Avantages et inconvénients de vendre à un promoteur immobilier

Tout propriétaire foncier se pose forcément cette question lorsqu'un promoteur vient frapper à sa porte pour acheter sa maison et/ou son terrain constructible : quels sont les avantages et les inconvénients de vendre à un promoteur immobilier ? En surface, les nombreuses contraintes liées à ce type de vente effraient les propriétaires, de telle sorte qu’ils pensent qu’il y a bien plus d’inconvénients que d’avantages. Pourtant, ce n’est pas aussi simple. Chaque vendeur doit évaluer les risques et les bénéfices en fonction de sa situation personnelle et de ses attentes. Inconvénients et avantages, Landup vous dévoile les nombreux paramètres à prendre en compte avant de décider de vendre à un promoteur. 

Vendre à un promoteur : quels inconvénients ?

Vendre sa maison à un promoteur immobilier obéit à des règles spécifiques. Pour le vendeur, cela s’accompagne de nombreuses contraintes. Délais de vente plus longs, stress, et incertitude, voici les principaux inconvénients de ce type de transaction.

Le délai de la vente : 15 à 18 mois en moyenne

Dans 90 % des cas en France, la transaction entre un acheteur (le promoteur) et un vendeur (le propriétaire) se réalise en 15 à 18 mois. Autrement dit, il s’agit d’une vente longue, qui ne conviendra pas aux propriétaires pressés de vendre.

Pour comprendre ce délai, il faut s’intéresser à la chronologie d’une vente entre un promoteur et un particulier. Ces 15 à 18 mois représentent le temps nécessaire au promoteur immobilier pour accomplir de nombreuses démarches, notamment : 

• Présenter son projet immobilier au maire de la commune ;
• Vérifier une nouvelle fois la faisabilité du projet ;
• Lever l’intégralité des conditions suspensives de la promesse de vente ;
• Obtenir un permis de construire purgé de tout recours. 

Le promoteur fera normalement tout son possible pour aller plus vite. Son intérêt n’est pas de faire traîner les choses, mais bien de concrétiser la vente pour espérer rentrer dans ses fonds. Mais il n’a pas la main sur ces délais administratifs incompressibles (instruction du permis de construire, droit de recours des tiers, délai de retrait administratif).



Une vente immobilière incertaine

L’incertitude est peut-être la plus grande source d’inquiétude pour le vendeur. Si elle fait partie de toutes les ventes immobilières, la durée de la vente et les nombreux aléas auxquels elle est soumise la rendent encore plus incertaine. 

Refus de permis de construire, recours des tiers, sols pollués ou instables, faillite d’un entrepreneur, beaucoup d’éléments peuvent remettre en cause la vente. Sans oublier que le promoteur peut très bien décider de renégocier le prix de vente, ou renoncer à acheter votre maison. Dans les faits, c’est extrêmement rare, car le promoteur engage beaucoup de frais bien avant d’entamer la construction de l’opération. Mais ce n’est pas impossible, surtout si le promoteur s’aperçoit qu’il ne pourra pas mener son projet à terme (doute sur le prix de vente des logements, coûts de construction qui grimpent en flèche).

Une source importante de stress pour le propriétaire 

C’est un fait : il est difficile de ne pas stresser lorsque l’on décide de vendre son terrain à un promoteur immobilier. Entre le contexte de la négociation avant la signature et la difficulté de choisir le bon promoteur, vous aurez peut-être la sensation d’avoir ouvert la boîte de Pandore. 

Les enjeux sont importants, surtout pour les propriétaires occupants. Il s'agit de déménager sa famille de son lieu de vie, et de bouleverser le quotidien de chaque membre du foyer. Mais dans ce contexte très particulier, vous vous poserez probablement des questions bien légitimes. Est-ce que ce promoteur me dit la vérité ? Est-ce que c'est le meilleur projet ? Pourquoi ce promoteur me propose 30 % de moins que les autres alors qu'il me semble sérieux ? 

Ajoutez à cela tous les aléas liés au processus de vente, et la durée de la transaction, et vous comprendrez pourquoi vendre à un promoteur immobilier est particulièrement stressant !

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Vendre à un promoteur immobilier : les avantages

Vous êtes probablement un peu dérouté, voire découragé, par les inconvénients qui découlent d’une vente entre un particulier et un professionnel de l’immobilier. Mais rassurez-vous, ce type de vente présente aussi des avantages non négligeables pour le vendeur. 

Une offre d’achat supérieure au prix du marché

Le prix de vente est l’avantage numéro 1 lorsque l’on cède sa maison ou son terrain à un promoteur immobilier. Et on ne va pas se mentir, cet avantage l’emporte souvent face à la somme de tous les inconvénients. 

Pour le promoteur, c’est d’ailleurs son principal argument pour convaincre un particulier de lui faire confiance, plutôt que d’opter pour une vente classique. Et pour cause : pourquoi vendre à un promoteur avec tous ces inconvénients s'il n'existe pas une contrepartie de nature à supplanter tous les problèmes ? 

Lors d’une vente à un promoteur, le prix du bien ne dépend donc pas des prix du marché. Il est basé sur le potentiel constructible du terrain, et sa valeur est d'autant plus élevée que le potentiel constructible est grand. En d’autres termes : plus le promoteur pourra construire d’appartements ou de maisons sur votre terrain, plus celui-ci vaudra cher. 

Il s’agit d’un résumé un peu simpliste, mais dans les faits, si un promoteur vient vous acheter votre terrain, vous pouvez être sûr d'en tirer une valorisation financière supérieure à la valeur vénale de votre bien sur le marché immobilier. Bien que le prix soit fonction de la localisation, de la région, de la ville et de la zone dans lequel il se situe, vendre à un promoteur s’accompagne systématiquement d’une plus-value.

Absence de frais et formalités réduites pour le vendeur

Vendre à un professionnel a un certain côté pratique. Lorsqu'un propriétaire cède son terrain ou sa maison à un promoteur immobilier, il ne s'occupe de rien et ne dépense rien du tout !

A contrario, lorsque vous vendez votre bien immobilier sur le marché des particuliers, il faut démarcher des agences immobilières locales, assurer les visites de lieux, répondre aux questions, envisager de faire des travaux, faire du home-staging, effectuer les diagnostics liés à la vente et globalement prendre en charge un certain nombre de formalités administratives. 

Lors de la vente à un promoteur immobilier, c’est l’acheteur qui s'occupe de tout (études, frais, rédaction du contrat avec le notaire, etc.) jusqu'à l'achat du terrain.

La possibilité d’opter pour un paiement par dation

Relativement méconnue, la dation en paiement est un mécanisme juridique qui permet au vendeur d’un bien immobilier d’obtenir un paiement en nature. Plus concrètement, le vendeur reçoit un autre logement en échange du bien immobilier qu’il compte vendre.

Cette pratique est presque inexistante lors d’une vente entre particuliers, mais elle est plus courante en cas de vente à un promoteur immobilier. La dation ne couvre pas nécessairement la totalité du prix de vente. Vous pouvez donc négocier pour recevoir un logement dans le programme neuf construit par le promoteur, et une somme d’argent en complément.

Pour le vendeur, la dation en paiement comporte des avantages. Elle peut vous permettre de vendre sans quitter un environnement auquel vous êtes particulièrement attaché. Si elle est bien négociée, il peut s’agir d’une alternative rentable.



Vous souhaitez vendre votre maison ou votre terrain à un promoteur, mais vous vous demandez comment rendre cette vente moins contraignante ? 

N’hésitez pas à faire appel à Landup ! 

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Vos Questions 

Quel est le délai moyen pour vendre à un promoteur immobilier ?

Vendre à un promoteur immobilier prend du temps. En moyenne, vous devrez patienter 15 à 18 mois entre la signature de la promesse de vente et la signature de l’acte authentique chez le notaire. 

Puis-je faire une plus-value si je vends mon terrain à un promoteur plutôt qu’à un particulier ?

Oui, vendre à un promoteur immobilier vous permet de faire une plus-value. En moyenne, vous pouvez vendre 15 à 20 % plus cher, parfois plus. Pour faire son offre d’achat, le promoteur s’intéresse surtout au potentiel constructible de votre terrain. L’état de votre maison ou sa superficie n’ont que peu d’importance. 

Le promoteur immobilier peut renoncer à acheter ma maison ?

Oui, le promoteur immobilier peut renoncer à acheter votre maison, si les conditions suspensives de la promesse de vente ne sont pas réunies, ou si le contrat le prévoit. Le refus du permis de construire, le recours d’un voisin ou une flambée des coûts de construction peuvent contraindre le promoteur à abandonner son projet.