donc rassurez-vous : il n’est pas interdit de vendre un logement avec un mauvais DPE ou une installation électrique défaillante. Mais en tant que vendeur, vous devez en informer l’acheteur en toute transparence. Cela risque néanmoins d’avoir un impact sur l’estimation immobilière et le prix de vente de la maison.

Qui doit fournir les diagnostics techniques immobiliers dans le cadre d’une vente ?

Les diagnostics techniques immobiliers relèvent de la responsabilité du vendeur. Il doit rassembler les différents rapports et les transmettre à chaque acquéreur potentiel en amont de la vente. 

Si possible, ces documents doivent être remis lors de la première visite du bien immobilier. Ils doivent être annexés à la promesse ou au compromis de vente, ainsi qu’à l’acte authentique.

L’identité de l’acquéreur n’a pas d’impact sur le caractère obligatoire du dossier de diagnostic technique. Vendre sa maison à un promoteur ne dispense pas de fournir les 10 diagnostics lorsqu’ils sont nécessaires. 

Les diagnostics liés aux performances énergétiques de la maison

Avec la hausse du prix de l’énergie et l‘objectif commun de réduction des émissions de gaz à effet de serre, les performances énergétiques des logements font l’objet d’une étroite surveillance. Sans surprise, le dossier de diagnostic technique ne fait pas l’impasse sur ce critère. 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique a pour objectif d’évaluer la consommation d’énergie et le taux d’émission de gaz à effet de serre d’un logement. Il sert avant tout à renseigner le futur acquéreur afin qu’il puisse estimer ses futures dépenses énergétiques et les éventuels travaux à prévoir. 

Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, dont les honoraires sont à la charge du vendeur. 

Attention, l’absence de DPE dans le dossier de diagnostic technique, ou la transmission d’un DPE volontairement erroné, peut donner lieu au paiement de dommages et intérêts voire à l’annulation de la vente. 

L’Audit énergétique 

L’audit énergétique a fait son entrée dans le dossier de diagnostic technique tout récemment. Il est obligatoire depuis le mois d’avril 2023, uniquement pour les logements classés F ou G, par leur DPE. Ce sont les fameuses "passoires thermiques", dont les conditions de mise en location se sont considérablement durcies en 2022.

Cet audit complète le DPE en sensibilisant le futur acquéreur aux questions environnementales et en lui proposant des travaux pour améliorer le confort thermique du logement. Il doit être réalisé par un professionnel qualifié RGE (reconnu garant de l’environnement).

S’il ne concerne que les logements classés F et G, le champ d’application de l’audit énergétique va être progressivement étendu aux bâtiments classés E (en 2025) et D (en 2034).

Les diagnostics relatifs à l’exposition à certains risques

La santé et la sécurité des personnes sont les principaux enjeux du dossier de diagnostic technique. C’est pourquoi vous trouverez 4 rapports dédiés à l'exposition du bien aux risques et pollutions parmi les 10 diagnostics obligatoires pour vendre une maison. 

L’état des risques et pollutions ou diagnostic ERP 

L’état des risques et pollutions, aussi appelé diagnostic ERP, occupe une place importante dans le DDT. Il concerne les risques naturels, miniers, technologiques ou encore sismiques auxquels votre habitation est exposée. 

Le diagnostic ERP n’est pas à fournir pour toutes les ventes. Il est obligatoire uniquement pour les biens immobiliers situés dans un secteur à risque. Les communes concernées sont identifiables depuis la plateforme géorisques. 

Ce rapport permet à l’acquéreur de savoir si le logement est situé en zone inondable, dans le périmètre d’un site industriel SEVESO, ou s’il est concerné par un risque lié aux mouvements de terrain. Il renseigne aussi sur la présence éventuelle de radon, un gaz radioactif présent dans le sous-sol de certaines régions.

L’état des risques et pollutions remplit ainsi un double objectif : informer l’acquéreur et lui permettre d’anticiper les éventuelles contraintes réglementaires s’il souhaite déposer un permis de construire. 

Contrairement au DPE ou à l’audit énergétique, le diagnostic ERP peut être élaboré directement par le propriétaire, toujours via le portail géorisques. Il est valable 6 mois.

Le constat de risque d’exposition au plomb 

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) informe les futurs acquéreurs sur la présence de plomb dans la maison. Tous les logements ne sont pas concernés : il n’est obligatoire que si votre maison a été construite avant 1949. 

Le diagnostic plomb sert à mesurer la concentration de plomb dans les revêtements présents dans le logement : peinture, plâtre, briques, volets, etc. Il doit décrire leur état de conservation et de dégradation du logement, et identifier les risques d'intoxication des enfants et des personnes vulnérables.

Ce document doit être élaboré par un professionnel certifié. S’il n’est pas joint au DDT, le vendeur et le notaire s’exposent à de lourdes sanctions : annulation de la vente, dommages et intérêts et jusqu’à 2 ans de prison et 300 000 euros d’amende. 

Lorsque la concentration de plomb dépasse 1 mg/cm2, le diagnostic doit être renouvelé si le bien est toujours en vente au bout d’un an.

L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante

L’état d’amiante sert à informer l’acheteur de la présence éventuelle d’amiante dans le logement. Comme pour le diagnostic plomb, ce document ne concerne pas tous les biens immobiliers. Il est obligatoire uniquement pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997. 

Le diagnostic amiante contient un rapport de l’état de la maison et de ses dépendances, et propose des actions correctives et des mesures conservatoires si de l’amiante a été détecté.

Ce document doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, sous peine d’amende. En cas de manquement, le vendeur et le notaire s’exposent au même type de sanctions que pour le diagnostic plomb (amende, annulation de la vente et emprisonnement dans les cas les plus graves).

L’état relatif à la présence ou à l’absence de termites

L’état relatif à la présence de termite, plus couramment appelé diagnostic termites, doit alerter l’acquéreur potentiel sur la présence de termites et autres insectes xylophages (capricorne, vrillette, etc.) dont les larves dévorent le bois des habitations. 

Le diagnostic termites est obligatoire si votre maison est située dans un secteur couvert par un arrêté préfectoral spécifique. Il s’agit des zones déjà infectées ou risquant de l’être à court terme.

Il doit être élaboré par un professionnel, au même titre que les diagnostics liés à la présence de plomb ou d’amiante. Les sanctions encourues par le propriétaire et le notaire en cas de diagnostic manquant ou erroné sont également identiques.

Le diagnostic termites est valable 6 mois.

Assainissement, électricité, gaz, exposition au bruit : les autres diagnostics immobiliers

En dehors des diagnostics liés à la performance énergétique ou aux risques et pollutions, le dossier de diagnostic technique comporte aussi des documents relatifs à l’état des installations et au confort du logement. Ils sont au nombre de 4 : 

• L’état de l’installation intérieure de l’électricité ou diagnostic électricité ;
• L’état de l’installation intérieure du gaz ou diagnostic gaz ;
• L’état de l’installation d’assainissement non collectif ;
• L’état des nuisances sonores aériennes ou diagnostic bruit.

Les diagnostics électricité et gaz concernent uniquement les logements dont les installations ont été réalisées il y a plus de 15 ans. Ils servent à vérifier que ces installations présentent toujours un niveau de sécurité suffisant. Ce contrôle doit être effectué par un professionnel, et les diagnostics remis au propriétaire sont valables 3 ans. 

L’état de l’installation d’assainissement non collectif concerne uniquement les maisons qui ne sont pas raccordées au réseau d’assainissement collectif. Les installations individuelles autonomes (fosses septiques) sont régulièrement contrôlées par les communes. Avant de vendre votre maison, vous devez donc contacter la mairie afin de faire vérifier votre installation. Pour pouvoir être annexé à la promesse de vente, ce diagnostic doit dater de moins de 3 ans.

Enfin, le diagnostic bruit concerne le confort phonique de votre maison, si elle se trouve à proximité d’un aéroport. Pour savoir si vous êtes concerné par ce diagnostic, vous devez consulter le plan d’exposition au bruit des aéroports. 

Ces diagnostics font partie du dossier technique immobilier, au même titre que les 6 autres documents. Leur absence dans le DDT vous expose à des sanctions, pouvant aller d’une simple amende à l’annulation de la vente, voire à une peine de prison.

Vous souhaitez vendre votre maison ? 

Pourquoi ne pas envisager de vendre à un promoteur ?

Le contenu du dossier de diagnostic technique aura moins d’importance pour lui et n’impactera pas le prix de vente autant qu’avec un particulier. 

Passoire thermique, installation électrique non conforme ou présence d’amiante dans votre maison, tous ces éléments ne sont pas rédhibitoires pour vendre à un promoteur. Il s'intéresse avant tout au potentiel de votre terrain.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter Landup ! 

Nous répondrons à toutes vos questions, et nous vous accompagnerons tout au long de la vente. 

Vos questions

Je vends ma maison à un promoteur, dois-je quand même établir les diagnostics immobiliers ?

Oui, les diagnostics techniques immobiliers sont obligatoires même lors d’une vente entre un particulier et un promoteur immobilier. La profession de l’acheteur ne fait pas partie des critères pris en compte pour déterminer quels diagnostics joindre au dossier technique de vente.

Qui doit fournir les diagnostics pour vendre une maison ? 

L'élaboration des 10 diagnostics immobiliers relève de la responsabilité du vendeur. En tant que propriétaire, il vous appartient de fournir tous les documents nécessaires pour que l’acquéreur puisse prendre une décision éclairée.

Combien dois-je payer pour mon dossier de diagnostic technique ?

Il est difficile d’estimer le coût d'un dossier de diagnostic technique. Il dépend du nombre de diagnostics à établir. Les tarifs des prestataires ne sont pas encadrés, et certains diagnostics peuvent être obtenus gratuitement. Comptez entre 100 et 250 euros pour un DPE, et jusqu’à 1 500 euros pour l’audit énergétique d’une maison. 

Je n’ai pas transmis tous les diagnostics obligatoires : quels sont les risques ?

Les diagnostics techniques immobiliers sont obligatoires. En cas de manquement ou de rapport volontairement mensonger, le vendeur et le notaire s'exposent à diverses sanctions : amende, dommages et intérêts, annulation de la vente ou peine de prison.