Comment et à qui vendre un terrain non viabilisé ?

La viabilisation d'un terrain est une étape indispensable pour construire une maison, un immeuble, ou n'importe quel bâtiment. Elle rend possible le raccordement de la future construction aux différents réseaux (gaz, électricité, eau, assainissement et téléphonie.). La plupart des acheteurs potentiels se tournent vers des terrains déjà viabilisés, afin de gagner du temps et d’éviter de prendre en charge les démarches à effectuer auprès des concessionnaires. Mais cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas vendre un terrain qui n’a pas encore été viabilisé. Estimation du prix de vente, inconvénients et étapes clés, voici comment vendre un terrain non viabilisé.

La viabilisation du terrain, une étape indispensable pour construire

La viabilisation d’un terrain consiste à faire des travaux afin de prolonger les réseaux publics existants jusqu’aux limites de la propriété. Il s’agit d’une étape indispensable pour édifier des constructions neuves. Mais attention, tous les terrains ne sont pas viabilisables.

Qu’est-ce que la viabilisation d’un terrain ?

Cette opération comprend les travaux destinés à raccorder un terrain à différents réseaux publics situés plus ou moins loin de la propriété. Pour qu’il soit considéré comme viabilisé, votre foncier doit être raccordé aux réseaux suivants : 

• Électricité ;
• Gaz naturel ;
• Assainissement ;
• Eau potable ;
• Téléphonie. 

Ces aménagements nécessitent de prolonger les réseaux existants jusqu’à la parcelle, afin de desservir la future construction. On parle de terrains viabilisés lorsque les travaux de raccordement ont déjà été effectués, et de terrains non viabilisés lorsque les parcelles ne sont pas encore aménagées. 

Dans un lotissement, les terrains sont vendus déjà viabilisés. C'est l'aménageur qui se charge de raccorder chaque lot aux réseaux divers. Mais dans le diffus, ces formalités relèvent de la responsabilité du propriétaire.

Quel est le lien entre viabilisation et constructibilité ?

La constructibilité et la viabilisation sont deux notions différentes, mais étroitement liées.

Pour que le raccordement de votre terrain soit possible, il doit forcément être constructible. Avant d’entamer les formalités administratives, il est donc nécessaire de déposer une demande de certificat d’urbanisme. La mairie vous indiquera si le terrain est constructible, et donc viabilisable, ou non.

Les terrains desservis par les réseaux publics sont forcément constructibles, mais l’inverse n’est pas toujours vrai. Un terrain constructible peut très bien être vendu non viabilisé.

Terrains non viabilisés : pourquoi est-ce plus difficile de vendre ?

Si pour un promoteur immobilier, acheter un terrain non viabilisé n’est pas un problème, les particuliers sont souvent plus réticents à prendre en charge ces travaux. Les nombreuses formalités à effectuer et le coût des travaux sont les principaux freins à ce type de vente.

La viabilisation d’un terrain : de nombreuses démarches à effectuer

Pour viabiliser un terrain, vous devez accomplir de nombreuses formalités administratives, et contacter individuellement chaque concessionnaire (le gestionnaire du réseau dans votre commune).

À chaque fois, le dépôt de votre demande de raccordement va provoquer un premier passage du fournisseur sur place, afin d’estimer le coût des travaux. Vous recevrez ensuite un devis, que vous devrez valider pour que le concessionnaire planifie et exécute les travaux. 

Le délai d’exécution de travaux est variable, mais il faut compter entre deux et trois mois pour que tous les raccordements soient opérationnels. 

Pour l’acheteur, il s’agit d’un processus fastidieux, qui demande du temps et de la patience. Il faut contacter une multitude d’interlocuteurs, fournir les bons documents et se montrer disponible pour assurer le suivi des travaux. Cela explique pourquoi de nombreux particuliers préfèrent se tourner vers des terrains à bâtir déjà raccordés

Des frais importants à prévoir pour raccorder le terrain aux différents réseaux

Faire prolonger les réseaux publics de gaz, d’électricité, d’assainissement, de téléphonie et d’eau potable engendre de nombreux frais, qui sont entièrement à la charge du demandeur. 

Le coût des travaux varie d’un projet à l’autre et il est difficile de donner une estimation précise. La distance entre votre propriété et les réseaux publics les plus proches est un facteur déterminant. 

Un terrain situé dans un secteur pavillonnaire est plus simple à raccorder. Les réseaux étant déjà présents dans la rue, l'extension des câbles et des gaines techniques sera moins coûteuse. En revanche, plus votre terrain est isolé, plus la viabilisation est onéreuse. 

Comptez entre 5 000 et 15 000 euros pour ces travaux.

Pour l’acheteur, ces frais élevés s’ajoutent au prix d’achat du terrain et aux frais liés à la construction du futur bâtiment. Pour cette raison, les parcelles non viabilisées se vendent toujours moins chères que celles déjà viabilisées.

Attention, les frais de viabilisation ne doivent pas être confondus avec les frais de raccordement, qui couvrent les travaux permettant de raccorder le bâtiment aux réseaux présents sur la parcelle. Ces deux interventions sont nécessaires pour construire sur un terrain, mais la viabilisation intervient en premier, avant même l’obtention du permis de construire. 

Nos conseils pour réussir à vendre un terrain non viabilisé 

Vous êtes propriétaire d’un terrain à bâtir non viabilisé et vous souhaitez vous en séparer ? Voici quelques conseils pour réussir à trouver un acquéreur et concrétiser la vente.

Vérifier la constructibilité du terrain auprès de la mairie

Avant de mettre votre bien en vente, vous devez vérifier qu’il est constructible et viabilisable. Ces éléments sont importants pour fixer le prix de vente du terrain. Une parcelle non viabilisable et non constructible n’aura pas la même valeur qu’une parcelle constructible pouvant être viabilisée.

Vous pouvez déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel, afin de savoir si votre terrain peut accueillir une maison, un immeuble, un bâtiment agricole ou un entrepôt industriel. 

N’hésitez pas à vérifier que votre terrain a fait l’objet d’un bornage récent, réalisé par un géomètre expert. En effet, votre titre de propriété atteste des droits que vous possédez sur le terrain, mais il ne détermine pas ses limites. Seul un géomètre peut fixer les contours exacts de votre propriété.

Proposer votre terrain à un promoteur immobilier 

Afin de maximiser vos chances de vendre un terrain non viabilisé, vous pouvez vous tourner vers un acheteur professionnel, comme le promoteur immobilier. Véritable expert en montage d’opérations immobilières, le promoteur ne sera pas effrayé par les démarches à accomplir pour viabiliser votre terrain.

Au contraire !

Le promoteur immobilier recherche des terrains à fort potentiel. L’état actuel de votre parcelle lui importe peu. Si votre terrain est constructible, le viabiliser ne sera pas un problème. 

Vendre un terrain à un promoteur comporte un avantage non négligeable : la plupart du temps, vous ferez une belle plus-value immobilière. Même après déduction des taxes sur la plus-value, vous devriez faire des bénéfices. La contrepartie ? Une vente plus longue, qui dure en moyenne 15 mois, et un parcours parfois semé d’embûches. 

Les recours contre les permis de construire accordés aux promoteurs immobiliers sont fréquents et ralentissent la vente, puisque la promesse de vente est automatiquement assortie d’une condition suspensive liée à la purge du permis de construire.

Contacter un intermédiaire pour vous aider à vendre votre terrain

En tant que professionnel de l’immobilier, le promoteur possède une solide expertise en montage d’opérations immobilières et en construction. Il sait comment mener une négociation. Ce déséquilibre peut vous donner l’impression d’être désavantagé. 

Pour autant, cela ne doit pas vous empêcher de proposer votre terrain à un promoteur. Pour vous aider à concrétiser la vente d’un terrain non viabilisé en toute tranquillité, vous pouvez faire appel à un intermédiaire, à l’image de Landup. 

Avec Landup, vous bénéficiez : 

1. D’une estimation immobilière fiable et exhaustive de votre terrain ; 
2. D’une étude de faisabilité complète ;
3. D’une sélection de promoteurs immobiliers fiables et compétents  ;
4. De conseils juridiques et techniques ;
5. D’un accompagnement individualisé et totalement gratuit.

Tout au long du processus de vente, vous restez maître de la situation. Vous êtes le seul décisionnaire, et vous avez parfaitement le droit de renoncer à vendre après avoir reçu notre étude de faisabilité. 

Le plus ? Notre accompagnement est totalement gratuit pour le vendeur. Landup est rémunéré par le promoteur immobilier, uniquement en cas de réussite de la vente.

Vous souhaitez vendre un terrain non viabilisé à un promoteur ?

N’hésitez pas à nous contacter, nous expliquerons tout en détail.

Vos questions 

Faut-il obligatoirement viabiliser un terrain avant de vendre ?

Non, la viabilisation d’un terrain n’est pas obligatoire pour vendre, sauf s'il est situé dans un lotissement. Le vendeur doit cependant être totalement transparent avec l’acheteur en lui indiquant qu’il devra prévoir des travaux de viabilisation avant de pouvoir construire sur le terrain.

Quels sont les frais à prévoir pour viabiliser un terrain ?

La viabilisation d’un terrain engendre différents frais. Ils sont liés aux travaux à effectuer pour raccorder votre propriété aux réseaux (assainissement, électricité, gaz, eau et téléphonie). Les tarifs se situent dans une fourchette de 5 000 à 15 000 euros.

Qui peut acheter un terrain non viabilisé ?

Les acheteurs potentiels d’un terrain non viabilisé sont nombreux. Vous pouvez vendre votre unité foncière à un particulier ou vous tourner vers un professionnel de l’immobilier. Les promoteurs sont capables de prendre en charge les formalités administratives et les frais de raccordement. 

Est-ce qu’un terrain à viabiliser est moins cher qu’un terrain déjà viabilisé ?

Oui, les terrains non viabilisés sont moins chers que les terrains viabilisés. Cela s’explique par les nombreuses formalités administratives à effectuer auprès des concessionnaires, mais aussi par le coût des travaux et des taxes et participations d’urbanisme.