Division de terrain : prix réglementation et démarches

Comment diviser votre terrain et à quel prix ?

La division de terrain, une pratique encadrée

Diviser son terrain consiste à modifier une unité foncière existante afin de créer de nouvelles parcelles. Et cette action n’est pas sans conséquences pour le propriétaire du terrain et pour l'administration fiscale. Cela explique que les divisions parcellaires soient encadrées par plusieurs obligations légales.

Le cadre légal de la division parcellaire

En France, les propriétés foncières sont régulièrement recensées par l’administration fiscale. Elles sont regroupées dans le cadastre, un outil servant de base de calcul pour le prélèvement des impôts fonciers.

Les unités foncières sont également importantes en urbanisme, aussi bien en matière de politique d’aménagement du territoire que pour réguler les constructions sur les terrains privés. Pour toutes ces raisons, l’administration doit être informée de toute modification apportée aux contours ou à la contenance d’une parcelle.

Le recours obligatoire à un géomètre-expert 

Diviser un terrain revient à le morceler en plusieurs lots différents. Cette opération nécessite l’intervention d’un géomètre-expert, seul professionnel autorisé à effectuer le bornage des nouvelles parcelles.

Mentionné à l’article 646 du Code civil, le bornage consiste à fixer les limites séparatives physiques d’une unité foncière. S’il est utile dans bien des cas, notamment pour vendre à un promoteur, le bornage est obligatoire pour diviser un terrain. 

Concrètement, le bornage revient à effectuer des relevés physiques, et à installer des bornes ou des piquets dans le sol pour matérialiser les limites du terrain. À l’issue du bornage, le géomètre-expert remet au propriétaire un procès-verbal d’abornement, un document juridique qui fait foi. 

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Quelle autorisation d’urbanisme pour diviser un terrain ?

En France, la propriété est un droit absolu, consacré par le Code civil. En principe, un propriétaire peut utiliser son bien comme bon lui semble, et donc de le diviser. Mais ce droit connaît en réalité de nombreuses limites, principalement issues du droit de l’urbanisme. Les règlements des PLU et les servitudes d’utilité publique en font partie. En pratique, il faut presque toujours une autorisation d’urbanisme pour diviser un terrain.

Déclaration préalable ou permis d’aménager ?

Dans le Code de l’urbanisme, diviser un terrain en plusieurs lots dont au moins un lot à bâtir s’apparente à une opération de lotissement. Or, la création d’un lotissement est soumise à autorisation d’urbanisme. 

Pour subdiviser votre propriété, vous devez obtenir une déclaration préalable de travaux ou un permis d’aménager. La déclaration préalable de travaux vous autorise à créer plusieurs parcelles distinctes à partir de votre terrain, si elles sont totalement indépendantes. Vous ne pouvez prévoir aucun aménagement commun entre les lots créés.

Quant au permis d’aménager, il est obligatoire dans deux cas de figure : 

• Si votre terrain est situé dans un secteur protégé, soumis au contrôle de l’architecte des Bâtiments de France ;
• Ou si vous créez un lotissement comprenant des aménagements communs (voies ou équipements desservant les lots).

En termes de délai d’instruction, la déclaration préalable pour une division s’instruit en un mois, contre trois mois pour le permis d’aménager.

Seule exception à ces procédures : découper une parcelle en deux lots déjà construits ne nécessite pas d’autorisation d’urbanisme. Vous devrez simplement effectuer un bornage des terrains et en informer l’administration fiscale.

Le cas particulier du permis de construire valant division

Le permis de construire valant division (ou PCVD) est une procédure un peu particulière, définie à l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme. Elle concerne uniquement les projets de construction incluant une division du terrain avant l’achèvement des travaux, et si plusieurs bâtiments sont construits.

Cette procédure peut être intéressante pour bénéficier de règles d’instruction plus favorables. Le délai d’instruction de ce permis de construire est d’au moins trois mois. 

La mairie peut-elle s’opposer à une division parcellaire ?

Même si le terrain vous appartient, et qu’en tant que propriétaire vous pensez être en droit de le diviser comme bon vous semble, ce n’est pas le cas. L’administration peut tout à fait s’opposer à un projet de division parcellaire. 

Lors de l’instruction de votre demande d’autorisation d’urbanisme, le service instructeur vérifie que votre projet de division crée des lots effectivement constructibles et conformes aux règles de sécurité. Il n’est pas possible de créer des terrains enclavés (c’est-à-dire sans accès à la voie publique) à moins que la division soit assortie d’une servitude de passage sur un fonds voisin.

La mairie peut également s’opposer à votre projet de division pour d’autres motifs, comme la préservation du patrimoine ou la protection des espaces naturels. Quel que soit le motif du refus, vous avez la possibilité de déposer un recours contre cette décision. 

Étude de faisabilité, bornage, taxes : quel est le coût d’une division de terrain ?

Diviser un terrain en plusieurs lots est une opération complexe dont le coût varie en fonction de la nature du projet. Scinder une parcelle en deux pour détacher un seul lot à bâtir est naturellement plus simple et moins coûteux que de créer un lotissement de plusieurs terrains. 

Le coût d’une division parcellaire

Pour pouvoir découper votre unité foncière, vous devrez faire appel à plusieurs professionnels, notamment : 

• Un géomètre-expert ;
• Un architecte ; 
• Un notaire, lors de la vente des terrains.

En tant que propriétaire, vous devrez donc assumer la charge financière de cette opération et régler les honoraires de tous ces intervenants. Le recours à un architecte n’est pas toujours indispensable, puisque vous pouvez très bien céder un lot à bâtir sans projet. À charge pour l’acheteur de concevoir son propre projet dans un second temps. En revanche, le notaire et le géomètre-expert sont incontournables.

À lui seul, le bornage du terrain peut coûter jusqu’à 2 500 euros. Mais si vous y ajoutez les honoraires d’un architecte pour réaliser les études de faisabilité, le coût de l’opération peut rapidement grimper de plusieurs milliers d’euros supplémentaires. En revanche, les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur. 

La fiscalité en cas de division parcellaire 

En divisant votre propriété pour la vendre, vous avez sans doute dans l’idée de réaliser une plus-value. Vous serez probablement gagnant, mais sachez toutefois que cette plus-value peut être taxée par l’administration fiscale. 

En France, l’État prélève une taxe sur les plus-values immobilières, correspondant : 

• À l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
• Aux prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 %.

Au total, la plus-value immobilière est donc imposée à hauteur de 36,2 %, hors abattement fiscal. Il est possible d’être exonéré de cette taxe, dans quelques cas bien précis. Ainsi, si vous êtes propriétaire de votre terrain depuis plus de 30 ans, la plus-value réalisée grâce à la division parcellaire ne sera pas taxée.

Vous venez de diviser votre terrain et les lots issus de cette division sont devenus récemment constructibles suite à une évolution du plan local d'urbanisme ? Renseignez-vous auprès des services fiscaux. Vous devrez peut-être payer une taxe supplémentaire applicable aux terrains nus devenus constructibles.

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Vos Questions 



Je souhaite diviser mon terrain pour créer un lot constructible, dois-je obtenir une autorisation d’urbanisme ?

Oui, pour diviser un terrain en deux lots dont au moins un à bâtir, vous avez besoin d'une autorisation d’urbanisme. Vous devez obtenir une déclaration préalable de travaux ou un permis d’aménager si le terrain est situé en secteur protégé.

Puis-je borner moi-même mon terrain dans le cadre d’une division ?

Non, le bornage est une procédure réglementée, qui doit être réalisée par un professionnel habilité. Vous devez recourir aux services d’un géomètre-expert, pour délimiter les contours des nouveaux lots et obtenir un procès-verbal d’abornement.

La mairie s’oppose à mon projet de division parcellaire, quels sont mes recours ?

Si la mairie a refusé votre demande d’autorisation d’urbanisme pour un projet de division, vous avez la possibilité de contester cette décision. Vous pouvez déposer un recours gracieux adressé au maire, ou un recours contentieux directement au tribunal administratif. 

Je souhaite diviser mon terrain, vais-je devoir payer des frais ? 

Oui, diviser un terrain engendre des frais pour le propriétaire. Vous devez a minima payer les honoraires du géomètre-expert mandaté pour effectuer le bornage des nouveaux lots. Vous devrez également vous acquitter de certaines taxes lors de la vente des terrains.