Comment réaliser le plan de masse de votre projet immobilier ?

Le plan de masse, un document essentiel pour obtenir un permis de construire

Tout comprendre sur le plan de masse 

Plus qu'un simple document, le plan de masse offre une vision claire et structurée d’une parcelle, dans son état existant et dans son état futur. Un travail de recensement et d’analyse essentiel pour n’importe quel projet de construction.

Qu’est-ce qu’un plan de masse ?

Le plan de masse est une représentation graphique de votre terrain, réalisée sous la forme d’une vue aérienne. Il vous permet de savoir à quoi ressemble votre parcelle vue de dessus. Il représente votre terrain dans son état actuel et dans son état futur, c’est-à-dire après les travaux. 

C’est un document essentiel pour évaluer la constructibilité d’un terrain, et pour vérifier que les travaux envisagés sont conformes au plan local d’urbanisme. En un coup d'œil, le plan de masse vous donne un aperçu du potentiel de votre propriété, et de sa capacité à muter.

En lisant un plan de masse, vous devez être capable de comprendre le fonctionnement du projet et l’organisation des différents espaces à l’intérieur de la parcelle. Vous devez être en mesure de répondre à plusieurs questions : 

• Comment accède-t-on au terrain ?
• Où est situé le bâtiment par rapport à la rue et aux limites séparatives ?
• Quel est le gabarit de la construction (hauteur, profondeur, emprise au sol) ?
• Comment s’effectue le stationnement sur la parcelle ? 
• Comment sont aménagés les espaces extérieurs ?
• Où se trouve les différents points cardinaux ?

Quand doit-on réaliser un plan de masse ?

Le plan de masse est un document important en urbanisme. Il fait partie de la liste des pièces à joindre à une demande de permis de construire ou à une déclaration préalable de travaux, comme le précise l’article R.431-9 du Code de l’urbanisme. Autrement dit, sans plan de masse, impossible de décrocher votre autorisation d’urbanisme, et donc de commencer les travaux.

Mais le plan de masse se révèle aussi essentiel lors de la phase d’avant-projet. Il est à la base des premières études d’opportunité, et permet d’esquisser les contours d’une opération immobilière. 

S’il n’est pas toujours aussi précis que le plan de masse du permis de construire, le plan de masse de l’étude de faisabilité reste un précieux support de réflexion. Dans le cadre d’une vente à un promoteur, ce dernier utilisera cet outil pour étudier l’opportunité d’acheter ou non votre terrain.

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Comment obtenir un plan de masse de votre terrain ?

Le plan de masse est un document assez technique. Il doit être coté dans les trois dimensions et à l’échelle. Dès lors qu’il concerne une opération immobilière d’envergure, il doit être réalisé par un professionnel, architecte ou bureau d’études.

Le contenu d’un plan de masse 

Le plan de masse est un véritable condensé d’informations sur votre projet immobilier. Plus que tout autre plan, il permet de visualiser presque l’intégralité du projet. Il porte aussi bien sur l’enveloppe du bâtiment et son implantation, que sur les extérieurs. 

Lorsqu’il est joint à la demande de permis de construire du promoteur ou de n’importe quel pétitionnaire, il doit indiquer : 

• La direction du nord ;
• Les limites du terrain (limites séparatives et limite par rapport aux voies et emprises publiques) ;
• L’emprise au sol du bâtiment et de tous les édifices annexes, avant et après travaux ;
• La hauteur et la longueur des façades de chaque construction ;
• La superficie des espaces verts et le détail des plantations ;
• Les aménagements divers : piscine, terrasse, rampe d’accès à une aire de stationnement, pergola, carport, etc.
• La composition des clôtures ; 
• L’emplacement des accès au terrain ;
• Les modalités de raccordement du bâtiment aux différents réseaux ;
• Les modalités de gestion des eaux pluviales et des eaux usées.

En revanche, le plan de masse ne permet pas de connaître l’aspect architectural des constructions ni leurs aménagements intérieurs. 

Qui peut faire un plan de masse dans le cadre d’un projet immobilier ?

La réponse à cette question dépend en grande partie de la nature exacte du projet. Pour les petits travaux de rénovation ou la construction de petits volumes (abri de jardin, piscine, petite extension), il est possible de faire soi-même son plan de masse. Mais pour les opérations plus importantes, il est préférable de faire appel à un professionnel. 

Lorsqu'un promoteur immobilier ou un constructeur travaille sur un nouveau projet, il s’entoure d’une équipe de professionnels, sur lesquels il s’appuie pour réaliser certains documents. Le plan de masse et les autres pièces du dossier sont réalisés par un architecte. 

D’ailleurs, le recours à un architecte est obligatoire pour les opérations immobilières de plusieurs logements et pour les maisons dont la surface de plancher dépasse 150 m2. 

Astuces et conseils pour réaliser un plan de masse 

Vous souhaitez faire des travaux et vous avez besoin de réaliser un plan de masse ? Voici quelques conseils pour élaborer ce document aussi technique qu’essentiel.

Un plan de masse doit être fidèle à la réalité

Lorsqu’il s’agit de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme, votre plan de masse doit être réaliste et exhaustif. Impossible de faire l’impasse sur telle ou telle information parce que cela vous arrange, ou par simplicité. 

Un plan peu précis ou incomplet risque de générer un blocage dans l’instruction du dossier. Vous recevrez à coup sûr une demande de pièces complémentaires. Et quand on connaît les délais d’instruction d’une demande de permis de construire, on sait à quel point il est important de ne pas gaspiller son temps inutilement.

Même si le Code de l’urbanisme ne l’impose pas, il est toujours préférable de réaliser deux plans de masse : un plan de l’état initial du terrain, et un plan de l’état futur. Ces deux documents pourront ensuite être facilement comparés, et les modifications engendrées par les travaux apparaîtront distinctement.

Un plan de masse doit être lisible 

Vous l’aurez compris à la lecture de cet article, le plan de masse reprend beaucoup d’informations. Pour autant, il doit absolument rester lisible, au risque de faire obstacle à la compréhension du projet.

Même si le Code de l’urbanisme ne l’impose pas, il est toujours préférable de réaliser deux plans de masse : un plan de l’état initial du terrain, et un plan de l’état futur. Ces deux documents pourront ensuite être facilement comparés, et les modifications engendrées par les travaux apparaîtront distinctement.

Les outils indispensables pour créer votre plan de masse

Si vous voulez rester précis, les plans réalisés à main levée sont à proscrire, sauf si vous êtes un expert du dessin de bâtiment. Les architectes et les bureaux d’études utilisent des logiciels professionnels, mais en tant que particulier, vous pouvez également vous tourner vers le numérique. 

Pour créer vous-même votre plan de masse, vous pouvez commencer par utiliser un extrait de matrice cadastrale. Ce document, accessible gratuitement sur le site du cadastre, constitue une base solide et relativement fiable de l’état des propriétés foncières dans chaque commune. 

Attention, le cadastre est un outil foncier, il n’est pas opposable. En imprimant votre plan de cadastre, vous devez donc vérifier s’il est bien conforme à la réalité. Seul, il ne constitue pas un plan de masse et vous devez y ajouter tous les éléments manquants. Il peut néanmoins vous servir de base pour créer votre plan de masse projet.

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Vos questions

Quelles informations doivent apparaître sur un plan de masse ?

Le plan de masse est un document très complet, qui rassemble de nombreuses informations sur le terrain avant et après travaux. Il doit représenter toutes les constructions existantes, à supprimer ou à créer, les aménagements extérieurs, les plantations, les cheminements piétons, les clôtures et les accès au terrain, les aires de stationnement et les points de raccordement aux réseaux. 

Comment obtenir un plan de masse ?

Pour un petit projet (abri de jardin, rénovation, extension de faible superficie), il est possible de réaliser vous-même votre plan de masse. Vous pouvez créer votre plan en utilisant un logiciel spécifique, ou à partir du plan de cadastre. Pour les projets plus importants, vous devez faire appel à un architecte.

Le plan de masse est-il obligatoire pour déposer une demande de permis de construire ?

Oui, toute demande de permis de construire doit comporter un plan de masse avant et après travaux, comme le prévoit l’article R.431-9 du Code de l’urbanisme. Sans cette pièce, votre dossier fera l’objet d’une demande de pièces complémentaires de la part de la mairie.