L'estimation immobilière : une étape indispensable pour bien vendre

L’estimation d’un bien immobilier est une étape indispensable dans le cadre d’une vente, d’une donation ou d’une succession. Elle permet de connaître la valeur vénale d’un terrain bâti ou à bâtir, et de fixer son prix de vente. Cette valeur est déterminée selon des critères objectifs, comme l’emplacement géographique, la superficie du bien et les prestations proposées. Certaines bases de données proposent de vous aider à estimer votre bien en ligne, en seulement quelques clics.

Mais seul un professionnel de l’immobilier peut réaliser une estimation fiable et précise de votre propriété. Vous souhaitez connaître la valeur réelle de votre terrain ? Voici toutes les informations essentielles à retenir sur l’estimation d’un bien immobilier.

L'estimation d’un bien immobilier : le point de départ de votre projet 

L’estimation de votre bien marque souvent le point de départ de votre projet immobilier. Elle vous permet de connaître la valeur vénale de votre maison, afin de fixer un prix de vente théorique. Et dans la plupart des cas, ce prix de vente détermine votre budget pour un futur achat.

Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien immobilier ?

En droit immobilier, la valeur vénale n’est définie par aucun texte juridique. C’est une notion utilisée par l’administration fiscale pour déterminer la valeur réelle d’un bien immobilier. La valeur vénale sert de base de calcul pour l’impôt sur la fortune immobilière. 

Cette absence de définition est néanmoins compensée par la jurisprudence. En 2019, la Cour de cassation a a rappelé la définition du concept de valeur vénale comme étant le prix auquel le bien immobilier peut être vendu, selon la loi de l’offre et de la demande. 

En d’autres termes, la valeur vénale correspond à la valeur marchande de votre bien. Elle est déterminée en fonction de l’état du marché immobilier à un instant T. Il s’agit d’une valeur fluctuante. 

Pourquoi est-ce utile de connaître la valeur marchande de votre logement ?

Estimer un bien immobilier peut être utile dans de nombreuses situations. Si vous êtes propriétaire de votre logement, c’est une étape indispensable pour le mettre en vente, et susciter rapidement l'intérêt d'acheteurs potentiels. 

C’est aussi un bon moyen de connaître la valeur de votre patrimoine immobilier, par curiosité ou par nécessité. Au moment de remplir votre déclaration de revenus, vous devez en effet indiquer la valeur de l’ensemble de vos biens, en vous basant sur une estimation fiable. N’oubliez pas que l’administration fiscale se réserve le droit de rectifier votre estimation, lorsque la valeur indiquée lui paraît sous-estimée.

Estimer un bien immobilier est également nécessaire dans le cadre d’une succession. En effet, le montant des droits de succession est calculé sur la base de la valeur vénale du patrimoine transmis.

Bref, que vous soyez sur le point de vendre, de recevoir un héritage, ou simplement curieux, il existe de nombreuses bonnes raisons de faire estimer votre patrimoine immobilier !

Comment réaliser une estimation immobilière fiable ?

Pour estimer une maison, un appartement, ou un terrain nu, les professionnels de l’immobilier (agence immobilière, expert, notaire) se réfèrent à des critères objectifs. Le secteur géographique, la nature du bien ou ses caractéristiques sont des facteurs déterminants. 

Les critères à prendre en compte pour estimer un appartement ou d’une maison

L’estimation d’un appartement ou d’une maison repose sur une analyse objective des atouts de votre bien. 

Le secteur géographique 

Le secteur géographique fait partie des éléments les plus importants. Dans une commune, chaque quartier possède ses propres tendances immobilières. De nombreux acquéreurs concentrent leur recherche sur un quartier en particulier. La présence des transports en commun, de commerces ou d’établissements scolaires près de votre maison augmente sa valeur sur le marché local.

Les caractéristiques du bien immobilier

En toute logique, les caractéristiques du bien contribuent à déterminer sa valeur. Pour faire son analyse, votre interlocuteur va lister les qualités et les défauts de la construction. La superficie du logement, le nombre de pièces et leur configuration, l’état des équipements, tous ces éléments vont permettre d’estimer la valeur vénale de votre propriété. 

Si vous faites estimer une maison, la présence d’un extérieur (cour, jardin, terrasse) sa superficie et son état sont également pris en compte. Contrairement aux idées reçues, une grande propriété n’est pas forcément un atout, surtout si le terrain n'est pas constructible.

À Paris, un appartement avec un balcon ou une terrasse se verra automatiquement appliquer une surcote. Pour une maison, la mitoyenneté est souvent perçue comme un point faible, par rapport à une maison individuelle avec des prestations similaires.

Les travaux à prévoir

Au-delà de sa superficie, de son agencement et de ses équipements, l’état général d’un bien joue un rôle important dans son estimation immobilière. Plus que jamais, les logements anciens mal isolés subissent une décote sur le marché immobilier. Si des travaux de rénovation conséquents sont à prévoir, les acheteurs potentiels négocient systématiquement pour faire baisser le prix de vente. 

À l’inverse, les biens neufs ou très récents (moins de 10 ans) ont une valeur vénale supérieure aux logements anciens. À prestations équivalentes, un logement neuf se vend environ 10 % plus cher qu’un bien ancien.

Les critères à prendre en compte pour fixer le prix de vente d’un terrain nu 

Estimer un terrain nu est un processus très différent de l’estimation immobilière d’un appartement ou d’une maison. Même si elle est non bâtie, votre parcelle possède de nombreux atouts, que seul un professionnel de l’immobilier peut déceler. En plus des critères communs à toutes les estimations immobilières (secteur géographique, état du marché immobilier local, commodités, quartier, etc.) d’autres éléments entrent en jeu. 

La constructibilité du terrain 

Le premier critère à prendre en compte est celui de la constructibilité du terrain. Dans certains quartiers, un terrain nu constructible est un bien rare, qui peut se vendre à prix d’or. 

En France, chaque  parcelle est située dans une zone spécifique du plan local d’urbanisme (PLU), ou d’un règlement équivalent. Si les zones urbaines ont vocation à accueillir tous types de constructions (logements, bureaux, commerces, etc.), d’autres zones ont une constructibilité restreinte. 

Aussi, un terrain situé dans une zone dont la constructibilité est limitée (naturelle ou agricole), n’aura pas la même valeur qu’une parcelle située en zone urbaine ou à urbaniser.

La viabilisation du terrain

Un terrain peut-être vendu viabilisé ou non. La viabilisation est le fait de préparer le terrain à accueillir une future construction. Plus concrètement, cette étape consiste à raccorder le terrain aux différents réseaux (électricité, gaz, assainissement, internet). 

Ces démarches peuvent être longues et sont facturées par les concessionnaires. Aussi, un terrain viabilisé possède une valeur marchande supérieure à un celle d’un terrain non viabilisé.

La configuration de la parcelle

La configuration de la parcelle contribue à déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier. Un terrain accidenté, ou possédant un fort dénivelé ne sera pas vendu aussi cher qu’un terrain parfaitement plat. 

Dans le même ordre d’idée, les parcelles étroites, enclavées, ou avec un pan coupé, ne rencontrent pas autant de succès que les terrains rectilignes. Mais rassurez-vous, même si vous possédez un terrain atypique, de nombreuses solutions existent pour l’aménager !

Pourquoi faire estimer son bien par un professionnel de l’immobilier ?

Vous êtes sur le point de vendre votre maison, ou vous souhaitez connaître sa valeur vénale dans le cadre d’une succession ? En théorie, rien ne vous oblige à passer par un professionnel de l’immobilier pour estimer un appartement, une maison ou un terrain. En pratique, cette démarche est fortement recommandée.

Peut-on estimer soi-même la valeur de son bien immobilier ?

Légalement, vous êtes totalement libre d’estimer vous-même la valeur de votre bien. Néanmoins, fixer le prix de vente d’un bien immobilier n’est pas une tâche facile. En cas d’estimation trop basse, vous perdrez de l’argent par rapport à la valeur réelle de votre bien. En cas de surestimation, vous aurez des difficultés à vendre, et vos futurs projets seront ralentis par vos difficultés à conclure une transaction.

Certains outils accessibles gratuitement fournissent de nombreuses informations sur l’état du marché immobilier en France. Vous pouvez consulter le baromètre de l’immobilier publié chaque année par le portail des notaires de France. 

L’administration fiscale met également à disposition du public des bases de données riches en informations immobilières. Parmi les outils proposés, la base Demandes de Valeur Foncière (DVF) est incontournable. Elle vous permet de connaître le prix de vente des biens immobiliers (appartement, maison, terrain) ayant récemment fait l’objet d’une transaction immobilière. 

Grâce à ces outils, vous pouvez réaliser une estimation approximative de votre bien. Cependant, seul un professionnel de l’immobilier peut réaliser une estimation fiable, conforme au marché immobilier actuel.

Quels sont les avantages à faire estimer son bien immobilier par un professionnel ?

En faisant appel à un professionnel pour obtenir une estimation de votre bien immobilier, vous bénéficiez de nombreux avantages. L’agent immobilier, l’expert ou le notaire, sont des intermédiaires entre l’acheteur et le vendeur. À ce titre, ils adoptent une position neutre et analysent la valeur vénale du bien immobilier avec objectivité. 

Votre notaire ou votre agent immobilier possède une bonne connaissance du marché immobilier local. Son intervention vous permettra de vendre rapidement, et de gagner un temps précieux.

En plus de vous proposer un prix de vente pour votre terrain ou votre maison, un professionnel de l’immobilier vous donne de nombreux conseils pour bien vendre. Il sait déceler le potentiel de votre bien, et vous orienter sur la meilleure façon de le vendre. 

Estimation immobilière avec Landup : une expertise fiable et transparente 

Vous envisagez de vendre votre bien immobilier et vous souhaitez en obtenir le meilleur prix ? Landup vous aide à estimer la valeur vénale de votre bien, et à déceler son potentiel. 

La vente de particuliers à particuliers n’est pas la seule option dont vous disposez. Que votre parcelle soit bâtie ou non, elle présente un intérêt pour un promoteur immobilier ou un investisseur. 

Grâce à une étude détaillée, nous vous aidons à déterminer la faisabilité technique, juridique et financière d’un projet immobilier sur votre terrain. À la clé ? Une rentabilité maximale et un budget confortable pour votre future acquisition. 

Vous souhaitez vendre, ou simplement connaître la valeur de votre bien ? N’hésitez pas à nous contacter. Notre prestation est totalement gratuite et sans engagement !