Permis de construire purgé de tout recours : pourquoi c'est important

Un permis de construire définitif, irrévocable  et inattaquable !

Permis de construire purgé de tout recours : de quoi parle-t-on ? 

Contrairement à une idée très répandue, un permis de construire n’est pas définitif dès sa date de délivrance. Il le devient après l’expiration du délai de recours des tiers et du droit de retrait administratif. 

Qu’est-ce qu’un permis de construire purgé ? 

Un permis de construire purgé de tout recours est une autorisation dont la validité ne peut plus être contestée, ni par les tiers ni par l’administration. Il s’agit d’une autorisation définitive et irrévocable. 

Ce terme vous est familier si vous avez décidé de vendre à un promoteur immobilier : la purge des délais de recours et de retrait fait partie des conditions suspensives incontournables de la promesse de vente à un promoteur.

Seul le bénéficiaire d’un permis de construire définitif peut le remettre en cause. En tant que titulaire d’une autorisation, vous pouvez en effet demander son annulation à tout moment, tant que vous n’avez pas commencé les travaux.

Peut-on commencer les travaux avant la purge des délais ?

Vous avez tout à fait le droit de commencer les travaux avant la purge des délais de recours et de retrait. Il ne s’agit pas d’une condition de validité d’une autorisation d’urbanisme, puisque celle-ci produit ses effets dès la signature de l’arrêté d’octroi. 

D’ailleurs, les particuliers sont nombreux à afficher leur autorisation d’urbanisme sur leur terrain dès le premier jour, afin de démarrer rapidement les travaux. Et c’est bien normal ! Vous êtes probablement impatients de concrétiser votre projet, après de longs mois d’attente et de démarches administratives.

Il faut simplement garder à l’esprit que votre voisin a le droit de contester votre autorisation, ou que l’administration peut s’apercevoir qu’elle a mal interprété le PLU, et qu’elle doit retirer sa décision. Les promoteurs immobiliers, en revanche, ne s’y risquent pas : le risque contentieux est bien trop élevé !

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Délai de recours et droit de retrait : quelles conséquences sur le permis ?

Le droit de recours des tiers et le droit de retrait administratif sont des procédures qui peuvent remettre en cause la validité de votre permis de construire. Délai, fonctionnement et impact, voici les informations essentielles à connaître.

Le droit de retrait exercé par l'administration 

Le droit de retrait se définit comme la possibilité pour l’administration de retirer une autorisation d’urbanisme précédemment délivrée. C’est en quelque sorte un droit à l’erreur au bénéfice de l’administration. 

Si le service instructeur a délivré un permis de construire, et qu’il s'aperçoit quelques jours après la signature de l’arrêté que le permis n’est pas conforme au PLU, il peut engager une procédure pour le retirer.

L’article L.424-5 du Code de l’urbanisme fixe les conditions dans lesquels le retrait peut intervenir : 

• Le délai pour retirer une autorisation d’urbanisme est de 3 mois ;
• L’autorisation doit être illégale ;
• Le retrait doit être prononcé à l’issue d’une procédure contradictoire. 

Le recours des tiers contre un permis de construire

Le recours des tiers désigne le droit pour un particulier de contester une autorisation d’urbanisme accordée à une autre personne. Le délai pour déposer un recours est de 2 mois à compter du premier jour de l’affichage de votre permis de construire. 

Il est possible de déposer : 

• Un recours gracieux, par courrier adressé à la mairie ;
• Un recours contentieux, transmis au tribunal administratif.

Le délai pour déposer un recours est de 2 mois à compter du premier jour de l’affichage de votre permis de construire. 

Afin d’éviter les recours abusifs (oui, cela arrive souvent, surtout lorsque le permis est délivré à un promoteur immobilier ou à un constructeur !), le législateur a ajouté une condition. Pour déposer un recours, le tiers doit avoir un intérêt à agir. Autrement dit, un voisin qui vit à trois rues de votre maison, et qui n’est absolument pas impacté par votre projet ne peut pas le contester.

Quel est l’impact de ces procédures sur votre permis de construire ?

Lorsqu’une procédure de retrait est engagée, elle impacte directement la validité de votre autorisation d’urbanisme. Dès que la mairie vous avertit par courrier de son intention de retirer votre permis de construire, vous devez vous manifester afin de faire valoir vos arguments. Mais la plupart du temps, le retrait est quand même prononcé et en quelques semaines, votre autorisation est annulée. 

En revanche, le dépôt d’un recours gracieux ou d’un recours contentieux à l’encontre de votre permis de construire n’a pas d’effet immédiat. À lui seul, le recours ne remet pas en cause la validité de votre autorisation. Seuls le maire et le juge administratif en ont le pouvoir.

Si vous avez déjà commencé les travaux, vous pouvez donc les poursuivre, à vos risques et périls. Car si la procédure aboutit, et que votre permis de construire est annulé, vous serez en infraction. Et pour cause : votre autorisation est réputée n’avoir jamais existé ! La prudence est donc de mise. 

Attention, il existe une exception, prévue à l’article L.521-1 du Code de justice administrative : la procédure de référé-suspension. Si cette procédure est engagée, vous ne pouvez pas commencer ou poursuivre les travaux tant que le juge ne s’est pas prononcé sur le recours.

Quand intervient réellement la purge des délais de recours et de retrait ?

Le délai de recours est de deux mois, et le délai de retrait ne dépasse pas trois mois. Donc si vos calculs sont bons, un permis de construire est définitif au bout de trois mois, non ? Pas tout à fait ! Le dépôt d’un recours peut changer la donne.

Pour faire simple, un voisin peut commencer par déposer un recours gracieux, dans l’espoir de convaincre la mairie de retirer le permis de construire, ou pour essayer de contraindre le promoteur à modifier son projet. Mais si son recours gracieux échoue, il peut encore déposer un recours contentieux. Donc en réalité, la purge du délai de recours peut intervenir bien après deux mois. 

Prenons trois exemples concrets.

Cas n° 1 : aucun recours n’est déposé contre le permis de construire 

• Le permis de construire est accordé et transmis au bénéficiaire le 2 juin. Il est affiché sur le terrain le même jour ;
• En l’absence de recours des tiers, la purge du délai de recours est acquise le 2 août ;
• L’administration ne retire pas le permis et le délai expire au 2 septembre. 

⇒ Le permis de construire est purgé de tout recours au bout de trois mois.

Cas n° 2 : un voisin dépose un recours gracieux 

• Le permis de construire est accordé et transmis au bénéficiaire le 2 juin. Il est affiché sur le terrain le même jour ;
• Un voisin dépose un recours gracieux à la fin du temps imparti, le 25 juillet ; 
• La mairie à deux mois pour se prononcer sur le recours, et son silence vaut rejet. Le recours gracieux est tacitement rejeté le 25 septembre ;
• Le requérant ne poursuit pas son action, et ne dépose pas de recours contentieux. 
• Le délai pour retirer l’autorisation a expiré le 2 septembre. 

⇒ Le permis de construire est purgé tout recours le 25 septembre, soit plus de trois mois après la délivrance de l’autorisation.

Cas n° 3 : un voisin dépose un recours gracieux, puis un recours contentieux 

• Le permis de construire est accordé le 2 juin, et affiché sur le terrain le même jour ;
• Un voisin dépose un recours gracieux peu avant la fin du temps imparti, le 25 juillet ; 
• La mairie à deux mois pour se prononcer sur le recours, et son silence vaut rejet. Le recours gracieux est tacitement rejeté le 25 septembre ;
• Le voisin a de nouveau deux mois pour déposer un recours, contentieux cette fois. 
• Le dépôt du recours contentieux déclenche la procédure auprès du tribunal administratif.

⇒ Le permis de construire ne sera pas purgé tant que le juge n’aura pas rejeté le recours contentieux, en première instance et aussi en appel si le requérant poursuit son action. Cela peut prendre des années.

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Vos questions

Quand peut-on commencer à faire des travaux après l’obtention d’un permis de construire ?

En théorie, vous pouvez commencer vos travaux dès l’obtention de votre permis de construire. Cependant, votre autorisation ne devient définitive qu’à l’expiration des délais de recours et de retrait, soit au minimum 3 mois après sa date de délivrance. 



Qui peut déposer un recours contre mon permis de construire ?

Toute personne ayant un intérêt à agir peut déposer un recours contre votre permis de construire. Il peut s’agir d’un voisin directement impacté par votre projet de construction, d’une association de protection de l’environnement ou du patrimoine, ou d’une personne publique. Le requérant doit néanmoins prouver que votre projet lui cause un préjudice.

Quel est le délai de retrait administratif d’une autorisation d’urbanisme ?

L’administration dispose d’un délai de trois mois à compter de la date de délivrance d’une autorisation d’urbanisme pour la retirer. Elle peut revenir sur sa décision à l’issue d’une procédure contradictoire, uniquement si le permis accordé est entaché d’illégalité.