Les conditions suspensives de la promesse de vente à un promoteur

Après d’intenses négociations, vous avez trouvé un accord avec un promoteur immobilier pour la vente de votre terrain ou de votre maison ? La prochaine étape pour entériner cet accord est l’officialisation chez un notaire. Il sera chargé de rédiger un contrat, sous la forme d’une promesse de vente. Et ce contrat est assorti de nombreuses conditions suspensives de vente. Elles sont souvent décidées par le promoteur lui-même, mais vous pouvez en refuser certaines. Vous devez être particulièrement conscient de ce que vous signez : ces clauses vous engagent et si l’une d’entre elles ne se réalise pas, cela peut faire échouer la vente. Dans cet article, Landup vous explique tout ce que vous devez savoir sur les conditions suspensives d’une promesse de vente faite à un promoteur immobilier.

Les conditions suspensives d’usage



Les conditions suspensives d’usage sont celles qui sont intégrées systématiquement à la promesse de vente, quel que soit le contexte. Elles résultent soit d’une obligation légale, soit du bon sens, et les parties ne peuvent pas s’y soustraire.

Qu’est-ce qu’une condition suspensive de vente ?

Une condition suspensive est une condition nécessaire à la réalisation de la vente. Si une condition ne se réalise pas, l'acquéreur peut, sans contrepartie, mettre fin au contrat. Il peut toutefois renoncer à sa réalisation et il lui suffit de le signifier au notaire. 

La réalisation des conditions suspensives incombe au promoteur qui en a la charge et qui doit mettre tous les moyens possibles nécessaires pour les lever, à ses frais.

L’intégration de conditions suspensives à une promesse de vente est une pratique très courante, voire incontournable. Les ventes immobilières entre un promoteur et un particulier ne font pas exception, bien au contraire. En professionnel averti, le promoteur immobilier a tendance à ajouter des clauses supplémentaires aux conditions suspensives classiques. 

Quelles sont les clauses suspensives les plus courantes ?

On appelle condition suspensive d’usage les conditions auxquelles la vente ne peut pas déroger, que ce soit le promoteur ou le vendeur. Cela ne sert à rien d’essayer de négocier pour les faire retirer du contrat : leur existence relève du simple respect de la loi et/ou du bon sens commun.

Sans rentrer dans des détails juridiques, ces clauses sont les suivantes :

• Le droit de préemption. Il s’agit pour la commune ou un éventuel locataire d’un droit lui permettant d’acheter en priorité le bien visé par la promesse de vente, aux prix et conditions de l’acheteur initial.

• L’état hypothécaire vierge. Il s’agit tout simplement de la validation par le notaire que le propriétaire du bien est bien propriétaire du bien ! Cela peut sembler évident, mais la recherche des origines de la propriété peut réserver des surprises.

• L’absence de servitude : Il s’agit de s’assurer que le terrain n’est pas visé par une quelconque servitude au profit d’un tiers et dont l’existence remet en cause la possibilité de réaliser l’opération immobilière visée par le promoteur. C’est typiquement le cas de ces bonnes vieilles servitudes de passage, qui peuvent exister contractuellement ou par l'usage (le pire).

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Les conditions suspensives classiques en promotion immobilière 

En plus des conditions suspensives d’usage, le promoteur immobilier intègre souvent des clauses supplémentaires. Elles lui permettent d’accomplir toutes les démarches nécessaires à la réalisation de son opération immobilière. 

Une spécificité de la vente immobilière à un promoteur

S’il existe des clauses légales, cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas en ajouter d’autres. Comme dans tout contrat, les parties disposent d’une certaine liberté pour fixer les conditions de la vente. 

Ces conditions suspensives complémentaires sont ajoutées par le promoteur immobilier, avant la signature de la promesse de vente. Elles sont indissociables du métier de promoteur, et facilitent la bonne exécution du programme. Autrement dit, même si ces clauses ne sont pas légalement obligatoires, elles sont très rarement négociables. 

Bien sûr, le promoteur n’a pas tous les droits, et vous ne devez pas le laisser intégrer n’importe quelle clause. Mais ces conditions contribuent largement à augmenter la valeur de votre terrain. Le retrait d’une de ces clauses aura forcément un effet négatif sur le prix de vente. 

Gardez à l’esprit que si vous souhaitez que tout se passe pour le mieux et que la vente et le paiement se concrétisent dans de bonnes conditions, il faut conserver ces clauses dans la promesse !

Clause n° 1 : l’obtention d’un permis de construire purgé 

Lorsque vous vendez votre terrain à un promoteur, l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours est la condition suspensive n° 1. De nombreux propriétaires essaient de la négocier, mais vous n’arriverez pas à convaincre un promoteur d’acheter votre terrain si vous refusez d’attendre la purge des délais de recours et de retrait pour concrétiser la vente.

Lorsque l’on parle d’un permis purgé de tout recours, cela signifie simplement que le permis de construire du promoteur est définitif et qu’aucun recours (amiable ou contentieux, administratif ou par des tiers) n’a été introduit par d’éventuels requérants contre le permis.

Cette condition suspensive de la promesse de vente est à l’origine du délai moyen de 15 à 18 mois entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte authentique. Autant dire qu’elle pèse de tout son poids dans la vente ! 

À travers cette condition, le promoteur impose que la vente ne se fasse que si l’opération immobilière qu’il projette de réaliser sur le terrain est acceptée par la mairie. Si le promoteur a prévu de réaliser 40 logements et que la mairie lui demande de n’en réaliser que 20, le budget n’est plus le même, et toute l’économie du projet sera impactée. Le prix d’achat du terrain n’est valable que si le promoteur s’y retrouve, et que son projet est effectivement réalisable. 

Clause n° 2 : l’absence de problèmes dans les sols 

Assez tôt dans la phase d’avant-vente, le promoteur va demander au propriétaire de l'autoriser à effectuer des sondages dans le sol. L’objectif de cette démarche est d'étudier la nature et la composition du sol. 

En effet la constitution de certains sols impose la réalisation de fondations spéciales, dont le coût n’est pas forcément prévu dans le budget initial. La nécessité de renforcer les fondations impacte donc fortement le budget. Cela implique une renégociation du prix d’achat du terrain pour en tenir compte. 

La même difficulté se pose pour tout ce qui concerne la pollution des sols. Pour construire sur un ancien site industriel ou sur un terrain pollué, il faut entreprendre des démarches coûteuses. Le promoteur immobilier sera contraint de revoir son offre d’achat à la baisse s’il veut préserver l’équilibre financier de son opération.

Clause n° 3 : l’absence de taxes d’urbanisme supplémentaires 

Lors de l’élaboration de son programme, le promoteur immobilier prend en compte le montant des taxes et participations d’urbanisme qu’il devra payer au fur et à mesure de l’avancement du projet. Cela comprend par exemple la taxe d’aménagement, la redevance d’archéologie préventive, ou encore la participation au financement de l’assainissement collectif (PFAC).

Ces taxes ne sont pas figées et le délai entre la signature de la promesse de vente et l’acte authentique est long. Dans ce laps de temps, de nouvelles taxes peuvent être instaurées. Quant aux taxes existantes, leur montant peut être revu à la hausse. 

La hausse ou l’apparition de taxes peut déséquilibrer le budget du programme immobilier. Là encore, le surcoût devra nécessairement être répercuté sur le prix de vente. Pour se protéger, le promoteur prévoit donc une condition suspensive le protégeant contre d’éventuelles nouvelles taxes.

Les conditions suspensives facultatives

Les conditions suspensives facultatives de la promesse de vente regroupent des clauses qui ne sont pas toujours présentes dans les contrats. Elles sont susceptibles d’être négociées par le vendeur. 

La condition d’accord du comité d’engagement

Cette clause prévoit que le promoteur peut mettre un terme à la vente s’il n’obtient pas l’accord de sa direction sur le projet. 

Dès que le vendeur et le promoteur sont tombés d’accord sur les termes de la vente, le promoteur doit présenter le projet à sa direction, qui doit valider et financer l’engagement de l’entreprise sur le dossier. 

Cette condition peut-être négociable, mais de fait ne relève pas d’un grand enjeu pour la vente. 

L’obtention du financement

C’est une clause typique des promoteurs immobiliers de petite taille qui ne possèdent pas les fonds propres pour réaliser l’opération. Les petites structures n’ont pas un poids suffisamment important pour bénéficier automatiquement des assurances nécessaires. Les grands groupes nationaux n’y ont pas recours.

Ainsi, lorsqu’une telle clause est présente, c’est qu'elle est nécessaire. La refuser risque de faire échouer les négociations. Après tout, elle découle directement du choix du vendeur de retenir un promoteur local ou indépendant plutôt qu’un promoteur national.  

La condition de pré-commercialisation 

Cette clause fait son apparition dans les promesses de vente dès qu’une crise immobilière pointe le bout de son nez. Lorsque le contexte ne leur est pas favorable, les promoteurs vont chercher à conditionner l’achat du terrain à un début de commercialisation des appartements ou maisons. Le but est tout simplement de s’assurer qu’ils vont réussir à vendre.

Cette condition est souvent refusée par le vendeur, sans que cela mette un terme aux négociations. Néanmoins, un promoteur qui préfère renoncer à la vente si cette condition suspensive n’est pas intégrée à la promesse de vente est un signal d’alerte fort sur l’état du marché du logement. Dans ce cas, à vous de voir si vous préférez attendre une période plus favorable ou si vous acceptez finalement cette clause. 

La condition relative au coût des travaux 

Bien plus rare que la clause de pré-commercialisation, la condition relative à l’évolution du coût des travaux fonctionne un peu sur le même principe. Elle permet au promoteur de renoncer à l’achat si les coûts de construction sont plus élevés que prévu. 

Dans un contexte d’inflation, les coûts de construction dans le neuf sont devenus une problématique majeure. Des promoteurs sont contraints d’abandonner des projets à cause de l’augmentation du prix des matériaux. Il est donc tout à fait possible que cette clause soit de plus en plus fréquente dans les promesses de vente. 

Vous souhaitez vendre votre maison ou votre terrain à un promoteur et vous ne savez pas comment négocier les conditions suspensives de la promesse de vente ? 

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Vos Questions 



Les conditions suspensives de la promesse de vente proposées par le promoteur sont-elles négociables ?

Oui, il est possible de négocier certaines conditions suspensives d’une promesse de vente, lorsque celles-ci ne sont pas imposées par la loi. Les clauses dites facultatives doivent faire l’objet d’un accord entre le vendeur et son acheteur avant la signature. 

L’obtention d’un permis de construire purgé est-elle obligatoire pour concrétiser la vente ?

Non, il n’est pas obligatoire d’attendre la purge des délais de recours des tiers d’une part, et de retrait administratif d’autre part, pour concrétiser la vente. Mais dans les faits, un promoteur immobilier n’acceptera pas de s’engager sans l’intégration d’une clause spécifique relative à la purge des délais de recours et de retrait.

Les conditions suspensives de la promesse de vente peuvent-elles impacter le prix de vente de ma maison ?

Oui, certaines conditions suspensives de la promesse de vente peuvent avoir un impact sur le prix de vente d’une maison. C’est le cas des clauses liées à l'apparition de nouvelles taxes d’urbanisme, ou de celle relative à l’augmentation des coûts de construction. Le promoteur peut les utiliser pour renégocier le prix de vente initial.